Cour d'appel, 03 janvier 2017. 15/07342

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIERE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 03 JANVIER 2017 (Rédacteur : Michèle ESARTE, président,) N° de rôle : 15/07342 SCI LA PERONETTE c/ [U] [L] épouse [P] Nature de la décision : AU FOND SUR RENVOI DE CASSATION Grosse délivrée le : aux avocats Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 2015 (Pourvoi n° J 14-18.487) par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 18 mars 2014 (RG : 12/05146) par la Première Chambre Civile Section A de la Cour d'Appel de BORDEAUX en suite d'un jugement de la Septième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 14 Août 2012 (RG : 11/03501), suivant déclaration de saisine en date du 27 novembre 2015 DEMANDERESSE : SCI LA PERONETTE, prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître RIVIERE de l'AARPI RIVIERE MORLON & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : [U] [L] épouse [P] née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1] de nationalité Française demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Vincent DORLANNE de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 novembre 2016 en audience publique, devant la Cour composée de : Michèle ESARTE, président, Catherine COUDY, conseiller, Catherine BRISSET, conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Selon acte authentique de 1971, [B] [L] aux droits de laquelle vient aujourd'hui sa fille [U] [L] épouse [P], a donné à titre de bail à construction aux époux [X] aux droits desquels vient aujourd'hui la société civile immobilière LA PERONETTE (LA PERONETTE), un terrain à [Localité 1] pour 70 ans. Se plaignant de l'illégalité de certaines constructions, d'un défaut d'entretien, de la présence d'amiante, [U] [L] épouse [P] a d'abord obtenu en référé une expertise puis délivré un commandement le 26 novembre 2010 visant la clause résolutoire prévue au bail comportant le paiement immédiat du loyer de juillet 2010 (demande aujourd'hui abandonnée), la limitation de la surface construite à celle autorisée soit 643,38 m² selon le rapport d'expertise ou à défaut à faire autoriser par un permis de construire la surface construite sans autorisation soit 533,62 m², de faire effectuer les travaux de désamiantage, d'entretenir les constructions de telle manière à ce qu'elles demeurent conformes à leur destination jusqu'à l'issue du bail en 2040. Faute d'obtenir satisfaction [U] [L] épouse [P] a assigné au fond la société civile immobilière LA PERONETTE. Par jugement du 14 août 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a constaté la résiliation de plein droit au 27 décembre 2010 du bail à construction conclu entre LA PERONETTE et [U] [L] épouse [P], dit que la SCI devrait libérer les lieux loués dans les 2 mois de la signification de sa décision et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle ainsi que une indemnité de procédure. Le tribunal pour statuer ainsi qu'il l'a fait a retenu deux manquements au bail à savoir l'absence de désamiantage et le défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative. Sur appel de LA PERONETTE, par arrêt en date du 18 mars 2014, la cour de céans a confirmé le jugement entrepris dans toutes ses dispositions. Sur pourvoi de LA PERONETTE, la Cour de Cassation suivant arrêt du 19 novembre 2015, a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt et a renvoyé la cause et les parties devant la cour de Bordeaux autrement composée. Pour statuer ainsi, la Cour de Cassation après avoir écarté le moyen tiré de la prescription de l'action en résolution du bail engagée le 25 février 2011 après délivrance d'un commandement du 26 novembre 2010, a indiqué que la cour d'appel avait statué sans rechercher comme le lui demandait la société civile immobilière LA PERONETTE si la clause résolutoire n'avait pas été mise en 'uvre de mauvaise foi. Devant la cour de renvoi régulièrement saisie le 27 novembre 2015, LA PERONETTE suivant écritures du 13 octobre 2016 demande de réformer le jugement et par suite de: - dire et juger que les faits invoqués dans le commandement le 26 novembre 2010 sont prescrits. - déclarer le commandement du 26 novembre 2010 nul et de nul effet. - débouter Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - condamner Mme [P] à payer à la SCI PERONETTE la somme de 87 000 € à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement : - Accorder six mois de délai à la SCI LA PERONETTE pour exécuter le cas échéant, les travaux de désamiantage qui seraient éventuellement jugés nécessaires. - Accorder un délai de neuf mois à la SCI PERONETTE pour régulariser la situation administrative par obtention d'un permis de construire complémentaire et un certificat de conformité correspondant. - Condamner Mme [P] à payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'appelante soutient en substance que la juridiction est saisie comme le tribunal d'une demande de constatation de la clause résolutoire de sorte qu'il faut que le commandement vise précisément la clause du contrat qui est violée;que la bailleresse a fait un véritable chantage établissant sa mauvaise foi dans la mesure où seule l'intéressait une augmentation du loyer. LA PERONETTE soutient qu'il faut vérifier quelle est la clause contractuelle concernée et encore si le manquement allégué lui est effectivement imputable. LA PERONETTE conteste la réalité ou l'imputabilité des manquements allégués et considère que le grief tiré de l'existence d'un second bâtiment recouvert d'onduline en amiante ciment est prescrit. De son côté, l'intimée conclut le 24 octobre 2016 comme suit : Déclarant la SCI LA PERONETTE mal fondée en son appel et confirmant dès lors la décision entreprise en toutes ses dispositions, à titre principal, - constatant le jeu de la clause résolutoire convenue au bail à construction qui fait la loi des parties, faute pour la locataire d'avoir déféré au commandement de respecter ses obligations qui lui a été délivré sur la foi du rapport d'expertise judiciaire le 26 novembre 2010, ni même de l'avoir contesté dans le délai contractuel d'un mois, DIRE ET JUGER que le bail à construction est résilié de plein droit depuis le 27 décembre 2010 ; - DIRE ET JUGER que l'appelante ne rapporte évidemment pas la preuve de ce que la clause résolutoire aurait été mise en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse ; - ORDONNER en conséquence l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle au même montant que le loyer, soit à ce jour 597,81 € indexables, jusqu'à la vidange effective ; A titre subsidiaire : - CONDAMNER la SCI LA PERONETTE, sous peine d'expulsion immédiate, à régulariser la situation des constructions litigieuses dans les trois mois de la décision à intervenir, dans les termes visés à la page 20 des motifs qui précèdent, c'est-à-dire : * obtention d'un permis de construire pour la surface édifiée sans autorisation, soit 533,62 m² selon le rapport d'expertise judiciaire, avec validation de l'existence d'un local d'habitation sur partie de cette surface ; * réalisation des travaux de désamiantage, évalués à 25.990,73 € TTC par le rapport d'expertise judiciaire ; * enfin entretien des constructions de telle manière qu'elles demeurent conformes à leur destination jusqu'à l'issue du bail en 2040, alors que selon l'expert judiciaire leur durée de vie probable expirera en 2020. - constatant qu'elle a bénéficié et qu'elle va continuer de bénéficier de plus de surface et d'une autre destination de constructions que celles prévues au bail, FIXER le nouveau loyer à la somme mensuelle de 1.200,00 € indexables à compter de l'arrêt à intervenir, et CONDAMNER la SCI LA PERONETTE à payer à la concluante, à titre de dommages et intérêts, la somme principale de 90.000,00 € En tout état de cause : - DONNER ACTE à la bailleresse de ses plus expresses réserves quant aux dommages et intérêts qu'elle pourra ultérieurement réclamer au titre de son préjudice constitué par les dépenses qu'elle devra engager pour remédier à la violation de ses obligations par la locataire ; - constatant qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] les frais qu'elle a dû engager pour assurer sa défense, CONDAMNER la SCI LA PERONETTE à lui payer la somme de 20.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, qui comprendront ceux du référé ainsi que les frais d'expertise judiciaire et de commandement, et d'appel. L'intimée soutient en substance que sa preneuse a violé les obligations issues du bail à construction et qu'aucune prescription n'est encourue et encore que la mauvaise foi que lui impute LA PERONETTE et qui n'est jamais présumée n'est pas établie. L'ordonnance de clôture est du 25 octobre 2016. Le 8 novembre 2016 la SCI LA PERONETTE prend des écritures d'irrecevabilité des conclusions du 24 octobre 2016 à raison de leur tardiveté. [U] [L] épouse [P] s'y oppose. SUR CE : Sur la procédure : La tardiveté des dernières écritures de [U] [L] épouse [P] n'emporte aucune atteinte au principe de la contradiction dès lors qu'elles font suite aux conclusions elles-mêmes tardives du 13 octobre 2016 de la SCI LA PERONETTE auxquelles elles se contentent de répondre. Il n'est pas caractérisé de comportement contraire à la loyauté des débats de sorte que ces écritures ne sont pas déclarées irrecevables. Sur le fond: Le premier moyen de l'appelante tiré de la prescription ne résiste pas à l'analyse dès lors que ça n'est que par une correspondance de la mairie de [Localité 1] en date du 24 octobre 2007 que Mme [P] a été alertée sur l'existence des bâtiments édifiés sans autorisation. La circonstance de fait selon laquelle Mme [P] passerait quotidiennement en voiture aux abords de ces bâtiments n'est pas établie . Il sera seulement ajouté que l'action en résolution du bail engagé le 25 février 2011 après délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire le 26 novembre 2010 n'est pas prescrite. Il n'est pas question dans la présente affaire d'une prescription pénale pour une construction sans permis. Le second moyen tiré de la mauvaise foi qui infecterait le commandement délivré par la bailleresse n'est pas davantage étayé sinon par affirmation. Là encore la circonstance que Mme [P] passant régulièrement à proximité des lieux et connaissant par suite l'état des bâtiments et aurait ainsi agi dans une volonté de nuire à sa preneuse en organisant,sous couvert de la délivrance d'un commandement de payer, un chantage à l'augmentation du loyer, n'est pas établie. Aucune condition vexatoire de délivrance n'est avérée de même aucune déloyauté ne saurait être reprochée à la bailleresse qui a, dans son commandement, pris soin d'impartir à sa preneuse un délai pour régulariser la situation. Quant au fond de l'affaire, il ressort de la combinaison du bail et du commandement : 1-dans la clause « charges et conditions du bail » il est expressément indiqué que : « le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptifs analysaient en l'exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi définie aucune modification d'exécution ou de délais sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur à leur sujet. » Il s'en déduit que des constructions édifiées sans accord du bailleur sont un manquement avéré au contrat 2 ' au paragraphe IV du bail intitulé détermination de la conformité, le preneur s'oblige à obtenir le certificat de conformité prévue par la réglementation en vigueur de le notifier aux bailleurs de le faire déposé au rang des minutes du notaire. 