Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/03447

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/03447 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFNQ Minute : 24/00640 Association AREAS poursuite et diligences de la S.A.S.U CFIG MANDATAIRE Représentant : Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190 - Représentant : Me CFIG S.A.S.U (Mandataire) C/ Monsieur [G] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Aurélie FAURE Copie délivrée à : Monsieur [G] [S] Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Association AREAS en poursuite et diligences de la S.A.S.U CFIG, ès qualité de mandataire [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [G] [S] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 13 juin 2022, l’association AREAS a donné à bail à Monsieur [G] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9]. Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, l’association AREAS a fait assigner Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Monsieur [G] [S] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4 547,58 euros à parfaire avec intérêts légaux ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution. Au soutien de ses prétentions, l’association AREAS expose que toutes les échéances de loyers sont demeurées impayées depuis février 2023. Elle précise que le contrat de bail a été égaré mais que son existence est rapportée par l’état des lieux d’entrée, et les paiements volontaires du locataire avant février 2023. A l'audience du 29 avril 2024, l’association AREAS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance de loyers à la somme de 2 821,92 euros, selon décompte en date du 19 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, l’existence d’un contrat de bail entre les parties est établie par la production d’un état des lieux d’entrée signé contradictoirement le 13 juin 2022, et par les décomptes produits faisant état de paiements volontaires du loyer à compter de cette date. Sur la demande en résiliation, le décompte produit par l’association AREAS fait état d'une dette locative de 2 821,92 euros, avec une absence totale de paiement depuis le mois de février 2023. Si la dette a diminué, cette diminution résulte exclusivement du versement d’un rappel de prestations sociales pour un montant de 2 847 euros qui est venu en déduction des sommes réclamées dans l’assignation. En ces conditions, l'absence totale de règlements pendant plus d’un an justifie du prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés. Monsieur [G] [S] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [G] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, comme déjà indiqué, l’association AREAS produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [S] reste lui devoir la somme de 2 821,92 euros à la date du 19 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois de mars 2024 inclus. Il sera en conséquence condamné au versement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision à défaut de demande plus ample. Monsieur [G] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 373,78 euros au vu du décompte). Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas rapporté à ce stade. Il serait inéquitable de laisser à la charge du l’association AREAS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 juin 2022 entre l’association AREAS et Monsieur [G] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 9] aux torts du preneur, à compter de ce jour ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association AREAS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à l’association AREAS la somme de 2 821,92 euros (décompte arrêté au 19 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à l’association AREAS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (actuellement 373,78 euros), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à l’association AREAS une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection