Cour d'appel, 14 septembre 2023. 20/04203

N° RG 20/04203 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NCRD Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 23 juin 2020 ( chambre 9 cab 09 G) RG : 17/04316 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 14 Septembre 2023 APPELANTS : Mme [T] [W] épouse [I] née le 03 Juillet 1962 à [Localité 11] (RHONE) [Adresse 3] [Localité 11] Mme [V] [W] épouse [O] née le 04 Février 1967 à [Localité 11] (RHONE) [Adresse 4] [Localité 2] M. [M] [W] né le 11 Février 1964 à [Localité 11] (RHONE) [Adresse 5] [Localité 12] S.C.I. MAISON [W] [Adresse 5] [Localité 12] Représentés par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547 Et ayant pour avocat plaidant la SARL DUMONT LATOUR, avocat au barreau de LYON, toque : 260 INTIMEE : S.A.R.L. ALPHA PROMOTIONS [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938 Et ayant pour avocat plaidant la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE, toque : 19 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 28 Septembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Avril 2023 Date de mise à disposition : 22 juin 2023 prorogée au 14 Septembre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, présidente - Olivier GOURSAUD, président - Julien SEITZ, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, présidente, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Mme [T] [W] épouse [I], Mme [V] [W] épouse [O], M. [M] [W] (les consorts [W]) et la société civile immobilière Maison [W] (la SCI [W]) sont propriétaires en indivision de parcelles situées [Adresse 10]), cadastrées section AZ, n°[Cadastre 7], pour une surface de 3 a 74 ca et section AZ, n°[Cadastre 8], pour une surface de 4 a 07 ca. Ce terrain est divisé en deux lots , dont le premier est composé d'un bâtiment à usage commercial en rez-de-chaussée, dépendances, sol et terrain et le second d'une maison à usage d'habitation. Suivant compromis de vente sous seing privé du 16 septembre 2015, les consorts [W] et la SCI [W] ont cédé ces immeubles à la société Alpha promotions, au prix de 750 000 euros. Les parties ont assorti ce compromis de différentes conditions suspensives tenant à : - l'obtention d'un permis de démolir et de construire, purgé de tout recours au plus tard le 16 septembre 2016 et portant sur la construction de 18 logements pour une surface plancher de 1.050 m2, à charge pour l'acquéreur de justifier du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 31 janvier 2016, - l'obtention d'une garantie financière d'achèvement réalisable au plus tard le 15 décembre 2016, - l'absence de révélation par les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres de servitudes, de charges ou de vices non révélés dans le compromis pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclarait être l'usage d'habitation pour le lot 1 et l'usage commercial pour le lot 2, - l'absence de révélation par l'état hypothécaire de saisies ou d'inscriptions dont la charge, augmentée du coût des radiations à effectuer, serait supérieure au prix et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques. La société Alpha promotions ayant fait connaître que la nature des sols impliquait la réalisation d'ouvrages et de fondations spéciales nécessitant qu'elle se porte acquéreur d'une parcelle voisine de celle des consorts [W] et augmente les surfaces à bâtir de 1.500 m2 à près de 4.000 m2, les parties ont signé les 23 février, 8 et 19 mars 2016 un avenant au compromis de vente aux termes duquel elles ont : - ajouté une condition suspensive relative à la réitération concomitante en la forme authentique de l'acquisition par la société Alpha promotion de la parcelle voisine, située [Adresse 9], de manière à lier les deux opérations, - repoussé le terme des délais applicables à la demande de permis de construire et à l'obtention de ce permis aux 29 avril et 31 octobre 2016 respectivement, en indiquant que la demande de permis de construire porterait sur ' la réalisation sur l'ensemble de l'assiette du bien objet de l'avenant et de la parcelle voisine de l'opération suivante : construction d'un immeuble collectif pour une surface de plancher de 4.000 m2 ', cette précision de la surface ayant été apposée à la main en remplacement de la mention originelle d'une surface de 1.050 mètres carrés, sous la signature marginale de certaines parties. Nonobstant la signature de ce premier avenant, les consorts [W] et la SCI [W] ont demandé au notaire de préparer un nouvel avenant remplaçant la mention d'une surface de 1.050 mètres carrés prévue au contrat initial par celle d'une surface de 3.700 m2 et reprenant pour le surplus les termes de l'avenant antérieur. Ce nouvel avenant a été adressé à la société Alpha promotions le 13 mai 2016, sans que l'intéressée ne le retourne signé. Par courrier du 13 septembre 2016, les consorts [W] et la SCI [W] ont demandé à la société Alpha promotions de justifier de l'obtention du permis de construire. Par courrier du 17 octobre 2016, la société Alpha promotions a fait connaître que les ouvrages spéciaux nécessités par la nature des sols l'empêchaient de mener son projet dans des conditions économiques normales et que la transmission tardive du second avenant l'avait mise dans l'impossibilité de déposer sa demande de permis de construire dans le délai prévu au compromis de vente. Par courrier recommandé du 12 décembre 2016, les consorts [W] et la SCI [W] ont mis la société Alpha promotions en demeure de justifier du dépôt de la demande de permis de construire, de l'obtention de ce permis, de l'obtention de la garantie financière et de l'obtention de la caution bancaire dans les délais prévus au compromis de vente. Par courrier du 30 décembre 2016, la société Alpha promotions s'est prévalue de la caducité du compromis de vente, au visa de la condition suspensive tenant à l'absence de révélation par les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres de servitudes, de charges ou de vices non révélés dans le compromis pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination. Par assignation signifiée le 11 mai 2017, les consorts [W] et la SCI [W] ont fait citer la société Alpha promotions devant le tribunal de grande instance de Lyon, en paiement des sommes de 75.000 euros au titre de la clause pénale et 6.954 euros en indemnisation de sa perte locative. La société Alpha promotions a demandé reconventionnellement la condamnation des consorts [W] et de la SCI [W] à lui payer les sommes de 65.000 euros au titre de la clause pénale et 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : - débouté Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] de l'ensemble de leurs demandes, - débouté la société Alpha promotions de ses demandes reconventionnelles en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts, - condamné Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer à la Société Alpha promotions la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] aux dépens et autorisé Me Romain Laffly, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait directement l'avance sans avoir reçu provision. Les consorts [W] et la société Maison [W] ont relevé appel de cette décision selon déclaration enregistrée le 30 juillet 2020. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées le 12 avril 2021, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1589, 1181, 1176, 1178 et 1134 ancien du code civil, de : - dire et juger que le compromis de vente du 16 septembre 2015 est caduc aux torts et griefs de la société Alpha promotions, en conséquence : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 23 juin 2020 en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Alpha promotions de toutes ses demandes reconventionnelles, et statuant à nouveau : - constater la caducité du compromis de vente signé le 16 septembre 2015 par l'indivision [W], la SCI Maison [W] et la société Alpha promotions, aux torts et griefs de la société Alpha promotions, -condamner la société Alpha promotions à leur payer la somme de 75.000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 16 septembre 2015, -condamner la société Alpha promotions à payer à la société Maison [W] la somme de 6.954 euros au titre de la perte de revenus locatifs, - débouter la société Alpha promotions de toutes ses demandes reconventionnelles, en tout état de cause : -condamner la société Alpha promotions à payer à chacun des demandeurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens, -condamner la société Alpha promotions aux entiers dépens distraits au profit de la société Dumont-Latour, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit. Les appelants soutiennent que l'augmentation des coûts de construction résultant de la nature des sols ne constitue pas un vice diminuant la valeur du bien ou le rendant impropre à sa destination au sens du contrat. Ils estiment en conséquence que la condition suspensive tenant à l'absence de servitude, charge ou vice de construction se révélant postérieurement à la signature du compromis ne peut être considérée défaillie. Les consorts [W] et la société Maison [W] ajoutent qu'en choisissant d'acquérir la parcelle voisine pour pallier la nécessité de réaliser des conditions spéciales, puis en régularisant un avenant tenant compte de la situation, la société Alpha promotion avait manifesté son intention de poursuivre le programme malgré les surcoûts et renoncé à se prévaloir de la condition litigieuse, ainsi que le permettait le contrat. Ils affirment également que la nécessité de réaliser des fondations spéciales n'est pas établie et que le devis produit par la société Alpha promotions semble forgé pour les besoins de la cause, dès lors : - qu'aucune expertise de sol ou analyse n'a été effectuée, - qu'ils n'ont jamais été destinataires du moindre rapport faisant état de la nécessité d'effectuer des travaux spécifiques à raison de la nature des sols ou de la présence d'une nappe phréatique, - qu'aucune entreprise ne s'est déplacée pour établir le devis, - que le devis litigieux fait état de forages ne correspondant pas à la surface du terrain, - qu'il est daté du 02 décembre 2016, soit 7 mois après la date à laquelle une demande de permis de construire aurait dû être déposée, - que le nom de la rue y est mal orthographié, - qu'il se trouve dépourvu de tout caractère contradictoire. Les consorts [W] et la société Maison [W] font valoir pour le surplus que la société Alpha promotion n'a pas déposé de demande ni obtenu de permis de construire dans les délais prévus à l'avenant, malgré délivrance de la mise en demeure prévue au compromis, de sorte que la condition suspensive correspondante doit être regardée comme défaillie par sa faute. Ils ajoutent qu'il en va également ainsi de la condition relative à l'obtention d'une garantie financière. Ils contestent en conséquence l'analyse du tribunal selon laquelle la société Alpha promotions aurait tenté de faire aboutir le projet et considèrent que la clause pénale stipulée au compromis se trouve acquise à leur bénéfice. Par conclusions récapitulatives déposées le 24 juin 2021, la société Alpha promotions demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : débouté Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] de l'ensemble de leurs demandes, condamné Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, condamné Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] aux dépens, et autorisé Me [E] [X] à les recouvrer directement contre la partie condamnée, - réformer le jugement déféré pour le surplus, en ce qu'il a débouté la société Alpha promotions de ses demandes reconventionnelles en paiement de la clause pénale et de dommages intérêts, statuant à nouveau : - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 75.000 euros à titre de clause pénale, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre les entiers dépens. À titre subsidiaire : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - juger Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] irrecevables en leurs demandes et à tout le moins infondées, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 75.000 euros à titre de clause pénale, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre entiers dépens, à titre très subsidiaire : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - juger Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] irrecevables en leurs demandes et à tout le moins infondées, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions, - prononcer la caducité du compromis de vente signé entre les consorts [W], la société Maison [W] et la société Alpha promotionss en date du 16 septembre 2015, et de son avenant en date du 23 février, 8 et 19 mars 2016 invoqués par les appelants, et de tout avenant subséquent, sans que cette caducité puisse être imputée à une quelconque faute de la société Alpha promotions, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer à la société Alpha promotionss les sommes de 15 000 euros à titre de dommages intérêts et de 75.000 euros à titre de clause pénale, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre entiers dépens. à titre infiniment subsidiaire : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - juger Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] irrecevables en leurs demandes et à tout le moins infondées, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions, - prononcer la nullité du compromis de vente signé entre les consorts [W], la société Maison [W] et la société Alpha promotionss en date du 16 Septembre 2015, et de son avenant en date du 23 Février, 8 et 19 Mars 2016 invoqués par les appelants, et de tout avenant subséquent, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer à la société Alpha promotions les sommes de 15.000 euros à titre de dommages intérêts et 75.000 euros à titre de clause pénale, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre entiers dépens, à titre très infiniment subsidiaire : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - ramener à de justes proportions le montant manifestement excessif de la clause pénale prévue au contrat, -condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer à la société Alpha promotions les sommes de 10.000 euros à titre de dommages intérêts et de 75.000 euros à titre de clause pénale, - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) Mme [T] [W] épouse [I], M. [M] [W], Mme [V] [W] épouse [O] et la société Maison [W] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre entiers dépens. La société Alpha promotions reproche aux appelants d'avoir mis en oeuvre la clause pénale de mauvaise foi, en se prévalant, dans leurs mises en demeure, des seuls délais stipulés au compromis de vente, puis en invoquant à hauteur de cour les délais prévus dans l'avenant signé les 23 février, 8 et 19 mars 2016. Elle affirme que les consorts [W] ont signé l'avenant sans l'en informer d'aucune manière et que les parties n'ont jamais considéré cet avenant comme entrant dans le champ des relations contractuelles. Elle ajoute que les appelants se prévalent de cet avenant afin d'établir qu'elle aurait renoncé à la condition suspensive tenant à l'absence de vice de l'immeuble révélé postérieurement à la régularisation du compromis de vente, après avoir soutenu en première instance que cet avenant n'entrait pas dans le champ de leurs relations contractuelles, contrevenant en cela au principe interdisant aux plaideurs de se contredire au détriment d'autrui. Elle soutient partant que les appelants n'exécutent pas le contrat de bonne foi et ne peuvent valablement solliciter le bénéfice de la clause pénale, ou qu'ils sont irrecevables en leurs demandes. La société Alpha promotion fait valoir en deuxième lieu que les consorts [W] ne peuvent solliciter le bénéfice de la clause pénale sans établir aupréalable l'avoir mise en demeure de régulariser 'l'avenant qu'ils invoquent devant la cour'. Elle estime que leur attitude déloyale mérite d'être sanctionnée par l'allocation de dommages et intérêts et la condamnation à acquitter la clause pénale. L'intimée soutient en troisième lieu qu'elle se trouve fondée à se prévaloir de la condition suspensive tenant à l'absence de vice de la chose vendue, en contestant avoir renoncé à son bénéfice. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de ces prétentions. Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 28 septembre 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 05 avril 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 juin 2023. Le délibéré a été prorogé au 14 septembre 2023. MOTIFS Sur la fin de non recevoir tirée de la violation du principe d'estoppel : Vu l'article 122 du code de procédure civile ; Il est de principe, en procédure civile, que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, de sorte qu'une partie ne peut, au cours d'une même instance, adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. La contradiction relevée par la société Alpha promotion est réelle, dans la mesure où les consorts [W] et la société Maison [W] ont soutenu en première instance que l'avenant de mars 2016 n'avait pas été valablement régularisé et qu'ils font valoir à hauteur de cour que la signature de cet avenant obligerait l'intimée et traduirait sa renonciation, implicite mais certaine, au bénéfice de la condition suspensive tenant à l'absence de vice de l'immeuble révélé postérieurement à la signature du compromis. Force est toutefois de constater que cette contradiction s'opère entre les positions adoptées en première instance puis en appel, soit à l'occasion d'instances distinctes, et qu'elle n'est pas de nature à induire la société Alpha promotion en erreur sur l'intention des appelants, qui sollicitent de manière claire et itérative l'allocation à leur profit de la clause pénale stipulée au compromis de vente. La fin de non recevoir élevée n'est donc pas encourue. Sur la demande principale des consorts [W] et de la SCI Maison [W] : Vu les articles 1176 et 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Vu l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016; Conformément à l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En vertu de l'article 1176 ancien du même code, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement ne soit arrivé. L'article 1178 ancien du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si le débiteur, obligé sous cette condition, a empêché son accomplissement. Le compromis de vente du 16 septembre 2015 prévoit en l'espèce des conditions suspensives tenant au dépôt d'une demande de permis de construire au 31 janvier 2016, à son obtention au 16 septembre 2016 et à la fourniture par la société Alpha promotion d'une garantie financière au 15 décembre 2016. Il dispose également que 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente [...] elle devra verser à l'autre partie la somme de SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (75.000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts'. L'avenant de mars 2016 a notamment pour objet de repousser les délais applicables au dépôt de la demande de permis et à son obtention aux 29 avril et 31 octobre 2016 respectivement. Les appelants font observer que la société Alpha promotion n'a pas réalisé les diligences attendues dans les délais impartis par l'avenant, ce dont ils déduisent que ces conditions sont réputées défaillies aux torts de l'intimée et que celle-ci se trouve débitrice de la clause pénale stipulée au contrat initial. La société Alpha promotion ne conteste pas l'absence de dépôt de demande de permis de construire ou de production de la garantie financière, mais se prévaut en retour de la mauvaise foi des appelants dans la mise en oeuvre de la clause pénale. L'avenant de mars 2016 a été signé par le représentant de la société Alpha promotion le 23 février 2016 puis adressé aux consorts [W] alors qu'il mentionnait encore la nécessité de bâtir un ensemble immobilier de 1.050 m2. Mme [V] [W] l'a signé le 08 mars 2016, avant qu'il soit modifié à la demande du notaire. Par courriel du 11 mars 2016, cet officier public a demandé M. [M] [W] de rayer la mention 'construction de 18 logements pour une surface de plancher de 1.050 mètres m2' et d'opérer un renvoi marginal en écrivant 'construction d'un immeuble collectif pour une surface de plancher de 4.000 m2' en prenant le soin de veiller à ce que l'ensemble des parties signe la mention marginale. M. [M] [W] a opéré la modification demandée, puis a signé l'avenant ainsi modifié le 19 mars 2016, pour son compte personnel et pour celui de la société Maison [W]. Mme [T] [W] a également signé l'avenant modifié le 19 mars 2016. La mention marginale porte leurs signatures, mais ne comporte pas celle du représentant de la société Alpha promotions, non plus que celle de Mme [V] [W], ce qui démontre que M. [W] ne leur a pas retourné le projet d'avenant modifié à la demande du notaire. Cette carence s'explique aisément, au regard du courriel adressé le 31 mars 2016 par lequel M. [W] a appelé l'attention de l'étude notariale sur l'incohérence de la mention d'une construction de 4.000 m2 en rapport aux règles d'urbanisme applicable, et du courriel réponsen date du 20 avril 2016, aux termes duquel le notaire indique que la surface du bâti sera de 3.700 m2 et demande s'il y a lieu de rédiger un avenant modifié en conséquence. Ce nouvel avenant a été effectivement envoyé aux consorts [W] qui l'ont signé le 26 avril 2016, sans que la société Maison [W] ne donne de suite, les délais exprimés étant déjà expirés à la date de sa transmission. Il s'ensuit que l'avenant de mars 2016 n'a jamais été signé par l'ensemble des parties dans des termes identique. Il est d'ailleurs constant que les parties n'y ont jamais fait allusion dans leurs correspondances et mises en demeure ultérieures, aux termes desquelles elles conviennent au contraire de ce qu'aucun avenant n'a été valablement régularisé. Ces éléments donnent foi aux déclarations de la société Alpha promotions selon lesquelles l'avenant de mars 2016 ne lui a jamais été retourné signé par les consorts [W] et qu'il n'est jamais entré dans le champ de leurs relations contractuelles. Le fait que les consorts [W] s'en prévalent dans le cadre de l'instance d'appel, malgré leur conscience de ce qu'il n'est jamais entré dans le champ des relations contractuelles, caractérise leur mauvaise foi. Cette mauvaise foi se limite cependant au débat judiciaire et ne s'est point manifestée dans la mise en oeuvre de la clause pénale, les mises en demeure ayant toujours visé le seul compromis de vente du 16 septembre 2015 et les délais y stipulés. Elle ne saurait en conséquence priver les appelants du bénéfice de la clause pénale stipulée au contrat. La société Alpha promotion soutient en second lieu que les consorts [W] ne pourraient valablement se prévaloir de la clause pénale, faute de mise en demeure visant l'avenant dont ils se prévalent. Or, l'avenant invoqué n'étant jamais entré dans le champ contractuel, la société Alpha promotion ne saurait faire grief aux appelants de ne pas l'avoir visé dans leurs mises