Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [D] [V], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [M]
Appartement 19 Escalier 2 Etage 3 Pin Sec 3
17 Boulevard Henri Dunant
44300 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 13 juin 2024
date des débats : 13 juin 2024
délibéré au : 05 août 2024
RG N° N° RG 24/00333 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MYNC
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [Z] [M] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2020, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [Z] [M] un logement à usage exclusif d’habitation sis, 17 boulevard Henri Dunant - 3ème étage - Logement n°19 - 44300 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 224,35 €, outre une provision sur charges de 82,90 € par mois.
Le 15 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 789,87 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 mars 2023.
Par un courrier du 6 mai 2023 reçu le 9 mai 2023, Monsieur [Z] [M] a délivré congé au bailleur, rappelant que son préavis était d’un mois.
Par un courrier du 12 mai 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a accusé réception du congé et indiqué que le contrat de bail serait résilié le 9 juin 2023. L’office HLM a également fixé l’état des lieux de sortie au 7 juin 2023.
Le 4 octobre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [M], par acte de commissaire de justice, une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.
Suivant procès-verbal de Maître [R] [H], Commissaire de Justice, en date du 17 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait constater l’occupation des lieux.
Par acte de Commissaire de justice du 9 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [M] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- constater la validité du congé donné par Monsieur [Z] [M] ;
- constater l’occupation du logement susvisé comme étant sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [M] des lieux loués 17 boulevard Henri Dunant 44300 NANTES, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- ordonner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au regard des circonstances de l’occupation des lieux et l’absence du droit d’attribution d’un logement social ;
- autoriser à procéder aux opérations d’expulsion durant la trêve hivernale conformément à l’article 25 de la loi ALUR et l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner la suppression de l’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L. 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meubles aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner Monsieur [Z] [M] à lui payer la somme de 3.121,34 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner Monsieur [Z] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 231,82 €, augmentée des charges locatives en cours, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- condamner Monsieur [Z] [M] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [Z] [M] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [D] [V] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5.905,91 € selon décompte arrêté au 5 juin 2024.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En l’absence de contact avec le locataire, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Monsieur [Z] [M] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.
En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf dans certains cas spécifiques où il est d’un mois, notamment lorsque le logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récepissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
En l’espèce, le contrat de bail liant les parties rappelle, en son article 4.4 que “le congé peut être donné à la volonté du locataire (...) Le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre contre récepissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre”. Il est encore prévu dans cet article que le délai de préavis est d’un mois dans les villes situées dans une zone tendue.
Selon courrier recommandé du 6 mai 2023, dont le bailleur a accusé réception le 9 mai 2023, Monsieur [Z] [M] a donné congé au bailleur, en faisant valoir que le délai de préavis était d’un mois.
Par courrier du 12 mai 2023, le bailleur a confirmé la réception du congé et la résiliation du bail au 9 juin 2023.
Le congé ainsi donné par Monsieur [Z] [M] satisfait aux délais et exigences formelles prévues par les dispositions légales susvisées. Il a été réceptionné par NANTES METROPOLE HABITAT le 9 mai 2023. La ville de NANTES se trouve par ailleurs en zone tendue de sorte que Monsieur [Z] [M] disposait d’un délai de préavis réduit à un mois.
Il est enfin établi par les pièces du dossier que Monsieur [Z] [M] a quitté les lieux sans effectuer les formalités nécessaires préalables à son départ des lieux, notamment en ne procédant pas à la restitution des clés au bailleur. En outre, il ressort du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice le 17 novembre 2023 que les lieux seraient désormais occupés par des tiers.
En conséquence, Monsieur [Z] [M] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement loué depuis le 10 juin 2023.
Dans ces conditions, Monsieur [Z] [M] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.
Compte-tenu de l’abandon des lieux loués par Monsieur [Z] [M], lequel a fait preuve de mauvaise foi lors de la libération des lieux en ne procédant pas à la restitution des clés, et dès lors en outre que le logement est occupé par des tiers, il convient de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Pour les mêmes raisons, il convient d’écarter l’application de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis des opérations d’expulsion durant la trêve hivernale.
En outre, et toujours pour les mêmes motifs que ceux précédemment cités, il convient d’écarter l’application de l’article L. 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution relatif à l’obligation d’information du représentant de l’Etat dans le département en vue de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives.
Enfin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
L’indemnité d'occupation indemnise le préjudice subi par le propriétaire du fait du maintien dans les lieux du locataire au delà de la résiliation du bail.
Dès lors, le bail liant les parties étant résilié par le présent jugement, et les pièces du dossier établissant que Monsieur [Z] [M] a déjà quitté les lieux, il appartient au bailleur de faire diligence pour reprendre son bien dans les meilleurs délais, de sorte que Monsieur [Z] [M] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation seulement jusqu'à la date de signification de la présente décision, le point de départ de cette indemnité étant fixé au 10 juin 2023, date de la résiliation.
Il convient par ailleurs de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [M] au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 231,82 € par mois selon les termes de l'assignation, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5.905,91 € au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 684,78 € imputée au locataire au titre des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Doivent également être déduits de la dette locative les frais intitulés "indemnités réparations locatives", d'un montant de 178,74 €, dès lors que le bailleur ne produit aucune pièce en justifiant.
Non comparant, Monsieur [Z] [M] n'a formulé aucune contestation.
En conséquence, Monsieur [Z] [M] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 5.042,39 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.121,34 € et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Z] [M] sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux, du procès-verbal de constat et de l’assignation.
Il n'y a toutefois pas lieu de mettre à la charge du locataire le coût de la notification de l'assignation à la préfecture dès lors que cette notification n'était pas exigée en l'espèce s'agissant d'une demande visant à reconnaître la validité d'un congé délivré par le locataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [Z] [M] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que le bail conclu le 5 février 2020 entre l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, et Monsieur [Z] [M], portant sur le logement situé 17 boulevard Henri Dunant - 3ème étage - Logement n°19 - 44300 NANTES, s’est trouvé résilié le 10 juin 2023 du fait du congé délivré par le locataire;
DIT que Monsieur [Z] [M] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 10 juin 2023 ;
DIT que Monsieur [Z] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux occupés sis 17 boulevard Henri Dunant - 3ème étage - Logement n°19 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [Z] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef se trouvant dans les lieux et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
SUPPRIME le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
SUPPRIME le bénéfice du sursis de la trêve hivernale prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
ÉCARTE l’application de l’article L. 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution relatif à l’obligation d’information du représentant de l’Etat dans le département en vue de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des expulsions locatives ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, les sommes suivantes ;
- 5.042,39 € (CINQ MILLE QUARANTE DEUX EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.121,34 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;
- une indemnité d'occupation égale au montant dernier loyer en cours, soit la somme de 231,82 € par mois selon les termes de l'assignation, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à la date de signification de la présente décision ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux, du procès-verbal de constat et de l’assignation, exception faite toutefois du coût de la notification de l'assignation à la préfecture qui restera à la charge de la société bailleresse;
DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
A. PARES L. GAILLARD-MAUDET
