Cour d'appel, 06 février 2024. 23/00559

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B chambre 1-2 ARRET N° PAR DEFAUT DU 06 FEVRIER 2024 N° RG 23/00559 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUVU AFFAIRE : SDC [Adresse 2] C/ Mme [O] [L] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE N° RG : 11- 20-000149 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 06/02/24 à : Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SDC [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SAS Immo de France Ile -de-France Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370489 APPELANTE **************** Madame [O] [L] [Adresse 6] [Localité 5] S.C.I. MARTINE Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Assignées à domicile INTIMEES DEFAILLANTES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 mars 2017, la SCI Martine a donné à bail à Mme [L], pour une durée d'un an renouvelable à compter du 23 mars 2017, un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 558 euros, outre une provision sur charges mensuelles initialement fixée à la somme de 128 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1116 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2019, Mme [L] a assigné la société Martine à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 17 décembre 2019 doit être déclaré nul et de nul effet à son encontre, - constater le trouble qu'elle a subi dans la jouissance du logement, objet du contrat de bail du 22 mars 2017, du 12 mars 2017 au 5 janvier 2020, constater le défaut d'exécution par la société Martine des ses obligations contractuelles et condamner la société Martine à réparer les préjudices qu'elle a subis, - en conséquence, condamner la société Martine à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudice moral et physique subis, - condamner la société Martine à supporter la charge des dépens de l'instance et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 22 septembre 2022, le tribunal de proximité de Courbevoie a : - rejeté la demande de réouverture des débats formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] suivant note en délibéré du 17 août 2022, - déclaré recevable l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à la présente instance par la société Martine, - condamné la société Martine à payer à Mme [L] la somme de 4 222,12 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice physique et moral subi du fait des désordres ayant troublé jouissance paisible de Mme [L] des lieux, objet du contrat de bail du 22 mars 2017, - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail signifié par la société Martine à Mme [L] suivant acte d'huissier de justice en date du 17 décembre 2019, - condamné Mme [L] à payer à la société Martine la somme de 112,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2020 (terme du mois de janvier 2020 proratisé inclus) et restant dus en vertu du contrat de bail du 22 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'au parfait paiement, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à garantir à hauteur de 80 %, la société Martine de la condamnation en dommages-intérêts prononcée à son encontre au profit de Mme [L], - condamné in solidum la société Martine et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à supporter la charge des dépens de l'instance dont le commandement de payer du 17 décembre 2019 est exclu et doit rester à la charge exclusive de la société Martine, - condamné la société Martine à payer à Mme [L] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à payer à la société Martine, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe en date du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 avril 2023, il demande à la cour de : - déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société Immo de France Paris-Ile-de-France, recevable et bien fondé en son appel, y faisant droit, - d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : * condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice à garantir, à hauteur de 80 %, la société Martine de la condamnation en dommages-intérêts prononcée à son encontre au profit de Mme [L], * condamné in solidum la société Martine et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à supporter la charge des dépens de l'instance dont le commandement de payer du 17 décembre 2019 est exclu et doit rester à la charge exclusive de la société Martine, * condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, à payer à la société Martine la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] n'est aucunement responsable de la présence d'humidité dans la pièce principale de l'appartement occupé par Mme [L] ni de quelque désordre que ce soit, dès lors que leurs causes résidaient uniquement en une insuffisance d'équipements des parties privatives en termes d'aération et de ventilation, - dire en conséquence que le syndicat des copropriétaires ne saurait être redevable de quelque somme que ce soit et à quelque titre que ce soit à Mme [L] ou à la société Martine, - condamner la société Martine à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice dû à sa mise en cause abusive, - débouter Mme [L] et la société Martine de toutes leurs demandes fins et conclusions, - condamner la société Martine à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [L] et la société Martine en tous les dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles en application de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [L] et la société Martine n'ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mars 2023, la déclaration d'appel leur a été signifiée par remise à tiers présent à domicile. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2023, les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' Sur l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]. - Sur la demande en principal. Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] reproche au premier juge de l'avoir condamné à garantir la SCI Martine, copropriétaire, des condamnations prononcées à son encontre au profit de sa locataire, Mme [L] à concurrence de 80%, au motif erroné selon lui, que les désordres apparus dans l'appartement trouveraient partiellement leur origine dans les parties communes (façade l'immeuble). Il fait valoir que si effectivement, les dispositions de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine dans les parties communes, la responsabilité de plein droit du syndicat ne peut être engagée qu'à la condition que les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers aient leur origine dans les parties communes et que tel n'est pas le cas en l'espèce. Sur ce, Aux termes des dispositions de l'article 14 de la loi du alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine dans les parties communes, sauf action récursoire. Il suit de ces dispositions que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu'à la condition que les désordres subis par les copropriétaires ou les tiers trouvent leur origine totale, voir partielle dans les parties communes. A contrario, lorsque les dommages trouvent leur cause exclusive dans les parties privatives, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être écartée. Il appartient à la cour de rechercher, au vue des pièces de la procédure, si les désordres subis par Mme [L], locataire de la SCI Martine, trouvaient leur origine totale ou partielle, dans les parties communes de l'immeuble. En l'espèce, Mme [L] a signalé en novembre 2018, à la société SECRI, mandataire de sa bailleresse, la société Martine, un problème d'humidité dans l'appartement pris à bail. Il ressort de l'examen de mails échangés au cours du mois de janvier 2019 entre l'administrateur de biens, la société Secri, mandataire de la bailleresse, la SCI Martine, et le syndic de copropriété, la société Sogestrim, versés aux débats par l'appelante, que la présente d'humidité peut avoir deux causes alternatives possibles, une absence d'aération et de ventilation de l'appartement et un défaut d'étanchéité de la façade à hauteur du deuxième étage. L'adjoint au maire de la ville de [Localité 5], délégué au logement et à l'amélioration de l'habitat, a adressé le 27 mai 2019 un courrier à Mme [L] pour l'informer que, suite à sa plainte et à la visite sur place le 10 janvier 2019 des inspecteur de salubrité, ont été constatée une absence de grille de ventilation sur la fenêtre située dans le séjour et une insuffisance de ventilation dans la salle de bains, et qu'il est donc intervenu auprès du gestionnaire du bien, le cabinet SECRI Gestion, pour lui demander de prendre toutes les dispositions appropriées pour remédier à la situation et notamment par la pose d'une grille de ventilation sur la fenêtre, ainsi que par une meilleure ventilation de la salle de bains (sortie extérieure).  La SCI Martine a justifié devant le premier juge, par la production de deux factures des 12 juin et 18 juillet 2019, avoir suivi les recommandations de la mairie en procédant à la réalisation des travaux appropriés (mise en place d'une grille de ventilation, et la pose d'un aérateur - extracteur dans la salle de bains). Aux termes d'un procès-verbal dressé le 14 novembre 2019, M. [I], architecte mandaté par la société Sogestrim, ancien syndic de l'immeuble, après sa visité sur place le 12 novembre 2019, en présence de Mme [L] et de la gérante de la SCI, a constaté que les travaux réalisés par la SCI Martine avaient suffi à mettre un terme à l'humidité présente sur le mur intérieur de la façade de la pièce principale, ce mur étant complètement sec ainsi qu'il a pu le relever à l'aide d'un testeur à pointe, le taux d'humidité mesuré étant nul, précisant n'avoir constaté aucun désordre en façade. Il est constant qu'à la suite du départ de Mme [L], Mme [T] qui a pris sa suite, n'a jamais formulé la moindre réclamation, qu'elle ne s'est jamais plainte de la moindre réapparition de désordres, et notamment de la présence d'humidité dans son appartement, ce qui tend à établir que la cause de cette humidité provenait bien de l'absence de ventilation et d'aération. Pour s'en convaincre, il y a lieu de se reporter au procès-verbal de constat dressé le 7 février 2023, soit quatre ans plus tard par Me [D], commissaire de justice, (en présence de M. [I], architecte, de Mme [W], membre du conseil syndical), mandaté par le nouveau syndic de copropriété, la société IMMO de France Ile de France, qui s'étant rendu sur place à cette date, a constaté la présence d'un léger faïençage à droite de la fenêtre à 1,50m de hauteur, qu'à travers la fenêtre, il a relevé la présence d'un trou déjà constaté depuis la rue, que l'aération est assurée par deux entrées d'air situées en partie haute des deux vantaux de la fenêtre, qu'il n'y a pas de désordres apparents dans la pièce. Les constatations du commissaire de justice ont été corroborées également par M. [I], architecte, présent le 7 février 2013, qui a mentionné que, lors de la visite, il a pu constater que la peinture avait été refaite et qu'aucun désordre ne pouvait être constaté sur la face intérieure de la façade, qu'en conséquence pour ne pas dégrader cette peinture, il n'a pas été jugé opportun de faire des mesures d'humidité à l'aide du testeur à pointes. Il résulte des constatations objectives tant de l'auxiliaire de justice que de l'architecte, que le mur de la pièce principale de l'appartement occupé désormais par Mme [T], à proximité de la fenêtre donnant sur rue est parfaitement sec, et qu'aucune humidité n'est donc réapparue depuis l'intervention de l'entreprise Garcia, le 18 juillet 2019. Il est constant que l'humidité apparue début janvier 2019 dans l'appartement alors occupé par Mme [L] trouvait sa cause exclusive l'absence de ventilation et d'aération de l'appartement, et ressortait donc de la gestion des parties privatives, étrangère à celle de la copropriété. Il s'ensuit que la responsabilité de plein droit qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 doit être écartée, dès lors que les désordres subis par Mme [L], alors locataire, trouvaient leur origine dans les parties privatives de l'immeuble. Le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Courbevoie doit être infirmé en ce qu'il a retenu une part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 80% dans la survenance des désordres affectant l'appartement loué par la SCI Martine à Mme [L]. Statuant à nouveau, la SCI Martine doit être déboutée de son appel en garantie formé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]. - Sur la demande de dommages-intérêts pour mise en cause abusive. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour mise en cause abusive. Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, qu'il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel, de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de la SCI Martine, dont la légitimité de l'action en justice a été reconnue en première instance au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les mesures accessoires. La SCI Martine, à l'exclusion de Mme [L], doit être seule condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées à l'égard du syndicat des copropriétaires. Il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant la SCI Martine à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Courbevoie en ce qu'il a déclaré la SCI Martine bien fondée en son appel en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], en ce qu'il a condamné par voie de conséquence le syndicat à garantir la SCI Martine à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [L], locataire, à verser la somme de 500 euros à la SCI Martine sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il l'a condamné in solidum avec la SCI Martine aux dépens de première instance, Statuant à nouveau, Déboute la SCI Martine de son appel en garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], Déboute en conséquence la SCI Martine tant de toutes ses demandes en principal qu'au titre des demandes accessoires, dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires comme mal fondé en sa demande de dommages-intérêts, Condamne la SCI Martine à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Martine aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,