Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 23/00853

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Minute N° N° RG 23/00853 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KB3C SCI MGN C/ [S] [B], [M] [H] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE SCI MGN RCS de Nîmes n° 812 939 908 [Adresse 4] [Localité 1] représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES DEFENDEURS M. [S] [B] [Adresse 5] [Localité 2] représenté par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES Mme [M] [H] [Adresse 5] [Localité 2] représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 18 juin 2024 Date du Délibéré : 17 septembre 2024 DÉCISION : contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 21 décembre 2020, la SCI MGN a donné à bail à M.[S] [B] et Mme [M] [H] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer de 1 325 euros et d’une provision sur charges de 25 euros. Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCI MGN a fait signifier un commandement de payer la somme de 5 939 euros, par acte du 8 mars 2023. La SCI MGN a fait citer M.[S] [B] et Mme [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 12 juin 2023, en vue de voir prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de M.[S] [B] et Mme [M] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner solidairement M.[S] [B] et Mme [M] [H] au paiement de la somme de 8 630 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 mai 2023 ; de les condamner également in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation in solidum de M.[S] [B] et Mme [M] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A l’audience du 18 juin 2024, la SCI MGN comparaît, représentée par son avocat. Dans ses dernières écritures et à l’audience, elle poursuit le bénéfice de son assignation. M.[S] [B] et Mme [M] [H] comparaissent, représentés par leur avocat. Ils s’opposent à la résiliation du contrat de bail au motif essentiel de la reprise des loyers courants et du paiement partiel de l’arriéré de la dette. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement. Reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 545 euros correspondant au coût du remplacement du chauffe-eau défaillant dont les locataires ont assumé le paiement au lieu et place de la SCI MGN. Ils demandent la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi compte tenu de la consommation énergétique importante du logement, laquelle n’a pu être correctement évaluée lors de la conclusion du contrat en l’absence de production du diagnostic DPE. Ils sollicitent que soit ordonnée la compensation de cette indemnisation avec la dette locative. La SCI MGN s’oppose aux demandes reconventionnelles. Elle réplique que les loyers courants ne sont pas réglés, qu’elle n’a jamais été informée de la défaillance du chauffe-eau, que les locataires ne démontrent pas que leur consommation énergétique supposée excessive soit liée à l’état du logement, lequel a été refait à neuf. MOTIFS DE LA DECISION - sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Il résulte de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 13 juin 2023, conformément aux dispositions sus-visées ; il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 mars 2023. L’action de la SCI MGN sera donc jugée recevable. - sur la résiliation du bail, le paiement de la dette locative et les délais de paiement L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1224 du code civil dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice". Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, la SCI MGN produit le relevé de compte des locataires attestant que ceux-ci n’ont effectué aucun paiement depuis le mois de février 2024. M.[S] [B] et Mme [M] [H] ne rapportent pas la preuve de plus amples paiements depuis cette date et jusqu’au jour de l’audience. La gravité de l'inexécution des obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M.[S] [B] et Mme [M] [H] et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8 630 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés selon décompte arrêté au 30 mai 2023. A compter du 1er juin 2023, M.[S] [B] et Mme [M] [H] seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse les loyers et provisions sur charges échus et impayés, soit la somme mensuelle de 1 350 euros, jusqu’au 17 septembre 2024, date du prononcé de la résiliation. A compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux, M.[S] [B] et Mme [M] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 350 euros, jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés. La demande de délais des locataires sera rejetée. - sur les demandes reconventionnelles des locataires Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Aux termes de l'article 20-1 de ladite loi, "le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux". Le bailleur est obligé en vertu de l’article 6 de délivrer au preneur un logement en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire une jouissance paisible, d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires à son maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. En l’espèce, M.[S] [B] et Mme [M] [H] produisent un courriel daté du 29 mai 2023 informant la SCI MGN de la rupture du chauffe-eau et de l’absence de production d’eau chaude. La SCI MGN conteste avoir reçu cet envoi, sans toutefois remettre en cause le dysfonctionnement de cet équipement essentiel à la jouissance des lieux. M.[S] [B] et Mme [M] [H] produisent une facture acquittée établie par la société Leroy Merlin d’un montant de 545 euros. Il convient en conséquence de condamner la SCI MGN à indemniser les locataires du montant de cette dépense incombant par nature au bailleur. Pour le surplus, les locataires ne démontrent pas l’existence d’une surconsommation électrique en lien avec la structure des lieux. Le D.P.E n’ayant pas valeur contractuelle et en l’absence d’élément de nature à rapporter la preuve de la tromperie de la bailleresse, aucun manquement ne saurait être reproché de nature à engager la responsabilité contractuelle de la SCI MGN concernant un préjudice économique dont l’existence n’est au demeurant pas démontrée. Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire sur ce point. - sur les frais irrépétibles et les dépens M.[S] [B] et Mme [M] [H] succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI MGN l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M.[S] [B] et Mme [M] [H] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, JUGE recevable l’action de la SCI MGN, PRONONCE la résiliation aux torts exclusifs des locataires du contrat de bail conclu le 21 décembre 2020 entre la SCI MGN d’une part, et M.[S] [B] et Mme [M] [H] d’autre part, concernant un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 5], ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de M.[S] [B] et Mme [M] [H] des lieux loués tant de leurs personnes que de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement M.[S] [B] et Mme [M] [H] à payer à la SCI MGN la somme de 8 630 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés selon décompte arrêté au 30 mai 2023, CONDAMNE solidairement M.[S] [B] et Mme [M] [H] à payer à la SCI MGN, compter du 1er juin 2023, la somme mensuelle de 1 350 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus et impayés, jusqu’au 17 septembre 2024, date du prononcé de la résiliation, CONDAMNE in solidum M.[S] [B] et Mme [M] [H] à payer à la SCI MGN, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation de 1 350 euros, RAPPELLE que s'agissant d'une créance quasi-délictuelle, l'indemnité d'occupation n'est pas soumise à indexation, CONDAMNE la SCI MGN à payer à M.[S] [B] et Mme [M] [H] la somme de 545 euros, DEBOUTE M.[S] [B] et Mme [M] [H] de leur demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance, ORDONNE la compensation entre les sommes auxquelles sont condamnées les parties, CONDAMNE in solidum M.[S] [B] et Mme [M] [H] à payer à la SCI MGN la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M.[S] [B] et Mme [M] [H] aux dépens, RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La greffière, La juge des contentieux de la protection