Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06992 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPHN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2021 - Tribunal de proximité de Saint-Denis - RG n° 11-20-0014
APPELANTS
Monsieur [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [R] [S]
[Adresse 1]
[Localité 6]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/017266 du 03/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
représentés par Me Laurent FELDMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1388
INTIME
Monsieur [V] [D]
né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2017, M. [V] [D] a donné en location à M. [X] [I] et Mme [R] [S] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1.215 euros, outre les provisions sur charges.
Les loyers et provisions sur charges n'étant pas régulièrement versés, M. [V] [D] a délivré aux locataires, par exploit d'huissier du 7 mai 2020, un commandement de payer la somme principale de 2.632.34 euros représentant les loyers et les charges échus impayés, selon décompte arrêté au 30 avril 2020.
Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2020, M. [V] [D] a assigné M. [X] [I] et Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, avec le bénéfice de l'exécution provisoire de :
' constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail liant les parties;
' ordonner leur expulsion, immédiate, et celle de tout occupant de leur chef, du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;
' les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 4.080,85 euros au titre de l'arriéré locatif impayé au 7 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
' les condamner conjointement et solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actuels, à compter du 1er août 2020 et jusqu'à complet paiement de leur dette locative par les défendeurs avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
' les condamner conjointement et solidairement au paiement, en cas de maintien dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement d'expulsion, de l'équivalent du loyer majore de 100%, à titre de dommages-intérêts, outre les charges et taxes exigibles ;
' les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les droits de plaidoirie et le coût du commandement de payer.
A l'audience du 7 décembre 2020, M. [V] [D] a maintenu les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.312,34 euros, échéance de décembre 2020 incluse.
M. [X] [I] et Mme [R] [S], régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, n'étaient ni présents ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 26 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 juillet 2020,
Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [X] [I] et Mme [R] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est.
Dit que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux
Condamne solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] à verser M. [V] [D] les sommes de:
-1.312.34 euros au titre des loyers et charges échus impayés, échéance de décembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
-300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] à verser à M. [V] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement à compter du 8 juillet 2020 et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Déboute M. [V] [D] du surplus de ses demandes.
Condamne solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer
Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 12 avril 2021 par M. [X] [I] et Mme [R] [S],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 mai 2023 par lesquelles M. [X] [I] et Mme [R] [S] demandent à la cour de :
Vu les articles 1103 et suivants du code civil,
Vu la loi du 6 juillet 1989
DECLARER RECEVABLE ET FONDE l'appel interjeté par M. [I] et Mme [R].
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;
DECHARGER M. [I] et Mme [S] des condamnations prononcées contre eux.
A titre subsidiaire :
ACCORDER un délai de 36 mois aux appelants afin de s'acquitter de leur dette locative
En tout état de cause :
CONDAMNER M. [V] [D] à porter et payer à M. [I] et à Mme [S] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER M. [V] [D] en tous les dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2021 au terme desquelles M. [V] [D] demande à la cour de :
Vu l'article 818 du Code de procédure civile,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- DÉCLARER infondées l'ensemble des demandes de M. [X] [I] et Mme [R] [S] ;
- CONFIRMER le jugement du juge du contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint-Denis du 26 janvier 2021 sauf en ce qu'il a rejeté la demande de suppression du délai prévu par l'article 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution et considéré qu'il y avait lieu à condamner les appelants au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 juillet 2020 au matin au profit de M. [V] [D] ;
- ORDONNER l'expulsion immédiate de M. [X] [I] et Mme [R] [S] et de tous occupants de leur chef de la maison située [Adresse 1] à [Localité 6], avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;
- CONDAMNER conjointement et solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] à payer à M. [V] [D] les sommes suivantes :
- 4.080,85 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 7 juillet 2020 et les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;
- mensuellement et jusqu'à leur départ effectif des lieux, à compter du 1er août 2020, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision pour charges contractuellement prévus et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 1.316,17 euros et les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à complet paiement de leur dette locative par les appelants ;
- en cas de maintien dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement d'expulsion, l'équivalent du loyer majoré de 100 %, à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles.
- En tout état de cause, CONDAMNER les appelants à payer à l'intimé la somme de 450 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER les appelants aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les droits de plaidoirie ainsi que le coût du commandement de payer.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des loyers et des charges
Le paiement des loyers constitue une obligation essentielle du locataire prévue par les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte du contrat de bail et du relevé de compte locatif arrêté au 2 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, que les locataires restent redevables de la somme de 1350,01 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, représentant le loyer de juin 2023, celui-ci étant "payable d'avance, le premier jour du terme" selon les stipulations du bail.
Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [X] [I] et Mme [S] [R] au paiement de cet arriéré, infirmant le jugement entrepris sur le montant de l'arriéré locatif.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré le 7 mai 2020. M. [I] et Mme [S] n'ont pas réglé la dette dans son intégralité dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, puisqu'elle s'élevait à la somme de 1292,35 euros au 7 juillet 2020, ainsi qu'il résulte du décompte produit par le bailleur.
Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies.
Toutefois, l'article 24 précité permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, compte tenu des efforts consentis par les locataires pour apurer la dette, qui ne représente plus que le loyer courant de juin 2023 à la date du 2 juin 2023, il y a lieu , infirmant le jugement entrepris sur ce point, de les autoriser à se libérer de l'arriéré locatif par le règlement d'une échéance mensuelle de 1350,01 euros, au plus tard le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers du règlement de l'échéance précitée et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants.
Néanmoins, à défaut de paiement de la mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, M [X] [I] et Mme [R] [S] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges, et sera due in solidum tant qu'il se maintiendront ensemble dans les lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [D]
M. [D] sollicite, en cas de maintien dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement d'expulsion, que les locataires soient condamnés au paiement de "l'équivalent du loyer majoré de 100% à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles".
Il convient toutefois de rappeler que les époux [I] ne seront pas expulsés s'ils s'acquittent du paiement des délais suspensifs octroyés. En cas de non paiement de ces derniers, la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, de l'indemnité d'occupation prononcée est suffisante pour indemniser le bailleur de l'occupation des lieux sans droit ni titre.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer la condamnation des locataires aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que leur condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente procédure s'étant avérée nécessaire pour que les locataires s'acquittent du paiement de la quasi totalité de l'arriéré locatif, il convient de les condamner aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 450 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [V] [D] de sa demande de dommages et intérêts et condamné solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] à payer à M. [V] [D] la somme de 1350,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juin 2023, terme de juin 2023 inclus,
Leur accorde des délais de paiement et dit qu'ils devront se libérer de leur dette par le règlement d'une échéance mensuelle de 1350,01 euros, au plus tard le 10 du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies,
Dit que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés,
Dit qu'à défaut de paiement de la mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :
1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,
2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette,
3°/ les locataires seront tenus de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamne in solidum solidairement M. [X] [I] et Mme [R] [S] à payer à M. [V] [D], à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [X] [I] et Mme [R] [S] à payer à M. [V] [D] la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [X] [I] et Mme [R] [S] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