3 ' le paragraphe VI prévoit au chapitre intitulé entretien des constructions que le preneur a la charge d'effectuer, à ses frais, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code civil et par l'usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire. 4 ' le même paragraphe VI stipule que le preneur devra notamment effectuer à ses frais sous sa responsabilité tous travaux prescrits par l'autorité publique 5 ' le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer une mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux. Une telle clause n'est pas illicite dans un bail à construction. 6 ' l'expert judiciaire a pu déterminer sans être sérieusement contesté que la seule construction qui avait fait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait bénéficié d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971 alors que d'autres constructions ont été édifiées ensuite sans autorisation pour une surface totale d'un peu plus de 533 m². De même, toujours au vu du rapport d'expertise, il est constant qu'il y a de l'amiante dans la couverture du bâtiment et que les plaques constituant cette couverture sont dégradées comme le confirme l'importante fissure décrite et photographiée. L'article VI du contrat déjà cité ci-dessus énonce clairement que le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d'entretien, les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés ,et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire. Il n'y a aucun exclusion pour les travaux de désamiantage qui par application du bail sont à la charge du preneur .. 7 - LA PERONETTE qui a acquis le droit au bail le 15 janvier 1999 a déclaré expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour 2 bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971. Elle doit donc répondre à l'égard du bailleur du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur en ce compris le fait des constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971. 8 ' c'est donc à bon droit que Madame [P] a signifié le 26 novembre 2010 un commandement qui est exempt d'ambiguïté et qui porte sur la limitation de la surface construite à celle autorisée, la nécessité de faire et effectuer les travaux de désamiantage, l'obligation d'entretenir les constructions, tous points qui sont effectivement au rang des obligations qui pèsent sur le preneur par stricte application du bail . 9 ' il est constant qu'à l'échéance fixée par le commandement la preneuse n'a pas déféré. 10 ' au jour où la cour statue il n'a pas davantage établi que la preneuse a mis en un terme à ces manquements dès lors que l'appelante, dans ses dernières écritures devant la cour ,réclame un délai pour diligenter les travaux et démarches utiles. Il s'ensuit que c'est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause de résiliation mentionnée au contrat de bail à la date du 27 décembre 2010 et le jugement est confirmé sur ce point. De même, c'est à bon droit que le tribunal a ordonné l'expulsion ; à cet égard, en considération du délai très raisonnable dont a disposé LA PERONETTE pour régulariser la situation c'est-à-dire plus de 6 années, il n'y a pas prise à octroyer un délai supplémentaire. En ce qui concerne l'indemnité d'occupation elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. C'est à bon droit que le tribunal en a fixé le montant à celui du loyer actualisé avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et dit que cette indemnité serait due et jusqu'à la libération effective des lieux ; la cour constate que cette somme qui s'élevait au jour du jugement à 567,46 euros est aujourd'hui de 597,81 euros. Il n'y a pas prise à réformer le jugement sur ce point dès lors que l'indemnité d'occupation fixée évolue nécessairement en fonction de l'indexation. Il n'y a pas prise non plus à donner acte à Mme [P] de ses réserves quant aux dommages intérêts qu'elle pourra réclamer par la suite dès lors qu'un donné acte n'a pas autorité de chose jugée et par conséquent n'est pas une disposition susceptible d'être ramenée à exécution par l'huissier mandaté par la partie qui gagne le procès. L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [P] pour les frais exposés en appel et justifie au surplus l'allocation de la somme fixée par le premier juge qui est donc confirmée. LA PERONETTE qui perd le procès est condamnée aux entiers dépens de première instance qui comprendront également ceux du référé ,les frais d'expertise judiciaire et de commandement en sorte que le jugement est confirmé sur la charge des dépens. LA PERONETTE supportera pour la même raison les frais d'appel en ce compris les frais d'appel ayant donné lieu à l'arrêt cassé du 18 mars 2014 cela par application des dispositions de l'article 639 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, - dit n'y avoir lieu à rejet des conclusions du 24 octobre 2016 de [U] [L] épouse [P] - confirme le jugement en toutes ses dispositions en ce compris l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indexation de l'indemnité d'occupation et les dépens - y ajoutant dit n'y avoir lieu à accorder des délais à la SCI LA PERONETTE pour exécuter les travaux et régulariser la situation administrative - y ajoutant dit n'y avoir lieu à donné acte de réserves par la bailleresse Mme [P] sur des demandes ultérieures éventuelles de dommages-intérêts - y ajoutant condamne la SCI LA PERONETTE à payer à [U] [L] épouse [P] une indemnité de 10 000 (dix mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais d'appel - condamne la SCI LA PERONETTE aux dépens d'appel qui comprendront ceux afférents à la décision cassée par application de l'article 639 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,