en demeure, quand même s'en prévaleraient-ils à hauteur de cour, pour soutenir que l'intimée aurait tacitement renoncé à la condition suspensive tenant à l'absence de vice révélé postérieurement à la signature du compromis. Il résulte en revanche du compromis de vente que les parties ont stipulé deux conditions suspensives de nature à prémunir la société Alpha promotions contre les conséquences défavorables de la découverte d'un vice de la chose vendue. La première se trouve rédigée en des termes généraux : 'les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes [...] que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vice non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'usage d'habitation en ce qui concerne le lot 2 désigné ci-dessus et l'usage commercial en ce qui concerne le lot 1 désigné ci-dessus. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur, qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque'. A cette clause générale s'ajoute une clause plus spécifique aux termes de laquelle la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire 'autorise l'acquéreur à réaliser immédiatement à ces frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses' et 'sera réalisée sous la condition qu'elle ne donne lieu à aucune surtaxe ni que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus indiqués, de sujétions particulières nécessitant que des fondations spéciales (pieux, radier etc...), ni des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage)....'. Or, la société Alpha promotions produit un devis émanant de la société Soperco, daté par erreur du 02 décembre 2016, mais dressé en décembre 2015 et annexé au courrier adressé le 05 avril 2016 au conseil des consorts [W], dont il résulte que l'eau de la nappe phréatique retrouvée à 3,5 mètres sous le niveau du sol imposait la réalisation de fondations spéciales d'une valeur de plus de 750.000 euros. Les appelants ne sauraient sérieusement soutenir que ce devis n'emporterait pas la conviction et aurait été forgé pour les besoins de la cause, alors que la nature des sols a déterminé la société Alpha promotions : - à se faire consentir le 02 mars 2016 une promesse de vente portant sur la parcelle voisine, dont l'acquisition s'avérait nécessaire à la l'éventuelle réalisation de fondations spéciales, - à demander la rédaction d'un avenant au compromis de vente de décembre 2015 destiné à prendre en compte la nécessité d'acheter la parcelle voisine et à porter la surface des bâtiments à construire à 4.000 m2 afin qu'elle redevienne rentable à raison du surcoût prévisible imposé par l'état des sous-sol et la nécessité corrélative de réaliser des fondations et ouvrages spéciaux. Il importe peu que ce devis n'ait pas été dressé en présence des consorts [W] ni communiqué à ceux-ci avant le 05 avril 2016, le compromis n'imposant aucunement que les études de sol et sondages soient effectués de manière contradictoire. En outre, les éléments au dossier ne démontrent aucunement que la société Alpha promotion aurait tacitement renoncé à se prévaloir des conditions suspensives précédemment évoquées, en se faisant consentir une promesse de vente sur la parcelle voisine puis en signant le 23 février 2016 l'avenant de mars 2016 liant le sort de l'opération à cette acquisition, nécessaire à la réalisation des fondations spéciales exigées par la nature des sols. Il est constant en effet que la société Alpha promotions a pris le soin de faire insérer, dans le projet d'avenant, une nouvelle rédaction de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire réitérant la réserve selon laquelle cette condition 'sera réalisée sous la condition qu'elle ne donne lieu à aucune surtaxe ni que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus indiqués, de sujétions particulières nécessitant que des fondations spéciales (pieux, radier etc...), ni des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage)....'