Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/04552

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [P] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3F N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le 25 octobre 2024 DEMANDEUR Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, [Adresse 2] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [P] [X], [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3F FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 30/01/2009, la société [Localité 3]-HABITAT OPH a donné à bail à Madame [X] [P] un appartement sis [Adresse 1]. Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [X] [P] le 21 juillet 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 2357,72 Euros. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 4 avril 2024, la société [Localité 3]-HABITAT OPH a fait assigner Madame [X] [P] devant le tribunal de céans aux fins de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution, - La voir condamnée à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 7723,19 Euros décompte arrêté au 29 février 2024, - La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, - La voir condamnée à lui payer une somme de 350 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La voir condamnée aux dépens dont le commandement de payer et l’assignation. - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. L’affaire a été plaidée le 13 septembre 2024. Le demandeur, représenté indique que la dette a baissé à la suite du remboursement du supplément de loyer mis en œuvre. Madame [X] [P] n’a comparu bien que régulièrement assignée. L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience ; En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ainsi que la notification CCAPEX deux mois avant l’introduction de l’instance ; En conséquence, la présente demande est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 22 septembre 2023 soit deux mois après la délivrance du commandement ; En second lieu qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ; En l’espèce, compte tenu des éléments du dossier et de la diminution de la dette, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ; Attendu qu’il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif : Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; En l’espèce il résulte des débats que [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [X] [P] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 5063,29 Euros au mois d'aout 2024 inclus ; Cependant il convient de déduire les frais de procédure figurant au décompte de telle sorte que Madame [X] [P] sera condamnée à payer à la société [Localité 3]-HABITAT OPH la somme de 4435,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu'à parfait paiement ; Sur les délais de paiement : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En conséquence, Madame [X] [P] sera autorisée à régler les sommes dues en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette ; A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ; Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés. Sur l'indemnité d'occupation : Afin de préserver les intérêts des bailleurs, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [P] au départ effectif des lieux ; Cependant demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale mensuellement au loyer majoré de 50% ; Cette demande doit s’analyser en une clause pénale nécessitant la démonstration d’un préjudice hors le constat des retards de paiement ; Aucun élément n’est apporté à ce titre de telle sorte qu’il ne peut être fait droit à cette demande. Par conséquent la défenderesse devra s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires : L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société [Localité 3]-HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ; Madame [X] [P] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe, CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 30/01/2009 entre la société [Localité 3]-HABITAT OPH d’une part, et Madame [X] [P] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 22 septembre 2023, SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après, CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la société [Localité 3]-HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au mois d'aout 2024 inclus, la somme de 4435,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement, DIT que Madame [X] [P] sera autorisée à régler sa dette en 35 mensualités de 100 Euros (Cent Euros) chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance ,et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette, DIT qu’à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ; DIT qu'en ce cas la locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT qu’en ce cas il sera procédé à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, DIT qu'en ce cas, une indemnité d'occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à la libération des lieux sera due ; DEBOUTE la société [Localité 3]-HABITAT OPH du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Madame [X] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits, Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,