Cour d'appel, 28 juin 2023. 21/00965

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 28 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00965 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5W3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -TJ de Paris - RG n° 18/04973 APPELANTE S.A.R.L. HOTEL CHOPIN Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 3] [Localité 7] N° SIRET : 732 050 364 (Paris) Représentée par Me Laurence LEGER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0209 INTIMEE S.A. CAPITAL PIERRE [Adresse 3] - C.P.P.J. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 5] [Localité 6] N° SIRET : 812 .741.643 (Paris) Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller Madame Marie GIROUSSE, Conseiller Madame Emmanuelle LEBEE, Magistrate exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sonia JHALLI ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie GIROUSSE, en l'empêchement du président et par, Madame Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 20 décembre 2017, la société DU [Adresse 3] a consenti à la société HÔTEL CHOPIN un renouvellement du bail commercial portant sur divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de neuf années courant à compter du 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016, en contrepartie d'un loyer annuel de 85 000 € HT et HC, l'activité autorisée étant 'hôtel meublé'. Par acte du 29 juin 2016, la société CAPITAL PIERRE [Adresse 3] ( ci-après désignée la société CPPJ), entre-temps venue aux droits de la société DU [Adresse 3], a fait signifier à la société HÔTEL CHOPIN un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer porté à la somme de 175 000 € par an HT et HC. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2018, la société CPPJ a notifié à la société Hôtel Chopin un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 200 162 €. Le 16 avril 2018, la société CPPJ a fait assigner à comparaître la société HÔTEL CHOPIN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation du loyer à la somme de 200 162 €. Par jugement mixte du 07 décembre 2018, le juge des loyers a : - constaté le principe du renouvellement du bail, à compter du 1er janvier 2017, par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 29 juin 2016 ; - dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l'article R.145-10 du code de commerce ; - pour le surplus, désigné M. [I] [H] en qualité d'expert judiciaire avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2017 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme correspondant au loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 14 octobre 2019. Par jugement du 16 décembre 2020, le juge des loyers a : - fixé à la somme de 143 000 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 ; - dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus par la société HÔTEL CHOPIN à compter du 16 avril 2018 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ; - partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [H] ; - ordonné l'exécution provisoire ; - rejeté toute autre demande. Par déclaration du 12 janvier 2021, la société HÔTEL CHOPIN a interjeté appel du jugement. Par conclusions déposées le 09 juillet 2021, la société CAPITAL PIERRE [Adresse 3] a interjeté appel incident. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 octobre 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions déposées le 9 avril 2021, la société HÔTEL CHOPIN, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : - recevoir la société HÔTEL CHOPIN en ses demandes, fins et prétentions ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 143 000 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 ; statuant à nouveau, - fixer à la somme de 94 000 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 ; - condamner la société CPPJ à payer à la société HÔTEL CHOPIN la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner la société CPPJ aux dépens d'appel. Par conclusions déposées le 9 juillet 2021, la société CAPITAL PIERRE [Adresse 3] - CPPJ, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de: - déclarer la société HÔTEL CHOPIN tant irrecevable que mal fondée en son appel ; - recevoir la société C.P.P.J. en son appel incident et la déclarer bien fondée ; Y faisant droit, - infirmer le jugement du 16 décembre 2020 ; Statuant à nouveau, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé prenant effet au 1er janvier 2017 à la somme annuelle en principal de 167 570 euros ; - débouter la société locataire de sa demande de fixation dudit loyer à la somme annuelle en principal de 94 000 euros, sur la base de paramètres infondées, et plus généralement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - dire que la société locataire sera tenue au paiement de tous arriérés découlant de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2018, date