Cour de cassation, 18 septembre 2012. 11-20.363

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que, dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, désigne un administrateur provisoire de la copropriété notamment chargé de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 février 2011), statuant en matière de référé, que sur requête de la société Ar Men Dentaire, acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, le président du tribunal de grande instance a, par ordonnance du 28 octobre 2008, désigné un administrateur provisoire de la copropriété ; que la société Neuropolis, vendeur, a formé un recours en rétractation de cette ordonnance ; Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance sur requête, l'arrêt relève que le contrat de vente stipule que la société Neuropolis conservera la qualité de syndic provisoire jusqu'à son remplacement et que ce n'est qu'à l'achèvement qu'il lui est fait obligation de convoquer les copropriétaires en assemblée générale à l'effet de nommer un syndic en son remplacement et retient que l'utilisation de l'immeuble conforme à sa destination établit que celui-ci est achevé et qu'en raison de l'abstention du vendeur et syndic provisoire de remplir son obligation, la société Ar Men Dentaire était fondée à faire application des dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que la copropriété était dépourvue de syndic, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne la société Ar Men dentaire aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ar Men dentaire et la condamne à payer à la société Neuropolis la somme de 1 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Neuropolis Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance qui lui était déférée, d'AVOIR dit n'y avoir pas lieu à rétractation de l'ordonnance rendue sur requête du 28 octobre 2008, d'AVOIR débouté la SCCV NEUROPOLIS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 , dans tous les cas autres que celui prévu à l'article précédent (défaut de désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet), où le syndicat est dépourvu de syndic ; le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété ; que selon les termes du contrat d'acquisition du 10 janvier 2003 conclu entre la SCCV NEUROPOLIS et la SCI AR MEN DENTAIRE, il est stipulé que le vendeur, (la SCCV NEUROPOLIS), maître de l'ouvrage, conservera la qualité de syndic provisoire jusqu'à son remplacement et que ce n'est que dès l'achèvement, qu'il lui est fait l'obligation de convoquer les copropriétaires en assemblée générale selon les formes et délais légaux, à l'effet de nommer un syndic en son remplacement ; que c'est ainsi au prix d'une appréciation manifestement erronée des faits de l'espèce et des règles de droit qui leur sont applicables, que le premier juge a cru devoir rétracter son ordonnance rendue sur requête le 28 octobre 2008, ayant désigné un administrateur provisoire, motifs pris de l'inachèvement de l'immeuble, alors qu'il résulte des dispositions de l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation et de son application jurisprudentielle, que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du Code civil, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui ont indispensables à l'utilisation, conformément à la destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, de même que ne sont pas prises en considérations les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d'équipement impropres à leur destination ; qu'il s'en déduit qu'en matière de vente d'immeuble à construire, la notion d'achèvement se démarque très sensiblement de l'achèvement au sens commun qui signifie exempt de vice et parfaitement conforme ; que l'achèvement au sens de l'article susvisé est une notion différente de la réception de l'immeuble objet de la vente ; qu'elle est également indépendante des notions d'urbanisme marquant la fin des travaux ; qu'il convient de considérer que pour l'application de l'article susvisé, l'immeuble est réputé achevé lorsqu'il est « utilisable» ; qu'ainsi pour déterminer si l'immeuble est achevé au sens de cet article, seuls doivent être pris en compte les éléments d'équipement indispensables ; que dès lors l'immeuble doit être considéré comme achevé, même en présence de malfaçons ou de défaut de finition, ou encore en l'absence d'éléments d'équipements, lorsque ceux-ci ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination ; que la preuve de cet achèvement peut être rapportée par tout moyen ; que dès lors en présence d'une livraison régulièrement effectuée par le vendeur et non contestée par lui, ainsi que d'une utilisation conforme à la destination de l'immeuble, dès lors que les locaux vendus sont occupés et utilisés par la SCI AR MEN DENTAIRE à l'exercice de la profession de leurs acquéreurs, la preuve est rapportée de l'achèvement de l'immeuble ; que la nécessité de