Cour d'appel, 23 novembre 2023. 21/10927

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/10927 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3CZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 avril 2021 -Tribunal judiciaire de Bobigny (Chambre 5, Section 3) - RG n° 19/13285 APPELANTE S.N.C. HERALD BLANC MESNIL Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 533 676 888 Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : G0249 INTIMEE S.A.R.L. ALKS PRESSING Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le n° 515 333 466 Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Paris, toque : P0209 Assistée de Me Judith BENGUIGUI, avocate au barreau de Paris, toque C2254 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Selon acte sous seing privé du 28 mars 2011, modifié par avenant du 14 octobre 2011, la SCI Eiffel molette a consenti à la société ALKS pressing un contrat de sous-location d'un contrat de crédit-bail portant sur un local désigné cellule n° 31 dépendant du lot de copropriété n° 7 dépendant du Centre Commercial Plein Air situé [Adresse 1] (93), d'une surface de 88,54 m² et les 35/11.093ème des parties communes générales, pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2011, pour y exercer l'activité de « pressing, retouches et accessoires s'y rapportant », pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2002, moyennant un loyer annuel minimum garanti de 31.484 euros et un loyer variable additionnel correspondant à 8 % du chiffre d'affaires annuel hors TVA réalisé, hors taxes et hors charges, le sous-locataire étant tenu à toutes les charges afférentes au fonctionnement du centre commercial. La SCI Eiffel molette a levé l'option de rachat anticipé du crédit-bail par acte notarié du 28 octobre 2011 et a vendu les locaux qu'elle détenait dans le centre commercial à la société Herald Blanc-Mesnil. Par avenant du 27 mars 2014, le bailleur a consenti à la société ALKS pressing un allègement temporaire et complémentaire du montant du loyer annuel garanti. Par avenant du 10 juin 2016, le bailleur a consenti à la société ALKS pressing un allègement temporaire du montant du loyer annuel garanti de 15.000 euros hors taxes et hors charges au titre de l'année 2015. Par acte d'huissier de justice du 8 novembre 2019, la société ALKS pressing a fait assigner la société Herald Blanc-Mesnil devant le tribunal. Par jugement du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - déclaré recevables les demandes de la société ALKS pressing ; - condamné la société Herald Blanc-Mesnil à payer à la société ALKS pressing la somme de 76.431,48 euros en remboursement des charges et frais indûment versés pour la période de 2011 au 30 septembre 2020, avec intérêt au taux légal à compter du 8 novembre 2019 ; - dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - débouté la société ALKS pressing de sa demande de communication de l'ensemble des relevés généraux de dépenses des années 2011 à 2019 inclus ; - débouté la société Herald Blanc-Mesnil de sa demande en fixation de charges ; - condamné la société Herald Blanc-Mesnil à payer à la société ALKS pressing la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la société Herald Blanc-Mesnil de sa demande au titre des frais irrépétibles ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné la société Herald Blanc-Mesnil aux dépens de l'instance avec possibilité pour Me Judit Benguigui, avocat au barreau de Paris, de procéder directement à leur recouvrement ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions. Par déclaration du 11 juin 2021, la société Hérald Blanc-Mesnil a interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 septembre 2021, la société Herald Blanc-Mesnil, appelante, demande à la cour de : - déclarer la société Herald Blanc-Mesnil recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 7 avril 2021 ; Y faisant droit, - réformer le jugement susvisé en ce qu'il a : déclaré recevables les demandes de la société ALKS pressing ; condamné la société Herald Blanc-Mesnil à payer à la société ALKS pressing la somme de 76.431,48 € en remboursement des charges et frais indûment versés sur la période de 2011 au 30 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 ; dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; débouté la société Herald Blanc-Mesnil de sa demande en fixation de charges ; condamné la société Herald Blanc-Mesnil à payer à la société ALKS pressing la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté la société Herald Blanc-Mesnil de sa demande au titre des frais irrépétibles ; condamné la société Herald Blanc-Mesnil aux dépens de l'instance Et statuant à nouveau : - déclarer prescrite donc irrecevable la demande de remboursement des sommes versées au titre des charges pour les années 2011 à 2014 ; - fixer à la somme de 3.457,79 € la régularisation des charges de 2015 à 2019 que devra verser la Société Herald Blanc-Mesnil à la Société ALKS pressing ; - débouter la Société ALKS pressing de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; - condamner la société ALKS pressing à payer à la société Herald Blanc-Mesnil la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société ALKS pressing aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la SCP Blumberg & Janet Associés, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 07 décembre 2021, la société ALKS pressing, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 7 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny n° RG 19/13285 en toutes ses dispositions. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. SUR CE, Sur la prescription de la demande de la société ALKS pressing, L'appelante expose que le fait que la société ALKS pressing n'ait pas connaissance du montant de l'indu chaque année n'empêchait pas la prescription de courir, que l'action en paiement des loyers est soumise au délai de prescription de 5 ans de l'article 2224 du code civil et non à la prescription biennale des actions régies par l'article L. 145-60 du code de commerce, que le point de départ de la prescription débute du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et non au jour de leur connaissance effective, que la société ALKS pressing pouvait ainsi agir dès le 1er avril, soit le premier jour du second trimestre, point de départ de la prescription, que le seul acte interruptif de prescription est l'assignation par la société ALKS pressing en paiement par acte extrajudiciaire en date du 8 novembre 2019, qu'à cette date elle ne pouvait plus solliciter, tel qu'elle le fait, les sommes qui ont été versées antérieurement au 8 novembre 2014, la prescription quinquennale étant acquise, que les demandes de la société ALKS pressing tendent au remboursement intégral des provisions sur charges en raison de l'absence annuelle de régularisation par le bailleur, que la prescription a bien commencé à courir chaque année, en l'absence de régularisation. L'intimée oppose que le bail consenti à la société ALKS pressing dispose qu'une provision est due par le preneur par trimestre, calculée à partir du budget prévisionnel, que les comptes seront arrêtés une fois par an et qu'une régularisation annuelle est pratiquée après arrêté des comptes, que la société Herald Blanc-Mesnil n'a jamais procédé à la régularisation des charges dans les conditions contractuelles du 1er juillet 2011, que l'action en répétition des charges indues perçues par le bailleur se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, que la preneuse ne pouvait en l'absence de régularisation effective des charges, avoir connaissance de l'indu, qu'en l'absence de régularisation, la prescription n'a pas pu commencer à courir puisque le preneur n'avait pas connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit. L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du bail commercial se prescrivent par deux ans. Il infère de ces textes que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Les autres actions trouvant leur fondement juridique dans le bail lui-même se prescrivent par cinq ans. En l'espèce, le bail liant la société Herald Blanc-Mesnil, venue aux droits de la SCI Eiffel molette, et la société ALKS Pressing prévoit en son point 22.4 relatif au règlement des charges que leur paiement intervient aux dates d'échéance prévues pour le règlement des loyers, après élaboration d'un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les locataires et/ou sous-locataires, et que, dans le cours du premier trimestre de l'année N+1, les comptes sont arrêtés et une régularisation est opérée, soit en sollicitant du locataire le paiement d'un complément de charges, soit en opérant à son profit le remboursement du trop-perçu. Il en résulte que l'action en paiement ou en remboursement de charges trouve son fondement juridique dans les dispositions contractuelles du bail commercial liant les parties et se prescrit donc par cinq ans en vertu des dispositions de l'article 2224 du code civil. Il n'est pas contesté que le bailleur n'a jamais procédé à la régularisation des charges dans les conditions fixées au contrat. Contrairement à ce qu'il soutient, le bailleur ne peut tirer argument de sa défaillance dans les opérations de régularisation pour tirer argument de l'inaction du locataire et lui opposer la prescription alors que, faute de connaître l'existence soit d'un trop perçu, soit d'une insuffisance de provision sur charges, il n'était pas en mesure d'exercer une action quelle qu'elle soit aux fins de régularisation de sa situation et la prescription n'a pu commencer à courir. Ce faisant, comme relevé par le tribunal, le bailleur est mal-fondé à soutenir que la prescription n'a été interrompue que par l'assignation délivrée par le preneur le 8 novembre 2019, soit pour les charges postérieures à 2015. Ainsi, c'est par motifs pertinents que le tribunal a jugé l'action de la société ALKS Pressing recevable et considéré qu'elle était fondée à solliciter la restitution de l'intégralité des trop-perçus de charges depuis l'origine du bail. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la régularisation des charges L'appelante expose que la jurisprudence n'impose que la production d'un compte de charge en matière de justification de charges locatives, que les régularisations produites par la société Herald Blanc-Mesnil font état, pour chaque année non prescrite, des charges générales du centre commercial à partir desquelles sont calculées les charges dues par l'intimée, conformément aux tantièmes que représentent son occupation et déduction faite des provisions versées, que, si cette régularisation est intervenue tardivement, la seule sanction à cette régularisation tardive est l'application de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l'article 2224 du code civil pour les baux conclus antérieurement à la loi ALUR du 18 juin 2014, que le bailleur peut obtenir dans la limite de cinq ans les sommes qui lui sont dues après avoir communiqué au locataire le décompte et les justificatifs de la régularisation, que la société Herald Blanc-Mesnil est redevable de la somme de 3.457,79 € envers le preneur au titre de la régularisation des charges sur les années 2015 à 2019. L'intimée oppose que les dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juillet 2014 ne s'appliquent pas en l'espèce en ce que le bail litigieux a été conclu avant le 5 novembre 2014, que sous l'empire de l'ancien droit, la détermination des charges de l'immeuble et des locaux loués récupérables par le bailleur relève de la liberté contractuelle, que les obligations non expressément listées dans le bail comme étant transférées au locataire demeurent ainsi à la charge de la bailleresse, que si la bailleresse ne justifie pas les charges locatives, elle doit rembourser les provisions versées par la preneuse, que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, que la bailleresse n'a pas transmis les régularisations de charges depuis 2011 et les justificatifs des charges réelles correspondants à ces régularisations, que le tableau produit par la bailleresse ne saurait justifier la réalité des dépenses engagées pour les années considérées et de la nécessité des provisions versées, d'autant plus que les décomptes de régularisations y semblent inexacts, que n'ayant pas rempli son obligation de justification, il appartient à la bailleresse de restituer les sommes reçues à titre de provision dépourvues de cause soit la somme de 76.431,48 euros. En l'espèce, contrairement à ce que soutient le bailleur, le bail ayant été conclu en mars 2011, il n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014. De ce fait, la répartition des charges relève de la liberté contractuelle et les parties peuvent convenir du transfert ou non au locataire de tout ou partie des charges incombant aux parties. Conformément aux dispositions de l'article 22.4 du bail, telles que rappelées par le premier juge par motifs détaillés auxquels il est renvoyé, le preneur est tenu de rembourser au bailleur toutes les charges afférentes aux lots loués, à chaque terme de loyer, à charge pour le bailleur de procéder à un arrêté des comptes en début d'année N+1 permettant de justifier de la réalité des dépenses engagées, soit leur exigibilité, et de la certitude de leur montant. A défaut, le preneur n'est pas en mesure de vérifier que les appels sur provision correspondent à des dépenses effectivement engagés et le bailleur échoue à rapporter la preuve de l'exigibilité de la dette locative. Comme relevé par le premier juge, le bailleur ne produit aucun élément s'agissant des charges antérieures à 2015. Pour les dépenses postérieures à 2015, est versé en cause d'appel un tableau joint à chacun des courriers de « réédition de charges » pour 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 adressé à la société ALKS pressing. D'une part, ces courriers ne sont pas datés, d'autre part, le tableau joint est identique pour chacun des courriers et consiste en des lignes de nature et montant de dépenses diverses, sans autres justificatifs de leur engagement, ni calcul de la facturation par locataire du centre selon les modalités prévues au bail, ce qui, contrairement à ce que soutient le bailleur ne peut être suffisant à considérer qu'il s'agisse d'un « compte de charges ». De ce fait, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que, faute pour le bailleur d'établir la réalité de sa créance, il ne pouvait être fait droit à sa demande de fixation au titre de la régularisation des charges 2015 à 2019, rejetant la demande à ce titre. En absence d'éléments justifiant de l'exigibilité des sommes provisionnelles appelées au titre des charges depuis l'origine du bail, le bailleur sera tenu des rembourser au preneur la somme de 76.431,48 euros correspondant au montant des provisions sur charges et frais indûment versés pour la période de 2011 au 30 septembre 2020. Le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur les autres demandes C'est à bon droit que le premier juge a rappelé que la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est demandée et le jugement sera donc confirmé de ce chef. Il sera de la même façon confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Succombant en ses prétentions, la SNC Hérald Blanc-Mesnil supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société ALKS pressing la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 7 avril 2021 (RG 19/13285) en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SNC Herald Blanc-Mesnil à payer à la société ALKS pressing la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SNC Hérald Blanc-Mesnil à supporter la charge des dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par la SCP Blumberg et Janet associés, avocats au barreau de Paris, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE