Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/02874

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 24/02874 N° Portalis DBX4-W-B7I-TFN5 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ MINUTE N°B25/ DU : 24 Janvier 2025 E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE C/ [P] [I] Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Janvier 2025 à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE (anciennement dénommé HABITAT SOCIAL), dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 3] représenté par Madame [V] [B], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir ET DÉFENDEUR Monsieur [P] [I], [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 5] comparant en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 26 mars 2019, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [I] un appartement à usage d'habitation (n°153) situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 372,44 euros et une provision sur charges mensuelle de 110,98 euros. Le 29 avril 2024, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme provisionnelle de 1.636,68 euros, y ajouter les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, - d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024. A l’audience du 03 décembre 2024, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [V] [B], munie d'un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.636,68 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de novembre 2024 comprise. L'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT précise la dette s’est constituée depuis mars 2022, que le locataire a indiqué être en CDI avec un salaire de 2100 euros, vivre avec sa femme et ne pas bénéficier d’APL. Il ajoute qu’un dernier paiement par prélèvement est intervenu le 02 décembre 2024 et qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [P] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [P] [I] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il indique être allé plusieurs fois chez le bailleur et avoir demandé un échéancier qui n’a pas été mis en place. Il ajoute avoir fait un dossier auprès d’Action Logement pour une demande de prêt à taux 0 et de mutation. Il indique être en CDI avec un salaire de 2100 euros, que sa femme ne travaille pas et qu’ils ont un enfant de 18 mois sans toutefois percevoir d’aides. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 26 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.707,68 euros a été signifié le 29 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Monsieur [P] [I] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.136,74 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". L'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 03 décembre 2024 démontrant que Monsieur [P] [I] reste devoir la somme de 1.636,68 euros, mensualité de novembre 2024 comprise. Monsieur [P] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs non contestée à l’audience. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.636,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [P] [I] acceptées par le bailleur, il apparaît en capacité de solder la dette locative et sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 16 mensualités de 100 euros chacune et d'une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Monsieur [P] [I] et compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [P] [I] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Monsieur [P] [I] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2019 entre l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [P] [I] concernant un appartement à usage d'habitation (n°153) situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 30 juin 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à verser à l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.636,68 euros (décompte arrêté au 03 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [P] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; * que Monsieur [P] [I] soit condamné à verser à l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [P] [I] à verser à l'E.P.I.C [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, Le juge,