Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 23/01803

Du 31 juillet 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/01803 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKLQ [E], [X], [Z] [K] C/ [L] [T] - Expéditions délivrées à Me Yann HERRERA Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART - FE délivrée à Le 31/07/2024 Avocats : Me Yann HERRERA Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024 PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [E], [X], [Z] [K] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] (AUSTRALIE) Assistée de Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART DEFENDERESSE : Madame [L] [T] née le 27 Juillet 1950 en Dominique [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Yann HERRERA (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 14 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2013, Madame [E] [K] a donné à bail à Madame [L] [T] et Madame [Y] [T] une maison située [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 700 €. Suivant attestation de Madame [K] du 22 juillet 2014, Madame [Y] [T] a quitté le logement. Le bail s'est ainsi poursuivi avec pour seul titulaire, Madame [L] [T]. Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Madame [E] [K] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.300 € au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs. Par acte introductif d'instance du 18 septembre 2023, Madame [E] [K] a fait assigner Madame [L] [T] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir : -Constater l'acquisition de la clause résolutoire soit à la date du 26/06/2023 sur le fondement de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 soit à la date du 26/07/2023 sur le fondement de l'article 24 de la même loi En conséquence, -Ordonner l’expulsion de Madame [L] [T] ou de toute autre personne de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] - La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 7.800 € au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation à septembre 2023 inclus -La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 700 € du 1er octobre 2023 jusqu'à la vidange effective des lieux -Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indique paru à la date de l'ordonnance à intervenir -Dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance -Condamner Madame [L] [T] au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 et de la dénonciation à la CCAPEX A l'audience du 24 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 29 décembre 2023 puis au 8 mars 2024 puis au 14 juin 2024 pour permettre l'échange de pièces et de conclusions écrites entre les avocats des parties. Lors de l'audience du 14 juin 2024, Madame [E] [K], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7.400 € au titre des loyers et charges dus (mai 2024 inclus). Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [L] [T]. Elle soutient être bien fondée à mettre en œuvre le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur celui de l'article 7 g, Madame [T] n'ayant pas réglé les causes du commandement ni justifié d'une assurance contre les risques locatifs. Elle ajoute que Madame [T] doit être déboutée de ses demandes dès lors qu'elle ne peut se fonder sur l'exception d'inexécution, celle-ci ayant pu jouir et continue à jouir du logement. Elle indique être opposée à toute demande de délais de paiement formée par Madame [T]. En défense, Madame [L] [T], représentée par son conseil, demande au juge saisi de : A titre principal, -débouter Madame [K] de ses demandes A titre reconventionnel, -Condamner Madame [K] à lui verser une provision de 7.000 € avec, s'il y a lieu compensation avec les sommes réclamées par la bailleresse -Condamner Madame [K] à établir et transmettre les quittances de loyer pour l'année 2024 A titre subsidiaire, -L'autoriser à régler les sommes éventuellement dues en 36 mensualités Elle expose que le logement a présenté de nombreux défauts qui se sont révélés très problématiques avec le temps ; qu'il a fallu attendre fin mai 2024 pour que la bailleresse daigne faire les travaux ; que l'installation électrique n'était pas aux normes et dangereuse et que le logement était dépourvu d'eau chaude ainsi que d'autres désordres au niveau de la VMC ou des volets. Elle indique avoir conservé les loyers dans l'attente de l'intervention sérieuse de la bailleresse. Elle fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance jusqu'en mai 2024 de sorte qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution. Elle indique que la demande de Madame [K] se heurte à une contestation sérieuse. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires ainsi qu'une provision de 7.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance ; que l'état du logement constitue un trouble manifestement illicite auquel il est demandé de mettre fin. Elle soutient que le décompte de la bailleresse est erroné et que l'arriéré n'est que de 6.700 €. Elle sollicite à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour apurer sa dette. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 31 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date d'audience. Aux termes de l'article 16 alinéa 3 du Code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. En l'espèce, Madame [K] ne produit pas la notification de l'assignation au représentant de l’État dans le département. Il convient d'ordonner la réouverture des débats à l'audience du Vendredi 27 septembre 2024 à 10h30 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d'office tenant à l'irrecevabilité de l'action en constatation de la résiliation du bail tirée de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l’État dans le département et de produire le cas échéant, la notification de l'assignation au représentant de l’État dans le département. Les demandes formulées par les parties dans le cadre de la présente procédure sont réservées en raison de l'irrecevabilité de l'action en constatation de la résiliation du bail soulevée d'office par le Juge de Céans et de la réouverture des débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit, ORDONNONS la réouverture des débats à l'audience du Juge des contentieux de la protection statuant en référé qui se tiendra le Vendredi 27 septembre 2024 à 10h30 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d'office tenant à l'irrecevabilité de l'action en constatation de la résiliation du bail tirée de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l’État dans le département et de produire le cas échéant, la notification de l'assignation au représentant de l’État dans le département ; RESERVONS les demandes des parties ainsi que les dépens ; Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION