Tribunal judiciaire, 24 mars 2025. 24/00786

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025 Minute n° : N° RG 24/00786 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G5Q6 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marine MARTINEAU, JCP Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEURS : Madame [O] [I], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituant Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS postulant Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS, ,substituant Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS postulant Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 19 juillet 2023, ayant pris effet le 3 août 2023, Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] ont donné à bail à Monsieur [W] [J], un appartement à usage d’habitation avec un parking numéro 102h situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 547,18 euros, outre 40 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois. Se prévalant de loyers impayés, Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] ont fait signifier à Monsieur [W] [J], le 16 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2.334,75 euros. Cet acte a été remis à étude. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 25 juin 2024. C’est dans ce contexte que Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, suivant procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 659, aux fins suivantes : -Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ; En conséquence, -Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [W] [J], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; -Voir condamner Monsieur [W] [J] au paiement par provision de la somme de 3.733,91 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 20 juin 2024, quittancement du mois de juin 2024 inclus ; -Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet 2024 à janvier 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ; -Le condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (587,18 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux ; -Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; -Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 avril 2024 ; -Le condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -Le condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris es frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; -Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024. La fiche diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience. À l’audience du 23 janvier 2025, Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X], représentés par leur avocat, substitué, ont actualisé leur créance à la somme de 8.326,94 euros. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes. Cité dans les formes de l’article 659 du [4] de Procédure Civile, Monsieur [W] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat du 19 juillet 2023 ayant pris effet le 3 août 2023, contient une clause résolutoire (article VIII, page 3). Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 16 avril 2024, pour la somme en principal de 2.334,75 euros. Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc. Monsieur [W] [J] avait alors jusqu’au lundi 17 juin 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.334,75 euros, le 16 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé aucune somme sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juin 2024. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [W] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 17 juin 2024 et, à compter du 18 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [W] [J], occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, cause un préjudice à Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 587,18 euros, révisé annuellement, tel que si le contrat n’avait pas été résilié, conformément à la demande. IV. SUR L’EXPULSION DU LOCATAIRE : Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 juin 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [J] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre le contrat de bail, Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] produisent un décompte actualisé, terme du mois de janvier 2025 inclus, démontrant que Monsieur [W] [J] reste leur devoir la somme de 8.326,94 euros. Il en résulte une dette locative de 8.326,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Absent à l’audience, Monsieur [W] [J] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette. Monsieur [W] [J] sera donc condamné à verser aux bailleurs une somme de 8.326,94 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 2.334,75 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X], Monsieur [W] [J] sera condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ; CONSTATE à compter du 18 juin 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 19 juillet 2023, ayant pris effet le 3 août 2023, conclu entre Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] et Monsieur [W] [J] et portant sur un appartement à usage d’habitation et un parking n°102h situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X], à titre provisionnel, la somme de 8.326,94 euros terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 2.334,75 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 587,18 euro, majorée des augmentations légales en vigueur et conformément à la révision annuelle prévue par le contrat, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à Madame [O] [I] et Monsieur [P] [X], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux entiers dépens ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière. La greffière, La juge des contentieux de la protection.