Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Laurent LOYER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Fabienne DESSAUX-FRULEUX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KAA
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Fabienne DESSAUX-FRULEUX de la SELAS PRAGMATIS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire :
Madame [C] [K] épouse [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Fabienne DESSAUX-FRULEUX de la SELAS PRAGMATIS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire :
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KAA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 29 mars 1992 à effet le 1er avril suivant, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [T] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 2500 francs charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
– l'expulsion de Monsieur [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– sa condamnation à leur verser 2000 euros de dommages et intérêts,
– sa condamnation à leur verser 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2024.
A l'audience, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] ont été représentés par leur conseil et ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont renouvelé les demandes de leur acte introductif d’instance.
Monsieur [T] [Z] a été représenté par son conseil et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité à titre principal le rejet des prétentions des demandeurs et leur condamnation aux dépens sinon, subsidiairement, l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
La décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Par ailleurs, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
Enfin, il sera aussi rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf accord express du bailleur.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
S'agissant en particulier de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, il ressort du constat du 20 septembre 2023 que Monsieur [T] [Z] a déclaré au commissaire de justice « qu’il n’occupe plus ce logement depuis plus d’un an compte tenu de l’état d’encombrement (…) et qu’il demeure dans un logement mis à sa disposition par une propriétaire au sein même de l’immeuble » (page 8). Dans ces conditions, Monsieur [T] [Z] n’a versé à l’audience utile aucune pièce de nature à démontrer qu’il occupait à nouveau l’appartement litigieux.
Par ailleurs, le constat de commissaire de justice relève un encombrement de « 90% environ de la surface de cette pièce », ceci « sur une hauteur d’un mètre cinquante » et relève « que des carreaux sont manquants (…) ce qui permet à des pigeons de pénétrer au sein de ce logement, de sorte que plusieurs objets sont recouverts de fientes de pigeons » (page 3). Il en résulte un trouble la jouissance paisible des autres résidents de l’immeuble, ce dont fait état le syndic dans un courrier électronique du 21 juin 2023, lequel expose avoir « reçu plusieurs signalements de la part des copropriétaires », à savoir la présence dans l’appartement de « pigeons créant d’importantes nuisances ». Dans un courrier électronique du 10 juillet suivant une résidente de l’immeuble précise que « le nombre de pigeons nichant l’appartement ne cesse d’augmenter. Ils sont plus de 20 ! ». Dans le même sens, le syndic fait référence dans une lettre du 4 septembre 2023 à la possibilité dans l’appartement pris à bail par Monsieur [T] [Z] d’une « fuite d’eau significative qui fragilise la structure en bois de l’immeuble » en raison de dégâts constatés sur d’autres parties de l’immeuble, et à la persistance de « problèmes de nuisibles qui compromettent sérieusement la salubrité de l’immeuble », à savoir « des cafards, des punaises, des souris et même des pigeons ». Dans ce contexte, Monsieur [T] [Z] n’a versé à l’audience utile aucune pièce pour contredire ces écrits ni n’a fait état de démarches en vue de remédier aux troubles constatés.
La preuve est donc suffisamment rapportée par les pièces produites aux débats, relatant des éléments suffisamment graves et réitérés que Monsieur [T] [Z] adopte un comportement contraire aux clauses et conditions du bail comme aux articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant une occupation du logement tant personnelle que paisible et sans aucune nuisance, et ce de longue date.
La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
La condamnation sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 25 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 18 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation. Les demandeurs n’ont en effet effectué aucune demande de condamnation de Monsieur [T] [Z] à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail au départ effectif des lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur les délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, si Monsieur [T] [Z] justifie d’une demande de logement social et de ressources modestes, il ne fait état d’aucune recherche d’un autre logement, dans le parc privé, qui serait restée infructueuse. Il a aussi vocation à bénéficier des dispositions relatives à la trêve hivernale, en application des articles L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
La demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
En application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l’espèce, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] sollicitent une indemnité « pour compenser les frais (…) pour réparer l’appartement ». Ils versent une facture du 13 octobre 2023 d’un montant de 1060 euros TTC relative à « l’évacuation d’objets encombrants en la présence du locataire et selon ses instructions ». Elle fait suite au constat de commissaire de justice du 20 septembre précédent ayant mis en exergue l’état d’encombrement de l’appartement. Le coût de l’évacuation des encombrants a à être supporté par le locataire lequel en est à l’origine. En revanche, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] n’apportent par définition aucun état des lieux de sortie de nature à faire état de dégradations éventuelles du bien qui auraient à être réparées en fin de bail.
En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer 1060 euros de dommages et intérêts, correspondant au coût du désencombrement.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il sera alloué à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] la somme de 1000 euros sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 mars 1992 entre Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] et Monsieur [T] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] aux torts du locataire ;
REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [T] [Z] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, ceci sous astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 18 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] la somme de 1060 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [K] épouse [S] 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024
le greffier le Président
