Cour d'appel, 26 septembre 2023. 21/00897

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 26 Septembre 2023 N° RG 21/00897 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GV6V Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 22 Mars 2021 Appelant Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE OLIVIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]) Représenté par Me Véronique COUDRAY, avocat au barreau de BONNEVILLE Intimé M. [N] [S] né le 19 Mars 1946 à [Localité 2] (PAYS BAS), demeurant [Adresse 6] Représenté par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 09 Mai 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 mai 2023 Date de mise à disposition : 26 septembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [N] [S] a successivement acquis les lots n°7, un chalet, revendu en 2016, et n°14, un terrain à bâtir au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » sis [Adresse 3]. Aux termes d'une décision de l'assemblée générale extraordinaire du 19 février 2000, M. [S] et son épouse, Mme [K] [S] décédée le 3 décembre 2019, ont obtenu l'autorisation de diviser le lot n°14 en trois lots n°114, 115 et 116 destinés à recevoir un chalet à usage d'habitation selon l'état descriptif de division modifié. Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par les époux [S] et par acte d'huissier du 30 juillet 2019, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » a assigné les époux [S] devant le tribunal d'instance de Bonneville, devenu le tribunal judicaire de Bonneville depuis le 1er janvier 2020, pour obtenir paiement des charges de copropriété dues. Par jugement en date du 22 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Mme [K] [S] ; - Déclaré recevable les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » communiquées le 22 janvier 2022 ; - Fixé le montant dû par M. [S] au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » au titre des charges de copropriété définitives arrêtées au 30 septembre 2020, des provisions sur charges arrêtées au 1er janvier 2021 et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés à ce jour, concernant les lots n° 114 et 115, à la somme de 1 306,01 euros ; - Condamné Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » à restituer à M. [S], la somme de 8 663,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; - Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de procédure ; - Condamné M. [S] aux dépens de l'instance. Au visa principalement des motifs suivants : Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » ne justifiait pas de la décision prise en assemblée générale, à l'unanimité, le 28 décembre 1996, d'une modification de la répartition des charges fixant la répartition des charges à l'unité de logement ; A défaut pour le règlement de copropriété de prévoir une répartition des charges distinctes, M. [S] est tenu au paiement des charges selon les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; A l'exception de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » n'a pas produit un état des dépenses produits permettant d'établir les régularisations de charges les sommes appelées ne peuvent pas être réclamées ; Le déneigement constitue une charge entraînée par les services collectifs et d'équipements communs et que du fait qu'aucune construction n'a été édifiée sur les lots litigieux, cette charge de déneigement ne présente aucune utilité pour M. [S] ; Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » n'a également pas produit le détail du budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale en 2020 si bien que les provisions appelées ne sont pas justifiées. Par déclaration au greffe en date du 26 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » représenté par son Syndic en exercice, la société Agence Olivier (SARL) a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : - Fixé le montant dû par M. [S] au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » au titre des charges de copropriété définitives arrêtées au 30 septembre 2020, des provisions sur charges arrêtées au 1er janvier 2021 et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés à ce jour, concernant les lots n° 114 et 115, à la somme de 1 306,01 euros ; - Condamné Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] » à restituer à M. [S], la somme de 8 663,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; - Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de procédure. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 5 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique le Syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » sollicite l'infirmation des chefs du jugement expressément déféré et demande à la cour de : - Dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] » ; - Infirmer le jugement rendu le 22 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bonneville et statuant à nouveau ; - Condamner M. [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 4] », au titre des charges, la somme de 16 513,31 euros outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - Dire et juger que M. [S] est non fondé en l'ensemble de ses prétentions tant à titre principal que subsidiaire, l'en débouter ; - Condamner M. [S] à payer la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la société [V] & Associes (SARL), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions Le Syndicat des copropriétaires fait valoir notamment que : Sur la répartition des charges de copropriété selon la règle des quote parts de parties communes, le poste « déneigement » des voies de circulation relève de l'entretien de celles-ci et constitue des charges générales communes conformément aux dispositions de l'article 34 du règlement de copropriété et de la définition des charges générales ; M. [S] ne produit pas le procès-verbal d'assemblée générale du 28 décembre 1996 lors duquel a été voté la modification des règles de répartitions des charges et l'absence de redevance de charge des copropriétaires des lots transitoires ; Par un précédent jugement du 16 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Bonneville a retenu les prétentions de époux [S] et a considéré que la répartition des charges doit être établie en fonction des millièmes, dans la mesure où le vote par chalet se trouve inopérant ; La jurisprudence retient qu'eu égard à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de sa quote-part de charges générales sous le prétexte que l'entretien des parties communes ne présenterait pour lui aucune utilité ou avantage quelconque, or, il est indéniable que les charges non payées pour les lots n° 115 et 116 sont des charges générales si bien que M. [S] est tenu d'y contribuer ; M. [S] a procédé à un versement d'un montant de 1 500 euros sur le total des sommes dues le 13 avril 2023, ce dernier reste devoir à ce jour la somme de 16 513,31 euros au titre des charges impayées et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtée au 27 avril 2023. Par dernières écritures en date du 11 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [S] sollicite de la cour de : - Dire et juger irrecevables et, à défaut, mal fondées l'ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance à l'égard de Mme [K] [S], et en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de ses demandes ; - Le reformer pour le surplus ; Et statuant à nouveau, À titre principal, - Fixer le montant dû par M. [S] au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » au titre de charges de copropriété définitives arrêtées au 30 septembre 2022, des provisions sur charges arrêtées au 13 avril 2023 et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, concernant les lots n° 115 et 116, à la somme de 6 429,10 euros, avant prise en compte des règlements réalisés par le copropriétaire pour un total de 16 687,79 euros ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » à restituer à M. [S] la somme de 10 258,69 euros, sous déduction à intervenir de la somme de 8 663,99 euros payée par le Syndicat des copropriétaires en cours de procédure d'appel au titre de l'exécution provisoire, ce qui représentera un total restant dû de 1 594,70 euros ; À titre subsidiaire, - Fixer le montant dû par M. [S] au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » au titre de charges de copropriété définitives arrêtées au 30 septembre 2021, des provisions sur charges arrêtées au 13 avril 2023 et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, concernant les lots n° 115 et 116, à la somme de 7 967,45 euros, avant prise en compte des règlements réalisés par le copropriétaire pour un total de 16 687,79 euros ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » à restituer à M. [S] la somme de 8 720,34 euros, sous déduction à intervenir de la somme de 8 663,99 euros payée par le Syndicat des copropriétaires en cours de procédure d'appel au titre de l'exécution provisoire, ce qui représentera un total restant dû de 56,35 euros ; En tout état de cause, - Assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu'ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » à payer à M. [S] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; - Dire et juger qu'en application de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] sera dispensé de participer, en sa qualité de copropriétaire, aux condamnations mises à la charge du Syndicat des copropriétaires et des frais de procédure de ce dernier ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions M. [S] fait valoir notamment que : Le Syndicat des copropriétaires se fondait dès lors sur le critère d'utilité pour motiver la soudaine exigibilité des charges de copropriété, suite à l'édification des deux chalets, or M. [S] n'a édifié aucune construction sur ses deux lots 115 et 116 ; Des lots non construits n'ont pas à participer en principe aux charges entraînées par les éléments d'équipement communs dont ils ne retirent aucune utilité et la Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait condamné un promoteur à payer au syndicat des copropriétaires des charges afférentes à des lots non construits dont ce promoteur était resté propriétaire, sans distinguer selon la nature des charges réclamées ; Le chemin d'accès aux lots 115 et 116 n'est pas déneigé mais la copropriété entend faire supporter les frais de déneigement à M. [S] tel que cela ressort de l'état des dépenses et de la régularisation de charges communiqués ; L'entretien des espaces verts est un service collectif ou encore une charge commune spéciale et non pas une charge commune générale ; L'état des dépenses de l'exercice 2017/2018 fait état des honoraires de l'avocat du Syndicat des copropriétaires exposés lors de la première procédure engagée devant le Tribunal de Grande Instance de Bonneville et des condamnations prononcées contre le Syndicat des copropriétaires suivant jugement du 16 janvier 2018 ; Au total, sur la période allant du 1er octobre 2017 au 13 avril 2023, M. [S] ne pourrait être, au mieux, redevable que de la somme de 6 429,10 euros ; M. [S] a réglé, en première instance la somme de 10 000 euros, puis, en cours de procédure d'appel, les sommes de 3 187,79 euros en octobre 2021, de 2 000 euros en février 2022 et de 1 500 € en 2023, soit un total de 16 687,79 euros, sans reconnaissance du principe et du quantum des charges réclamées si bien que la copropriété est débitrice de M. [S] à hauteur de la somme de 1 594,70 euros. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 9 mai 2023 clôturait l'instruction de la procédure. La clôture a été révoquée par ordonnance du 18 mai 2023 en raison de la révélation d'un fait constituant une cause grave. L'affaire a été plaidée à l'audience du 23 mai 2023. MOTIFS ET DECISION M. [S] conteste en premier lieu les charges générales qui lui sont réclamées, estimant qu'il s'agissait de charges entrainées par les services collectifs et équipements communs et non de charges générales, de sorte que ses deux lots, qui sont des lots transitoires, n'en retirent aucune utilité et ne doivent pas les supporter. Il conteste enfin le décompte mis à sa charge, en ce que les frais d'avocat et d'article 700 du code de procédure civile concernant deux jugements favorables ont été intégré dans les débits, alors qu'il devait en être dispensé en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065. I - Sur les charges dues L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.' M. [S], propriétaire des lots 115 et 116, qui sont des lots dits transitoires constitués de terrains non bâtis privativement réservés à l'exercice exclusif du droit d'édifier une construction