Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02138 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4IS Jugement du 09 Août 2024 N°: 24/489 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [J] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à S.A ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [P] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [C] [H], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [J] [P] [Adresse 2] Appartement 00-01 [Localité 3] comparant en personne I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2007, la société ESPACIL HABITAT consentait un bail d’habitation à M. [J] [P] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 321,29 € (euros). Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2022, ESPACIL HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 782,33 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ultérieurement, par courrier électronique reçu, le 19 décembre 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [J] [P]. Par assignation en date du 29 février 2024, ESPACIL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [J] [P] ; - Débouter [J] [P] de toutes demandes de délais ; - Condamner [J] [P] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 599,84 € d’arriéré locatif, arrêté au 21 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 120 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 29 février 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Le 03 mai 2024, l’enquête sociale diligentée par le département était transmise au greffe. Le rapport d’enquête sociale exposait que [J] [P] était âgé de 62 ans, vivait seul, travaillait à temps partiel dans une entreprise de nettoyage pour un salaire mensuel d’environ 500 € complété par une prime d’activité de 244 €, rencontrait des problèmes de santé devant conduire au dépôt d’un dossier MDPH et pourrait prétendre à ses droits à la retraite d’ici 6 mois. L’enquêtrice mentionnait que le locataire avait repris le paiement de son loyer depuis avril 2024 à hauteur de 100 € par mois et se confortait aux conseils prodigués dans le cadre de son suivi social. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ESPACIL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 8.334,03 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 552,83 €. La demanderesse concédait percevoir 100 € par mois depuis avril 2024. Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. En défense, [J] [P] reconnaissait le montant de sa dette mais sollicitait des délais de paiement et la poursuite du bail. Il proposait des échéances de remboursement de 100 € par mois, uniquement pour l’apurement de l’endettement locatif. Il déplorait la suspension de son APL de 165,41 € depuis septembre 2022. Sur sa situation personnelle et économique, [J] [P] relatait exercer la profession d’agent de propreté à temps partiel, 3 jours par semaine, pour un salaire mensuel de 753,49 € et être père de 3 enfants majeurs dont 2 souffrants de handicap. Il confirmait avoir déposé un dossier auprès de la MDPH et être suivis par les services sociaux. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 21 mars 2022, puis la CCAPEX saisie, le 19 décembre 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 29 février 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 29 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’enquête sociale a été reçue au greffe avant l’audience de jugement. L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». En l’espèce, le contrat du 02 juillet 2007 – portant sur les conditions générales de location – contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 21 mars 2022, au locataire, pour un montant de 782,33 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 22 mai 2022. 1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ». En l’espèce, le défendeur sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative et la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi la bailleresse s’oppose. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise par le locataire de versements mensuels de 100 € depuis avril 2024, qui, cumulés, dépassent le montant d’un loyer mensuel résiduel, de la proposition d’échelonnement de la dette formulée en défense, du positionnement du défendeur à l’audience, de son suivi assidu par les services sociaux, des conclusions de l’enquête sociale et de l’intérêt de la bailleresse d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [J] [P] des délais pour rembourser l’arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d’apurement précisé ci-après. Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 15 €, à régler en plus du loyer courant. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En outre, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le montant de la créance de la bailleresse estimé à 8.334,03 € – tel que figurant au décompte daté du 16 mai 2024, produit à l’audience par ESPACIL HABITAT et soustraction faite des frais de procédure – n’est pas contesté par [J] [P]. [J] [P] sera donc condamné au paiement de cette somme de 8.334,03 € (loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation au 16 mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 15 €, à régler en plus du loyer courant. Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan. 2.2. Sur l’indemnité d’occupation pour non-respect du plan d’apurement du passif : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [J] [P] serait également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 552,83 € par mois et sera comptabilisée à compter du 17 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [J] [P] sera condamné aux dépens. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 02 juillet 2007, entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [J] [P], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 22 mai 2022 ; CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 8.334,03 € (huit mille trois cent trente-quatre euros et trois centimes) d’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE M. [J] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 15 € (quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [P] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mai 2022 ; • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; • M. [J] [P] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 552,83 € (cinq cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 21 mars 2022 et de l'assignation du 29 février 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,