. Ce maintien exprès de la réserve exprimée revêt au demeurant un caractère logique, dès lors que la société Alpha promotions n'avait point encore reçu le devis de la société Soperco chiffrant le coût exact des fondations spéciales à 794.578 euros HT, de sorte que si elle pouvait encore nourrir l'espoir que l'opération demeure rentable, sous réserve de porter l'assiette des bâtiments à construire de 1.050 à 4.000 m2, elle conservait un intérêt certain à pouvoir invoquer la clause et se dégager de l'opération si le coût des travaux spéciaux s'avérait trop important. La société Alpha promotion n'ayant jamais renoncé tacitement à la condition suspensive générale tenant à l'absence de vice révélé postérieurement à la signature du compromis et à la réserve assortissant la condition suspensive d'obtention du permis de construire en cas de travaux spéciaux imposés par la nature des sols, elle demeure fondée à s'en prévaloir en la présente instance. Or, le devis de la société Soperco démontre suffisamment que la nature de sols rend la réalisation de fondations spéciales nécessaire, de sorte que la condition d'obtention d'un permis de construire peut être considérée comme défaillie sans faute de la société Alpha promotions. En outre, la présence d'eau à 3,5 mètres en-dessous du niveau du sol et la nécessité d'exposer des frais considérables, d'une valeur supérieure au prix de vente, pour réaliser des fondations spéciales, s'analyse en une charge révélée postérieurement à la signature du compromis et diminuant fortement la valeur du terrain, au sens de la condition suspensive générale tenant à l'absence de révélation de charges ou vices nouveaux. Il s'ensuit que cette seconde condition doit être également considérée comme défaillie sans la faute de la société Alpha promotions et que celle-ci n'est pas tenue de verser la clause pénale stipulée dans le compromis. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [W] et la société Maison [W] de leurs demandes. Sur les demandes reconventionnelles de la société Alpha Promotions : Vu les articles 1134 et 1147 anciens du code civil ; La société Alpha promotions estime que la mauvaise foi des appelants dans l'exécution de leurs conventions commanderait de les condamner à lui verser le montant de la clause pénale stipulée au contrat. Or, cette clause n'oblige une partie à verser la pénalité convenue qu'en l'absence de réitération par ses soins de la vente en la forme authentique, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives. Elle n'a point pour objet de sanctionner la mauvaise foi d'une partie en dehors de ce cas et il n'y a lieu en conséquence de faire droit à la demande. La mauvaise foi des intimés, précédemment caractérisée, commande en revanche de les condamner in solidum avec la société Maison [W] à verser la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts à la société Alpha promotions, en réparation du préjudice moral qu'elle lui a causé. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. Le préjudice dont la réparation est sollicitée au titre de la procédure prétendument abusive se confond totalement avec celui réparé ci-dessus par l'allocation de dommages et intérêts et il n'y a lieu de faire droit à la demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ; Les appelants succombent à l'instance. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris les condamnant aux frais irrépétibles et dépens. Y ajoutant, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance d'appel et de rejeter la demande de recouvrement direct formée par leur conseil. L'équité commande enfin de les condamner in solidum à payer à la société Alpha promotions la somme de 5.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles générés par l'instance d'appel. Elle commande également de rejeter la demande formée par les appelants sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, - Confirme le jugement prononcé le 23 juin 2020 entre les parties par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 17/4316, sauf en ce qu'il a débouté la société Alpha promotions de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; - l'infirme de ce chef de dispositif ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - Condamne Mme [T] [W] épouse [I], Mme [V] [W] épouse [O], M. [M] [W] et la société civile immobilière Maison [W] in solidum à payer à la société Alpha promotions la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - Rejette la demande indemnitaire formée par la société Alpha promotions au titre du caractère prétendument abusif de l'appel ; - Condamne Mme [T] [W] épouse [I], Mme [V] [W] épouse [O], M. [M] [W] et la société civile immobilière Maison [W] in solidum aux dépens de l'instance d'appel; - Juge n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation aux dépens du droit de recouvrement direct au profit du conseil des appelants ; - Condamne Mme [T] [W] épouse [I], Mme [V] [W] épouse [O], M. [M] [W] et la société civile immobilière Maison [W] in solidum à payer à la société Alpha promotions la somme de 5.000 euros en indemnisation des frais non répétibles générés par l'instance d'appel ; - Déboute Mme [T] [W] épouse [I], Mme [V] [W] épouse [O], M. [M] [W] et la société civile immobilière Maison [W] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA PRESIDENTE