de la saisine du Tribunal, puis de chacune des échéances à échoir ultérieurement, et ce indépendamment du versement du dépôt de garantie réajusté dans les termes du bail à due concurrence ; - débouter la société HÔTEL CHOPIN de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, incluant celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - partager les dépens par moitié entre les parties, selon l'usage, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRÊT Le jugement mixte du 7 décembre 2018 a définitivement jugé que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 devait être fixé en application des critères posés par l'article R.145-10 du code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il est d'usage, lorsqu'il s'agit de la fixation du prix du bail d'un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale, maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle et commissions versées aux sites de réservations , un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes (petits déjeuner, parking etc...) sont également valorisées selon une base praticable, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués en l'espèce. C'est cette méthode hôtelière qui a été appliquée par l'expert judiciaire, M. [H]. L'expert relève que l'impression d'ensemble donnée par l'hôtel est assez bonne. S'agissant des caractéristiques de l'hôtel, il souligne: - la bonne situation au sein du [Adresse 3], qui est une galerie commerciale ancienne, contiguë au musée [9], présentant un bel aspect sur le plan architectural et très bien située au coeur du quartier des Grands Boulevards et à proximité des Grands Magasins, secteur prisé de la clientèle touristique mais également de la clientèle d'affaires; - l'absence de visibilité depuis la rue, l'entrée de l'hôtel étant située au fond de la galerie; - l'accès de la clientèle depuis la galerie uniquement; - le calme; - l'absence de mise aux normes PMR en raison de l'existence de marches en différents endroits notamment pour accèder à l'ascenseur; - le classement en catégorie deux étoiles; - le nombre limité de chambres, ce qui pénalise la rentabilité de l'exploitation compte tenu de l'existence de charges incompressibles; - l'existence d'une chambre sans WC privatif au 31/12/2016; - la répartition des chambres sur plusieurs niveaux et corps de bâtiments; - l'hétérogénéité des chambres; - la livraison uniquement depuis l'issue de secours, - la conjoncture hôtelière parisienne. L'expert dénombre à juste titre 36 chambres et non 35, au motif pertinent que les deux chambres 311 et 312 ont été réunies par l'exploitant après la date de renouvellement du bail litigieux. En cohérence avec cette démarche, il tient compte des caractéristiques de ces deux chambres avant leur réunion, et leur applique donc un prix unitaire moindre afin de tenir compte de l'absence de WC. Pour déterminer le prix praticable par chambre, l'expert distingue précisément les différentes catégories de chambres de l'hôtel selon le niveau de leurs prestations (chambre simple, double, triple, économique, classique, avec ou sans vue, avec ou sans WC). Il applique des prix allant de 60 à 125 euros par chambre qui aboutissent à une recette hébergement annuelle réalisable de 1.282.975 € HT, soit un prix moyen de 98 € environ par chambre. La société HÔTEL CHOPIN approuve ces montants proposés par l'expert. La société CPPJ estime ces montants insuffisants au regard de la réalité des prix pratiqués dans le secteur pour des hôtels de mêmes caractéristiques et propose un prix moyen normatif de 105 euros par jour. Elle souligne notamment le bon emplacement géographique de l'hôtel et sa situation unique dans l'un des rares passages classés de [Localité 10], ainsi que son ambiance de 'pension de famille', ses performances relevant, selon elle, de la catégorie 'moyenne gamme' plutôt que 'gamme économique'. Le prix moyen normatif appliqué à chaque chambre par l'expert tient compte du fait que, selon lui, l'hôtel se situe entre la gamme économique et la gamme moyenne, le nombre d'étoiles n'étant pas un critère suffisant. Ce prix est justifié au regard des éléments statistiques produits par l'expert, mais également par les éléments résultants des trois rapports d'expertises privées produits concernant les établissements des segments 'moyen de gamme' (secteur 'Opéra grands Boulevards' et ensemble de [Localité 10]) et 'économique' (pour l'ensemble de [Localité 10]). C'est à juste titre que le jugement déféré a retenu ce prix. L'expert a appliqué des taux d'occupation distincts en fonction des différentes catégories de chambre variant entre 65% et 85%, aboutissant à un taux d'occupation moyen par chambre de 81% qui a été retenu par le jugement, lequel relève que ce taux est peu éloigné du taux d'occupation réel de l'hôtel en cause selon le relevé de l'expert (85,82 % en 2014, 82,62 % en 2015, 78,01 % en 2016). Ce taux de 81% est approuvé par la bailleresse. La société HÔTEL CHOPIN reproche à l'expert d'avoir retenu un taux d'occupation de 85% pour la majorité des chambres en faisant valoir qu'un taux de 80% a été retenu dans les trois expertises privées et en demandant l'application du taux de 80%. L'expert judiciaire n'explique pas pourquoi il applique un taux d'occupation différencié en fonction des chambres en appliquant un taux de 65% aux plus économiques et un taux de 85% aux autres. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir un taux d'occupation de 80%. L'expert a pratiqué un abattement OTA (Online Travel Agencies) en appliquant un taux de commission de 5% (28 chambres) à 10% (8 chambres) selon la catégorie des chambres. Cet abattement a été repris dans le jugement déféré. La société HÔTEL CHOPIN estime cet abattement insuffisant notamment au regard des commissions pratiquées par les centrales de réservation de l'odre de 15 à 25% et du fait que l'hôtel peu visible de la voirie dépend des plateformes internet. Elle demande l'application d'un abattement de 15%, subsidiairement 10%. La société CPPJ approuve l'abattement appliqué dans le jugement en soulignant notamment qu'il a été appliqué sur l'ensemble des chambres y compris celles ayant pu faire l'objet d'une réservation sans intermédiaire, l'hôtel bénéficiant d'une clientèle fidèle, que les taux dont se prévaut l'appelante sont ceux de l'ancienne méthode hôtelière, qu'il est donc normal d'appliquer un abattement inférieur au taux des commissions effectivements pratiquées par les OTA. Certains rapports d'expertises amiables et le rapport d'expertise judiciaire s'accordent pour dire que les commissions pratiquées sont généralement comprises entre 15 et 25% du chiffre d'affaires généré. En l'espèce, deux experts amiables ont retenu pour l'ensemble des chambres un taux de commission de 10% et un autre a retenu un taux de 15%. L'expert judiciaire n'explique pas pourquoi il applique des taux de commission distincts selon les chambres. Compte tenu des caractéristiques de l'hôtel, le défaut de visibilité se compensant par la fidélité d'une certaine clientèle attachée au charme de l'établissement, de l'importance croissante du rôle des OTA pour ce type d'établissements et des prix usuellement pratiqués, il apparaît juste de retenir un taux d'abattement de 10% au titre des OTA. Le jugement déféré a approuvé le taux de prélèvement de 18% sur le chiffre d'affaires hébergement net. La société HÔTEL CHOPIN demande d'appliquer un taux de 17,5% subsidiairement 18% en soulignant la configuration générale médiocre et le niveau élevé des charges tandis que la société CPPJ demande d'appliquer un taux de 19% en se fondant sur son rapport d'expertise amiable et l'une des références présentées par l'expert judiciaire dans un autre rapport concernant un hôtel situé dans le [Localité 4]. Il ressort de l'ensemble des rapports d'expertise que le taux de prélèvement sur le chiffre d'affaires 'hébergement' est de 18 à 21 % pour les hôtels économiques, équivalant à 1 ou 2 étoiles, banalement situés avec des prestations annexes modérées et de 15 à 18 % pour les hôtels de moyenne gamme, équivalent à 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie. En l'espèce, l'expert souligne que l'hôtel en cause est situé entre les catégories économiques et moyenne gamme ayant certaines caractéristiques propres à chacune d'entre elles. C'est donc à juste titre que le jugement a estimé le taux de 18% justifié au regard de l'emplacement, des prestations de l'hôtel, situées entre les catégories 'économique' et 'moyenne', et de la faible adaptabilité de l'établissement, dont l'expert souligne la 'structure hétérogène' répartie sur deux bâtiments et générant un surcoût de personnel. Conformément à la proposition de l'expert judiciaire, le jugement a pratiqué un abattement de 32.711 € correspondant à 50% des frais de gardiennages exposés par le preneur en raison de la clause exorbitante du bail lui imposant de faire assurer par son gardien de nuit la garde et la surveillance du [Adresse 3] outre différentes taches, mais en tenant compte du fait qu'en tout état de cause un gardien de nuit était indispensable à l'hôtel qui bénéficie de l'attrait d'une situation dans une belle galerie du 19ème siècle en contrepartie de cette sujétion. Les parties retiennent toutes les deux l'application de cet abattement . Conformément à la proposition de l'expert judiciaire, le jugement déféré a également pratiqué un abattement de 5% afin de tenir compte de la clause exorbitante du bail selon laquelle sont mis à la charge du preneur 'tous travaux de mise en conformité en cas de modification des règlements', hormis les grosses réparations de l'article 606 du code civil. La bailleresse approuve l'application de cet abattement tandis que la locataire sollicite un abattement de 12% en se prévalant notamment du coût des travaux de mise aux normes qu'elle a réalisés et sollicite, en outre, un abattement de 5% au titre de la clause d'accession du bail. Le jugement déféré a relevé à juste titre que la société HÔTEL CHOPIN ne démontre pas que cet abattement serait insuffisant au regard des usages et des dépenses de mise aux normes qu'elle a elle-même été contrainte d'exposer. Il convient de relever à cet égard qu'elle n'a pas versé aux débats les factures de travaux 'de mise aux normes' qu'elle affirme avoir réalisés au cours du bail expiré, seul un tableau récapitulatif ayant été produit. Devant la cour d'appel, la société HÔTEL CHOPIN ne produit toujours pas les factures de travaux allégués, la liste produite étant insuffisante pour en justifier. La nécessité affirmée de réunir deux chambres afin de satisfaire à l'obligation d'un WC privatif ne justifie pas une augmentation de l'abattement. Par ailleurs, la locataire ne justifie pas avoir effectuer les notifications prévues par l'article L311-2 du code du tourisme. Il ressort de ces éléments que l'abattement de 5% est suffisant au titre de l'obligation de mise aux normes et que la clause d'accession du bail ne justifie pas un abattement supplémentaire. La société HOTEL CHOPIN fait valoir que selon l'expert judiciaire, il n'est pas d'usage de retenir la recette des petits déjeuners pour le calcul de la valeur locative, s'agissant d'un service fourni, tandis que la bailleresse demande de retenir à ce titre un montant de 12.054 € en soulignant que cette recette doit être prise en compte dans le cadre de la nouvelle méthode hôtelière et que doit y être appliqué le taux de 19% comme pour la recette hébergement. La méthode hôtelière actualisée envisage en effet la prise en considération des recettes annexes générées par l'activité exploitée dans les lieux loués, en appliquant toutefois un taux différencié selon chaque type de recette, selon qu'elle a pu se réaliser grâce à l'outil immobilier et/ou au le travail de l'exploitant. Au regard des circonstances de l'espèce, compte tenu du positionnement de l'hôtel sur un créneau de type 'maison de famille' ayant pour conséquence une recette des petits déjeuners élevée représentant 6,41% de l'hébergement, il convient de prendre en compte cette recette des petits déjeuners mais en retenant un taux inférieur à celui de la recette hébergement . L'expert a estimé la recette 'petits-déjeuners' à la somme de 63.447 € au regard des capacités d'accueil de l'hôtel, de son taux d'occupation moyen et du taux de 'captage' de sa clientèle pour cette prestation annexe. Ainsi que l'a relevé le jugement, le taux de prélèvement de 10% pratiqué par l'expert, inférieur par conséquent au taux de prélèvement de 18 % appliqué au chiffre d'affaires 'hébergement', apparaît pertinent s'agissant d'une prestation de nature différente avec davantage de personnel et de marchandises, dans laquelle la part du travail de l'exploitant est importante, et générant un marge moins élevée que l'hébergement. Le montant de 6.344 € qu'il propose à ce titre sera retenu. Au regard de l'ensemble de ces éléments, le montant du loyer s'établit comme suit: 1.282.975X80%(TO)X90%(OTA)X18%(TSR)X95%(travauxconformités)-32.711€ (gardiennage) soit un loyer annuel net de 125.248 €. Pour le surplus le jugement déféré sera confirmé en toutes ses autres dispositions notamment celles relatives aux intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel, aux dépens et frais irrépétibles de remière instance. L'équité commande de laisser chaque partie supporter ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Il convient donc de débouter la société HÔTEL CHOPIN de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle aura exposés à l'occasion de l'instance d'appel . PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement rendu le 16 décembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Le réforme en ce qu'il a fixé à la somme annuelle en principal de 143.000 € HT HC, à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé entre d'une part la société CPPJ et d'autre part, la société HÔTEL CHOPIN pour les locaux situés '[Adresse 3]' [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 7] , Statuant à nouveau, Fixe à la somme annuelle en principal de 125.248 € HT HC , à compter du 1er janvier 2017, le loyer du bail renouvelé entre d'une part la société CPPJ et d'autre part, la société HÔTEL CHOPIN pour les locaux situés '[Adresse 3]' [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 7] , Confirme pour le surplus le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Déboute la société HÔTEL CHOPIN de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile , Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elle aura exposés à l'occasion de l'instance d'appel. LE GREFFIER LA CONSEILLERE EN L'EMPÊCHEMENT DU PRESIDENT