Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/07227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Sylvain DUBOIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique DEMEYERE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/07227 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S3T N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 26 août 2024 DEMANDEUR Le Syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], Représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 8] sise [Adresse 5] représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE La SCI K-PLAN dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Président assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2024 par Sandra MONTELS, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 26 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07227 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S3T EXPOSE DU LITIGE La SCI K-PLAN est propriétaire des lots n°121 et 5225 au sein de l'immeuble situé [Adresse 3] et du lot n° 3083 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par jugement du 4 avril 2022 du tribunal judiciaire de Paris, la SCI K-PLAN a été condamnée à payer au syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 2], [Adresse 4] [Adresse 7], les sommes suivantes : 2065,48 euros au titre des charges de copropriété et travaux entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2021, 443 euros au titre des frais nécessaires et 300 euros de dommages-intérêts, avec capitalisation des intérêts. Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION [Localité 8], a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI K-PLAN, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -1945,93 euros au titre des charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023 date de la mise en demeure, -1406,60 au titre des frais contentieux, -1500 euros à titre de dommages-intérêts, -1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer de 149,42 euros, -Avec capitalisation des intérêts. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, que la SCI K-PLAN a déjà fait l'objet d'une précédente condamnation au paiement des arriérés de charges, qu'elle a donné à bail ses lots et perçoit des loyers. L'affaire, appelée à l'audience du 16 janvier 2024 a été renvoyée à l'audience du 17 mai 2024. A l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, indique que des règlements sont intervenus de sorte que la dette, d'un montant de 660,21 euros au 23 avril 2024, aurait été réglée. Il demande un règlement en deniers et quittance s'agissant des charges, actualise sa créance au titre des frais nécessaires à la somme de 1885,40 euros et maintient ses autres demandes. La SCI K-PLAN, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande que le syndicat des copropriétaires soit débouté de l'ensemble de ses demandes et soit condamné à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle ne conteste pas le montant dû mais indique avoir effectué un ordre de virement la veille de l'audience. Elle soutient qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée de sorte que les intérêts ne peuvent courir, que les frais nécessaires ne sont pas justifiés, que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni la mauvaise foi ni un préjudice indépendant du retard de paiement, qu'il est lui-même de mauvaise foi. Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré et avant le 7 juin 2024 un décompte actualisé. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. Aucun décompte actualisé n'est parvenu au tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 660.21 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 23 avril 2024. En l'absence de justificatif du paiement de cette somme la SCI K-PLAN sera condamnée à la régler au syndicat des copropriétaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de la sommation de payer, et non de la mise en demeure du 16 février 2023 puisque le courrier n'a pas pu être envoyé (cf. courriel SIMPLISSIMO du 3 mars 2023), et ce en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1885.40 euros se décomposant comme suit : - 455 euros pour les honoraires de suivi de dossier avocat, -64.80 euros pour les frais de mise en demeure du 16 février 2023, - 19,20 euros pour les frais de relance du 10 mars 2023, - 194,40 euros pour les honoraires de transmission du dossier à l'auxiliaire de justice, - 194,40 euros pour les frais de constitution d'hypothèque, - 478,80 euros x 2 pour les frais de suivi du dossier avocat Comme vu précédemment, il n'est pas justifié de l'envoi de la mise en demeure du 16 février 2023. Les frais seront en conséquence écartés, tout comme ceux, en conséquence, de relance. Pour l'envoi du dossier au commissaire de justice et les honoraires de suivi de dossier, il n'est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles, le syndicat des copropriétaires se bornant à produire les factures du syndic, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Enfin, la réalité des frais de constitution d'hypothèque n'est pas justifiée. En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que la SCI K-PLAN présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C'est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint d'assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La SCI K-PLAN ne peut utilement soutenir qu'elle a tenté de régler à l'amiable la dette à réception de l'assignation dans la mesure où elle ne peut ignorer que les charges sont dues dès lors qu'elles sont votées en assemblée générale sans même que des appels de fond ne soient nécessaires. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les demandes accessoires La SCI K-PLAN, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 juin 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI K-PLAN à payer au syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 8] , les sommes suivantes : - 660.21 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, - 1000 euros à titre de dommages-intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 8], de sa demande relative aux frais nécessaires ; REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la SCI K-PLAN aux dépens, CONDAMNE la SCI K-PLAN à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 8], la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.