avec affectation d'une quote-part des parties communes, est bien copropriétaire au sens de la loi précitée de 1965 (3ème Civ. 15 novembre 1989). Celui-ci doit en conséquence contribuer au paiement des charges communes générales, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, et doit participer aux charges entraînées par les services collectifs et d'équipements communs en fonction de l'utilité que ses lots en retirent. En l'espèce, le règlement de copropriété détermine dans son article 34 les charges communes générales qui sont : les impôts, les dépenses afférents au fonctionnement du syndicat et du conseil syndical, incluant les honoraires du syndic, les primes d'assurance, et 'les charges d'entretien de réparation, de reconstruction : des voies de circulation à l'intérieur de l'ensemble immobilier ainsi que leurs équipements, des espaces libres communs à l'exclusion des jardins attenants aux bâtiments dont les charges incombent aux copropriétaires, de toutes les canalisations communes et réseaux jusqu'à leur point de pénétration dans le bâtiment, les frais d'éclairage des espaces communs et voies de circulation.' Il résulte du plan versé aux débats que la copropriété est effectivement desservie par la voie communale de Nabor, mais aussi par des dessertes parking D2 et parking D3 selon le modificatif de règlement de copropriété-état descriptif de division domaine hastings I du 28 août 2001. Ces dessertes sont des parties communes, et leur déneigement constitue une charge relative à la conservation et l'entretien de ces parties communes, auxquelles le propriétaire d'un lot transitoire doit contribuer en fonction des tantièmes des parties communes détenues, peu importe que l'utilité objective soit réduite tant que le lot n'est pas bâti. La même réflexion s'applique aux dépenses d'entretien des espaces verts. En effet, si le règlement de copropriété prévoit l'existence de jardins attenants aux bâtiments dont les charges incombent aux copropriétaires et relèvent des charges individuelles de l'article 36 et 37, il est fait mention 'd'espaces libres communs', qui, au vu des mentions suivantes, sont des espaces verts communs, et distincts des jardins communs d'utilisation privative. Ainsi, tant les charges de déneigement que celles d'entretien des espaces verts communs sont des charges communes que le syndic a régulièrement mis à la charge de M. [S] en fonction des tantièmes de parties communes détenues, en application de l'article 35 du règlement de copropriété-état descriptif de division du 26 août 1993 'les charges générales énoncées à l'article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quote parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot.'. En effet, il y a lieu d'écarter l'argumentation de l'intimé selon laquelle une modification de la répartition des tantièmes aurait été adoptée par l'assemblée générale du 28 décembre 1996 (dont seule la première page est versée aux débats) qui mentionne 'les membres du SICO doivent avoir un chalet dans DHI (9 chalets) ou DHII (3 chalets). Chaque membre possède un vote. Total 12 chalets donc maximum 12 votes.' En outre, le fait que cette clef de répartition ait été appliquée, selon attestation de la SARL Agence Olivier, du 2 décembre 2016, depuis 1996 et figure dans les procès-verbaux des assemblées générales jusqu'à celle du 3 janvier 2019 ne la rend pas régulière. II - Sur les frais de procédure L'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1967 dispose 'Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.' Les jugements du tribunal de grande instance de Bonneville du 16 janvier 2018 et du tribunal judiciaire de Bonneville du 6 avril 2021 ont fait droit aux demandes d'annulation de résolutions des assemblées générales formulées par M.et Mme [S]. Ces décisions ont également prévu au bénéfice des demandeurs l'application de l'article 10-1 précité et l'exclusion de leur participation au financement des condamnations rendues à leur bénéfice. Il est donc abusif de la part du syndic d'intégrer dans l'état des dépenses 2017-2018, puis 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021 versés raux débats les frais d'honoraires de Me [V] et du cabinet [P], ainsi que l'article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat pour un total de 7 078,97 euros, alors que ces frais ont été répartis entre tous les copropriétaires, sans que M. [S] en soit exempté. Il y a donc lieu de retirer des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires la somme de 1 680,55 euros, représentant la quote-part des lots de l'intimé, ainsi que la somme de 8 663,99 euros que le syndic a intégré au débit du compte de M. [S], le 28 avril 2021 avec la mention 'chèque 2811093 CARPA jugement 22 mars 2021", alors que, s'agissant d'une condamnation au bénéfice du copropriétaire, elle aurait dû figurer au crédit. En conséquence, l'intimé reste débiteur d'une somme de 5 706,77 euros en dépit des versements qu'il a effectués, et qui sont intégrés dans son relevé de compte du 27 avril 2023, le dernier versement de 1 500 euros datant du 13 avril 2023. III - Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'appelant voyant son appel partiellement accueilli, M. [S] sera condamné aux dépens. Il ne paraît enfin pas inéquitable de rejeter les demandes réciproques que forment chaque partie sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En effet, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a pas tenu compte des jugements rendus à son encontre le 16 janvier 2018 et le 6 avril 2021, et a effectué une écriture comptable défavorable au copropriétaire concernant le jugement entrepris du 22 mars 2021, ce qui exclut qu'il lui soit accordé des sommes en paiement de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamne M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'le domaine d'Hasting I', au titre des charges de copropriété dues par les lots 115 et 116, la somme de 5 706,77 euros, arrêtée au 27 avril 2023, Condamne M. [N] [S] aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me [V], en application de l'article 699 du code de procédure civile, Dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 26 septembre 2023 à Me Véronique COUDRAY Me Christian FORQUIN Copie exécutoire délivrée le 26 septembre 2023 à Me Véronique COUDRAY