Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 23/03172

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 23/03172 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W773 JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024 DEMANDEUR : La S.C.I. ESP REAL ESTATE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Sérina BADAOUI, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Xavier LABERGERE, avocat plaidant au barreau de PARIS DEFENDEUR : Mme [C] [U] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Laurent GUILMAIN, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice président GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024. A l’audience publique du 07 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Décembre 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSE DU LITIGE Selon compromis de vente sous seing privé en date des 27 octobre et 2 novembre 2021, Mme [C] [U] a vendu à la société ESP REAL ESTATE un appartement portant le numéro 39 situé au deuxième étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'une cave au sous sol portant le numéro 40 au prix de 83.180 euros. L'appartement était occupé par la fille de Mme [C] [U]. Le compromis prévoyait que le bien devait être libre de toute occupation au jour de la réitération laquelle devait intervenir au plus tard le 15 février 2022, ce qui n'a pas été le cas. Par mail en date du 1er juin 2022, la société ESP REAL ESTATE a mis en demeure Mme [C] [U] d'avoir à lui régler le montant de la clause pénale. Une nouvelle mise en demeure, par courrier recommandé, lui a été adressée le 29 novembre 2022 aux fins de paiement de la somme globale de 15.102 euros incluant la clause pénale de 7.700 euros. Suivant exploit délivré le 4 avril 2023, la SCI ESP REAL ESTATE a fait assigner Mme [C] [U] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale et d'indemnisation. Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 1er novembre 2023 pour la société ESP REAL ESTATE et le 28 août 2023 pour Mme [C] [U]. La clôture des débats est intervenue le 17 janvier 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 7 octobre 2024. * * * * Aux termes de ses dernières écritures, la société ESP REAL ESTATE demande au tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1232-2 du code civil, Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile, à titre principal, constater que c'est à bon droit qu'elle a prononcé la résolution du compromis de vente en date du 27 octobre 2021 par lettre recommandée en date du 29 novembre 2012,à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente en date du 27 octobre 2021,en tout état de cause, condamner Mme [C] [U] à lui payer les sommes suivantes :* 7.700 euros au titre de la clause pénale, * 10.348 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit : ▪ frais de création SCI : 727 euros ▪ frais dossier et bancaires : 1.791 euros ▪ annulation offre de prêt : 150 euros ▪ loyers non perçus : 7.680 euros dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [C] [U] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures, Mme [C] [U] demande au tribunal de : Vu l'article 1103 du code civil, constater le non respect du formalisme contractuel par la société ESP REAL ESTATE,la débouter de l'ensemble de ses demandes,à titre infiniment subsidiaire, ramener la clause pénale à la somme de 1 euro et débouter la société ESP REAL ESTATE de ses autres demandes,à titre reconventionnel, constater que régulièrement mise en demeure la société ESP REAL ESTATE n'a pas déféré et la condamner à payer la somme de 7.700 euros au titre de la clause pénale,en toutes hypothèses, condamner la société ESP REAL ESTATE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résolution du compromis de vente L'article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » tandis que l'article 1104 dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Selon l'article 1217, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation,obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». L'article 1226 dispose que : « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution ». Selon l'article 1228, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». En l'espèce, la société ESP REAL ESTATE soutient que le compromis de vente est résolu aux torts de la venderesse laquelle n'a pas fait libérer les lieux contrairement à ses engagements. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de prononcer cette résolution. Elle fait valoir qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mis Mme [C] [U] en demeure de réitérer la vente puisque cette réitération était impossible faute pour elle d'avoir fait libérer les lieux. Mme [C] [U] fait valoir que la société ESP REAL ESTATE n'est pas fondée à invoquer la résolution du compromis dès lors qu'elle ne lui a pas adressé de mise en demeure d'avoir à comparaître devant le notaire dans un délai de 10 jours. A titre reconventionnel, elle indique avoir mis en demeure l'acquéreuse d'avoir à réitérer l'acte ce qu'elle n'a pas fait et réclame ainsi le paiement de la clause pénale. Aux termes du compromis de vente signé les 27 octobre et 2 novembre 2021, Mme [C] [U] s'est engagée à ce que le bien soit libre de tout titre locatif ou occupation le jour de la réitération par acte authentique. Cette réitération devait intervenir au plus tard le 15 février 2022. A cette date, il ressort des échanges versés aux débats que le bien était toujours occupé par la fille de Mme [C] [U] à qui elle avait fait délivrer une sommation d'avoir à quitter les lieux le 7 décembre 2021 (pièce 2 en défense). En effet, dans un mail du 22 mars 2022, Me [W], notaire, indiquait à M. [I], gérant de la société ESP REAL ESTATE, que le logement n'avait pas été libéré par la fille de Mme [C] [U] et que celle-ci mettait tout en oeuvre pour solutionner le problème posé (pièce 4 en demande). Le logement n'était toujours pas libre d'occupation le 7 avril 2022 puisque Me [W] indiquait cette fois que Mme [C] [U] proposait de régler la moitié du montant de la clause pénale (pièce 5). La venderesse se prévaut de la clause du compromis relatif à la réitération par acte authentique qui prévoit que, à compter du 15 février 2022, en cas de non réitération par acte authentique, l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de la présentation de cette lettre, la partie non défaillante pourra alors invoquer la résolution de plein droit du compromis, sans la faire constater judiciairement, et obtenir le paiement de la clause pénale de 7.700 euros. Par un mail du 1er juin 2022, la société ESP REAL ESTATE, par l'intermédiaire de son conseil, faisait le constat de l'impossibilité pour Mme [C] [U] de tenir son engagement de vendre un bien libre de toute occupation et réclamait le paiement de la clause pénale. Elle indiquait à la fin du mail qu'il s'agissait d'une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi et les tribunaux attachent aux mises en demeure (pièce 8 en demande). Par un courrier adressé en recommandé, en date du 29 novembre 2022, la société ESP REAL ESTATE a mis en demeure Mme [C] [U] d'avoir à lui régler la somme de 15.102 euros dans un délai de 15 jours, rappelant qu'elle n'avait pas respecté son engagement de vendre un bien libre de toute occupation (pièce 10 en demande). Il est exact que ni le mail du 1er juin 2022, ni le courrier du 29 novembre 2022 ne mettent la venderesse en demeure d'avoir à réitérer l'acte de vente. Et pour cause puisque pour pouvoir réitérer l'acte, Mme [C] [U] devait au préalable s'assurer de ce que son bien était libre de toute occupation, ce qui n'était pas le cas. Il ne peut donc être reproché à la société ESP REAL ESTATE de ne pas lui avoir adresser une mise en demeure d'avoir à réitérer l'acte de vente dans les 10 jours. En revanche, le contenu de ces deux courriers est explicite quant au manquement reproché à la venderesse laquelle est mise en demeure d'avoir à régler la clause pénale. La société ESP REAL ESTATE est donc fondée à solliciter la résolution du compromis de vente aux torts de la venderesse, laquelle sera seulement constatée, bien qu'elle ne soit pas mentionnée explicitement dans le courrier du 29 novembre 2022 puisqu'elle découle de la seule demande de paiement de la clause pénale et d'indemnisation laquelle fait suite à la non exécution de ses engagements par la venderesse. La demande reconventionnelle de Mme [C] [U] de voir prononcer la résolution du compromis aux torts de la société ESP REAL ESTATE est faite de particulière mauvaise foi et uniquement en réaction à la demande de paiement de la clause pénale, alors qu'elle se sait en tort, qu'elle ne justifie nullement de ce qu'elle aurait satisfait à ses engagements et qu'au surplus, l'acquéreuse a justifié de l'obtention de son prêt selon les conditions prévues au compromis de vente. Sur la clause pénale L’article 1231-5 du code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”. Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante. En l'espèce, la société ESP REAL ESTATE sollicite la paiement de la clause pénale. Mme [C] [U] demande qu'elle soit réduite à 1 euros faisant valoir que le bien était occupé lors de la visite par l'acquéreuse et que ce n'est pas parce que sa fille s'est maintenue un temps dans les lieux que la vente n'a pas été réitérée, d'autant qu'aucune date n'avait été convenue. Sur ce, il est totalement indifférent que la société ESP REAL ESTATE ait pu constater, lors de la visite du bien, qu'il était occupé dès lors que Mme [C] [U] s'est engagée à le rendre libre de toute occupation pour le jour de la réitération de la vente. Contrairement à ce qu'elle indique, une date était fixée pour la réitération, à savoir le 15 février 2022 au plus tard, et c'est à cette date qu'elle devait avoir exécuté son engagement, ce qu'elle n'a pas fait. A aucun moment, dans les semaines qui ont suivi, elle n'a justifié de la libération effective du bien, alors que la société ESP REAL ESTATE était toujours disposée, le 1er juin 2022, à acquérir le bien s'il était libre de toute occupation. Elle ne verse aux débats aucun élément qui permettrait au juge d'exercer son pouvoir modérateur et ainsi de diminuer le montant de la clause pénale librement décidée entre les parties. Dans ces conditions, Mme [C] [U] sera condamnée à verser à la société ESP REAL ESTATE la somme de 7.700 euros au titre de la clause pénale. Sur les dommages et intérêts complémentaires Alors que les parties ont convenu d'une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts en cas d'inexécution de l'une d'entre elles, le demandeur doit prouver que cette évaluation forfaitaire ne réparerait pas suffisamment son préjudice résultant de l'inexécution. La société ESP REAL ESTATE réclame les sommes suivantes : 727 euros au titre des frais de création de la SCI1.791 euros au titre des frais de dossier et frais bancaires150 euros au titre de l'annulation de l'offre de prêt7.680 euros au titre des loyers non perçus.Elle fait valoir qu'elle n'a été crée que pour se constituer un patrimoine et financer cette acquisition par la mise en location du bien. Elle ajoute qu'elle a dû assumer des frais bancaires et des intérêts non remboursables. Mme [C] [U] conclut au rejet des demandes faisant valoir que la SCI a été crée un mois avant le compromis et donc pas uniquement pour cette acquisition en particulier. Elle ajoute qu'il n'est pas justifié d'un préjudice bancaire et que rien ne permet d'affirmer que le bien serait loué et que le locataire paierait son loyer. Il apparaît que la SCI a été enregistrée le 23 septembre 2021 avec pour objet l'acquisition, la propriété, la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou autrement, de tous terrains, appartement, immeubles et droits immobiliers, la prise de participation dans des sociétés d'investissements immobilières ou encore la construction sur ces terrains ou droits immobiliers de tous immeubles, de toutes destinations et usages (pièce 5 en défense). Son objet est donc, notamment, d'acquérir des biens pour les mettre en location. Néanmoins, la SCI n'a pas été crée pour l'acquisition en particulier du bien appartenant à Mme [C] [U] de sorte que les frais de création de la SCI ne constituent pas un préjudice indemnisable. S'agissant des frais bancaires, les seuls relevés de compte produits font état d'échéance de prêts de 63,64 euros et de frais de tenue de compte que rien ne permet de rattacher au prêt obtenu pour le financement du bien litigieux. La demande ne peut donc aboutir. Les 150 euros au titre des frais d'annulation de l'offre de prêt ne sont pas justifiés. Enfin, s'agissant des loyers non perçus, si l'objet de la SCI était effectivement l'investissement locatif, elle ne peut réclamer une indemnisation des loyers sur une période de un an alors que dès le 1er juin 2022 elle réclamait le paiement de la clause pénale faisant valoir le non respect de ses engagements par la venderesse et prévalait ainsi implicitement de la résolution du compromis. Surtout, rien ne vient démontrer qu'elle subirait un préjudice supplémentaire par rapport à celui déjà réparé par la clause pénale. Les demandes indemnitaires seront donc en intégralité rejetées. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.” Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”. Succombant en l'instance, Mme [C] [U] sera condamnée aux dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles. L'équité commande d'allouer à la société ESP REAL ESTATE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Constate la résolution du compromis de vente signé les 27 octobre et 2 novembre 2021 entre Mme [C] [U] et la SCI ESP REAL ESTATE aux torts exclusifs de Mme [C] [U], Condamne Mme [C] [U] à payer à la SCI ESP REAL ESTATE la somme de 7.700 euros au titre de la clause pénale, Déboute la SCI ESP REAL ESTATE de ses autres demandes indemnitaires, Déboute Mme [C] [U] de sa demande reconventionnelle tendant au paiement de la clause pénale, Condamne Mme [C] [U] aux dépens, Condamne Mme [C] [U] à payer à la SCI ESP REAL ESTATE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Le greffier, Le président,