Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/01220

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 6] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/01220 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2LM Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/485 [O] [K] [W] [Y] épouse [K] C/ [C] [U] [G] [M], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me DE FREMOND COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [O] [K] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Dominique DE FREMOND, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Louis MARTINEAU, avocat au barreau de RENNES Mme [W] [Y] épouse [K] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Dominique DE FREMOND, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Louis MARTINEAU, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [C] [U] [Adresse 1] 3ème étage [Localité 6] non comparante, ni représentée M. [G] [M], caution [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2019, M. [O] [K] et Mme [W] [Y] épouse [K] consentaient un bail d’habitation à Mme [C] [U] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 € (euros) et d’une provision pour charges de 100 €. Le même jour, le 09 septembre 2019, M. [G] [M] signait un acte de cautionnement pour garantir le paiement des loyers aux bailleurs. Par actes de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, les époux [K] délivraient à la locataire deux commandements visant la clause résolutoire prévue dans le contrat : de payer la somme principale de 1.222 € correspondant à l'arriéré locatif et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Par assignation en date du 05 février 2024, [O] et [W] [K] saisissaient le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [C] [U] ; - Condamner, solidairement, [C] [U] et [G] [M] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 3.048,79 € d’arriéré locatif, arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ; 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 06 février 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. Par mail en date du 13 mai 2024, le CDAS informait la juridiction de la carence de la locataire au rendez-vous fixé pour procéder au diagnostic social. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, les époux [K] maintenait les demandes de leur assignation et déposaient leur dossier de plaidoirie. Ils réévaluaient la dette à la somme de 4500 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 561 €. Bien que régulièrement citée par acte délivré à étude, [C] [U] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire à son encontre. De même, [G] [M], caution, cité par procès-verbal de recherches infructueuses ne comparaissait pas à l’audience du 17 mai 2024. Il sera renvoyé à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré à la locataire, le 13 octobre 2023, soit, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 05 février 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 06 février 2024, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action des demandeurs est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». A la lecture de l’assignation, les époux [K] ne sollicitent la résiliation du bail que sur l’unique fondement des impayés de loyer et visent le seul délai de 2 mois pour l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le contrat du 09 septembre 2019 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 13 octobre 2023, à la locataire, pour un montant de 1222 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 14 décembre 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, les requérants évaluent la dette locative au jour de l’audience à 4500 €. Cependant, en l’absence des défendeurs à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 3.048,79 €. Or, le décompte daté du 25 janvier 2024 permet de valider un montant de 2.905 €, soustraction faite des frais de procédure. En tout état de cause, les époux [K] n’ont produit aucun relevé de compte actualisé de leur créance postérieurement au 25 janvier 2024. [C] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.905 € (loyers, charges et indemnités d’occupation au 25 janvier 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2. Sur l’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [C] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 561 € par mois et sera comptabilisée à compter du 26 janvier 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 2.3. Sur la solidarité : Les époux [K] ne rapportent pas la preuve avoir dénoncé le commandement de payer à la caution. En effet, aucun procès-verbal de signification à [G] [M] n’est joint à l’acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023. Dans ces circonstances, il conviendra de débouter les bailleurs de leur demande de condamnation solidaire entre la locataire et sa caution. En conséquence, seule [C] [U] sera condamnée au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation susvisés. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [C] [U] sera condamnée aux dépens. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. Et ce, d’autant plus, que les demandeurs ne produisent aucun justificatif de dépenses avancées pour la présente procédure. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale de la défenderesse et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. * PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 09 septembre 2019, entre M. [O] [K] et Mme [W] [Y] épouse [K], d’une part, et Mme [C] [U], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 14 décembre 2023 ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à Mme [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Mme [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 561 € (cinq cent soixante et un euros) par mois ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNE Mme [C] [U] à payer aux demandeurs la somme de 2905€ (deux mille neuf cent cinq euros) d’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à l’assignation), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE M. [O] [K] et Mme [W] [Y] épouse [K] de leurs demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la caution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE M. [O] [K] et Mme [W] [Y] épouse [K] de leur demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [U] aux dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût des commandements de payer du 13 octobre 2023 et des assignations du 05 février 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,