réaliser des travaux de voirie, d'engazonnement et de plantation, de finition des parties communes intérieures et extérieures afférentes aux faux-plafonds, aux revêtements muraux aux peintures, aux dispositifs de gâche électrique pour la porte d'entrée, à la fourniture des clefs correspondantes, à la VMC et à l'éclairage du hall d'entrée, ainsi qu'à la remise en état du carrelage dans les parties privatives de la SCI AR MEN DENTAIRE, qui, pour gênants qu'ils puissent paraître, ne constituent que des défauts de finition qui n'interdisent pas d'utiliser l'immeuble conformément à sa destination, ne s'oppose pas à ce que l'immeuble soit considéré comme achevé au sens de l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il suit de là, que la SCCV NEUROPOLIS, syndic provisoire de la copropriété pour une durée contractuelle d'un an à compter de la naissance du syndicat des copropriétaires, avait l'obligation, conformément au contrat conclu avec la SCI AR MEN DENTAIRE, de convoquer dans les délais légaux les copropriétaires en assemblée générale afin de désignation d'un syndic de la copropriété ; qu'en présence de l'abstention du vendeur et syndic provisoire, la SCI AR MEN DENTAIRE était fondée à faire application des dispositions de l'article 47 du décret susvisé ; qu'ainsi la SCI AR MEN DENTAIRE n'encourt aucun grief à avoir saisi le président du Tribunal de grande instance de Vannes sur requête, afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire pour administrer la copropriété de l'immeuble susvisé ; qu'il n'y avait lieu à rétractation de l'ordonnance rendue sur requête le 28 octobre 2008 par le président du Tribunal de grande instance de Vannes, infirmant ainsi l'ordonnance entreprise et qu'ainsi la SCCV NEUROPOLIS sera déboutée de l'intégralité de ses demandes ; 1° ALORS QUE le contrat de vente conclu entre l'exposante et la société AR MEN DENTAIRE, stipulait que «le vendeur maître de l'ouvrage conserv erait la qualité de syndic provisoire jusqu'à son remplacement. Dès l'achèvement, il dev rait convoquer les copropriétaires en assemblée générale selon les formes et délais légaux à l'effet de nommer un syndic en son remplacement» (contrat de vente p.21, al. 9 et 10) ; qu'en jugeant, pour considérer que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic et débouter en conséquence l'exposante de sa demande de rétractation de l'ordonnance de désignation du syndic judiciaire, qu'elle avait la qualité de syndic provisoire de la copropriété « pour une durée contractuelle d'un an à compter de la naissance du syndicat des copropriétaires» (arrêt p.3, dernier §) quand cette clause ne prévoyait pas que la durée du mandat de l'exposante était ainsi limitée, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de vente du 10 janvier 2003, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2° ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut, sur le fondement de l'article 47 du décret n° 67223 du 17 mars 1967, faire droit à une demande de désignation d'un syndic judiciaire que si le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic ; qu'en jugeant qu'en application de cet article, la société AR MEN DENTAIRE était fondée à solliciter la désignation d'un syndic judiciaire bien que, comme elle l'a relevé, le contrat de syndic ait stipulé que « le vendeur (la SCCV NEUROPOIS), maître de l'ouvrage, conservera it la qualité de syndic provisoire jusqu'à son remplacement» (arrêt p.2,§9, souligné par nous), de sorte que le syndicat des copropriétaires n'était pas dépourvu de syndic, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article susvisé ; 3° ALORS QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'en jugeant que l'immeuble était achevé, bien que la société AR MEN DENTAIRE ait reconnu qu'en 2005 « les étages étaient … toujours à l'état brut de chantier » et que lors du dépôt de la requête la société NEUROPOLIS « n'a vait rien fait au titre des travaux de parachèvement » (conclusions d'appel de la société AR MEN DENTAIRE, p.7, §12 et p.9, §1), de sorte que l'immeuble n'était pas achevé, la Cour d'appel a violé l'article R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 4° ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que l'immeuble était achevé, sans avoir examiné les pièces produites par la société SCCV, notamment les ordonnances, jugements et arrêts des 23 septembre 2004, 3 mai 2005, 16 mai 2006, 19 avril 2007 et 7 février 2008, sa convocation, par courrier du 24 juin 2009, à une réunion d'expertise judiciaire organisée le 10 septembre suivant et les deux courriers des 21 juillet 2009 de l'architecte et de la SCI ELMATAN, desquelles il résultait clairement que les parties communes, qui faisaient l'objet d'une mesure d'expertise, étaient loin d'être achevées et nécessitait la réalisation d'importants travaux qui ne relevaient pas de la simple finition, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile.