Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 18]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3
JUGEMENT N°
du 26 Septembre 2024
Enrôlement : N° RG 21/04980 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YZYX
AFFAIRE : Mme [A] [T] épouse [W] ; Mme [O] [P] épouse [J]( l’AARPI CRJ AVOCATS)
C/ S.D.C. ESPLANADE EXTENSION Boulevard de Roux Prolongé - 13004 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
DÉBATS : A l'audience Publique du 27 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Stéphanie GIRAUD,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 Septembre 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD, Président
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSES
Madame [A] [T] épouse [W]
née le 18 Avril 1951 à [Localité 18] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 17] - [Localité 2]
Madame [O] [P] épouse [J]
née le 28 Avril 1955 à [Localité 18] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 7] - [Localité 6]
toutes deux représentées par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 11] [Localité 5], avocat postulant de Maître Anne VALLEE, avocat plaidant au barreau des Hautes Alpes, Selarl Alpes Alpazur Avocats, [Adresse 16] [Localité 1]
C O N T R E
DEFENDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé ESPLANADE EXTENSION, sis [Adresse 15] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES (I.P.F.), inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501 et dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 4]
représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE :
[A] [T] épouse [W] et [O] [P] épouse [J] sont propriétaires indivises de la parcelle [Cadastre 12] section B N°[Cadastre 3] qu’elles ont acquises en qualité d’héritières de [D] [P] pour madame [A] [W] et de Monsieur [Z] [P] pour [O] [P], qui eux même avaient hérité de ces parcelles de terrain de leurs parents ([S] et [V] [P]).
L’actif successoral de l’hoirie [P] se compose d’un terrain sur lequel sont édifiés 3 constructions, à savoir un immeuble à usage d’habitation et de commerce, un garage, et un immeuble à usage commercial en limite Nord de la parcelle.
A partir de 2003, l’hoirie [P] a envisagé de mettre en vente l’ensemble immobilier et a fait procédé à l’estimation de la valeur de l’ensemble immobilier par un expert foncier (Monsieur [L] [C]) qui a révélé l’existence d’une erreur au cadastre.
Elles soutiennent que le plan cadastral laisse penser qu’une partie des constructions, en limite Nord de la parcelle B[Cadastre 3] empiéterait sur l’emprise de la copropriété L’ESPLANADE, assise sur la parcelle voisine B[Cadastre 9].
Les tentatives de rapprochement avec le syndicat des copropriétaires sont restées vaines.
Par exploit de commissaire de justice en date du 6 mai 2021, Madame [A] [T] épouse [W] et Madame [O] [P] épouse [J] ont assigné devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’ESPLANADE EXTENSION aux fins de :
Dire l’hoirie [P] titrée et fondée en ses demandes relatives au terrain litigieux,
Dire subsidiairement que l’hoirie [P] a acquis la propriété du terrain litigieux par prescription trentenaire,
Ordonner la réintégration du terrain litigieux d’une surface de 87m² dans l’assiette de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 18] [Cadastre 12] section B N°[Cadastre 3],
Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de :
Procéder à la publication du jugement à ses frais et dans un délai de 15 jours à compter de la signification, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Missionner un géomètre expert à ses frais afin d’établir un document d’arpentage, dans le même délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Faire toutes diligences en vue de régulariser tout acte de cession à titre gratuit du bien au profit de l’hoirie [P] ou tout autre diligence tendant à la régularisation de ses titres et plus généralement de la situation, dont le syndicat des copropriétaires devra justifier aux requérantes dans le délai maximum de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Rejeter toute demande, plus amples et contraires,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.
Dire l’exécution provisoire nécessaire et compatible avec l’affaire.
Au soutien de leurs demandes elles exposent être propriétaires indivises d’un ensemble immobilier situé [Adresse 14] dans le [Localité 10], cadastré [Cadastre 12] B numéro [Cadastre 3]. Dans la perspective de vendre l’ensemble immobilier, elles ont eu recours à l’expertise d’un expert foncier qui aurait découvert à la lecture du plan cadastral qu’une partie des constructions Nord de la parcelle B[Cadastre 3] empiéteraient sur l’emprise de la copropriété L’ESPLANDE EXTENSION, parcelle B[Cadastre 9].
Elles ajoutent avoir pris attache avec la copropriété afin de régulariser la situation, en proposant de mandater un expert-géomètre à leurs entiers frais afin de faire procéder à la réintégration gratuite de la bande de terrain dans l’assiette de la parcelle B[Cadastre 3], en vain.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/4980.
Par conclusions récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 27 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les consorts [A] [T] épouse [W] et [O] [P] épouse [J] ont complété leurs demandes devant le tribunal comme suit :
Vu les articles 526, et 544 du code civil, Vu les articles 711, 712, et 2258 du code civil,
Dire l’hoirie [P] titrée et donc fondée en ses demandes relatives au terrain litigieux,
Dire subsidiairement que l’hoirie [P] a acquis la propriété du terrain litigieux par prescription trentenaire,
Ordonner à titre infiniment subsidiaire une expertise judiciaire, désignant tel expert qu’il plaira au tribunal,
En toute hypothèse,
Ordonner la réintégration du terrain litigieux, d’une surface de 87m², dans l’assiette de la parcelle cadastrée [Cadastre 12] section B N°[Cadastre 3],
Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de :
Procéder à la publication du jugement à ses frais et dans un délai de 15 jours à compter de la signification, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Missionner un géomètre expert à ses frais afin d’établir un document d’arpentage, dans le même délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Faire toutes diligences en vue de régulariser tout acte de cession à titre gratuit du bien au profit de l’hoirie [P] ou tout autre diligence tendant à la régularisation de ses titres et plus généralement de la situation, dont le syndicat des copropriétaires devra justifier aux requérantes dans le délai maximum de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, Rejeter toute demande, plus amples et contraires,
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.
Dire l’exécution provisoire nécessaire et compatible avec l’affaire.
Par conclusions en défense numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 21 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’ESPLANADE EXTENSION sis [Adresse 13] [Localité 10] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES demande au tribunal de :
Vu les articles 637, 1353, 2227 du code civil,
Débouter Mesdames [W] et [J] de l’ensemble de leurs demandes,
Les condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
Ecarter l’exécution provisoire incompatible avec la nature de la présente affaire.
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Par ordonnance en date du 28 mars 2024, la procédure a été clôturée.
Les demanderesses ont produit des pièces postérieurement à la clôture.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 juin 2024, et mise en délibéré à la date du 26 septembre 2024.
MOTIFS :
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :
Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue (…).
Les demanderesses sollicitent à l’audience du 27 juin 2024 le rabat de l’ordonnance de clôture pour voir accueillie leurs pièces communiquées après la clôture de la procédure.
Le défendeur ne s’y oppose pas.
En conséquence, il sera fait droit à la demande, et le tribunal ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 28 mars 2024.
Une nouvelle clôture est prononcée à la date du 27 juin 2024.
Sur la demande en revendication de propriété immobilière :
Aux termes de l’article 526 du code civil, sont immeubles, par l’objet auquel ils s’appliquent : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services fonciers, les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
L’article 544 du code civil, dispose par ailleurs que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.
Les demanderesses propriétaires indivises de la parcelle B [Cadastre 12] N°[Cadastre 3] revendiquent la propriété d’une bande de terrain sur laquelle sont édifiés des immeubles qui leur appartiennent, ce que personne ne conteste.
Elles exposent que cette bande de terrain a été attribuée par erreur au syndicat des copropriétaires suite à une erreur du cadastre qui ne respecte pas les limites.
Il sera rappelé aux parties que le cadastre n’a pas de valeur juridique au sens où il ne vaut pas preuve de propriété, et ne peut prévaloir sur un titre de propriété.
En l’espèce il convient de revenir sur l’historique des titres de propriété de l’hoirie [P].
Ainsi, aux termes de l’acte du 25 juillet 1956 reçu par Me [F], Notaire à [Localité 18], les époux [S] et [V] [P] ont acquis une parcelle de 600m² [Adresse 19], [Adresse 15] détachée d’une petite propriété appartenant à Monsieur [I], vendeur. Sur cette parcelle se trouve édifiée une petite construction en R+1 dans laquelle les acquéreurs entendaient y installer leur habitation personnelle.
La parcelle est cadastrée sous le N°[Cadastre 3] section B, ainsi que cela résulte d’un certificat d’arpentage établi par [G] [M], expert géomètre.
La parcelle confronte dans son ensemble :
au sud et à l’ouest : Monsieur [I], le vendeur, au Nord : le [Adresse 15], A l’est : la voie de 25m² de largeur à créer par la ville de [Localité 18]Le plan d’arpentage a été annexé et enregistré à l’acte de vente.
Il ressort des pièces produites que les projets d’aménagement du [Adresse 15] ont été établis sur la base notamment du plan de [G] [M]. Le plan établi par ce dernier avant l’acte de vente, le 28 mars 1956, est bien identique à celui établi dans le cadre dudit projet d’aménagement.
Sur la base de ces plan [S] [P] avait obtenu les permis de construire et les autorisations d’urbanisme, y compris pour la construction des locaux commerciaux établis sur la bande de terre litigieuse, et qui sont situés en limite Nord de la parcelle B[Cadastre 3].
On retrouve d’ailleurs la même configuration sur le plan établi le 5 février 1960 qui matérialise l’implantation des constructions des consorts [P] en limite parcellaire, ainsi que celle du projet d’édification de l’extension de la copropriété de l’ESPLANADE.
Dès lors, il n’est pas contestable que les limites parcellaires résultant du cadastre ne sont pas conformes aux plans et titres précités, et les commerces des consorts [P] édifiés au début des années 1960, et achevés en 1965, qui normalement devraient se trouver matérialisés sur la parcelle [Cadastre 12] B[Cadastre 3] se retrouvent matérialisés au cadastre sur la parcelle [Cadastre 12] B[Cadastre 9].
Ces biens immobiliers à usage commercial appartiennent bien à l’hoirie [P], ce qui n’est pas contesté par le défendeur. Cela représente une bande de 87m².
Ces titres viennent donc contredire le cadastre.
Pour contester ce droit de propriété, le syndicat des copropriétaires soutient que les demanderesses ne bénéficient que d’une servitude perpétuelle et non d’un droit de propriété, et qu’il s’agit d’une mauvaise interprétation des titres. Il s’appuie pour cela sur une clause de règlement de copropriété.
Or s’il est reconnu une servitude perpétuelle aux consorts [P] résultant d’un acte notarié distinct signé le 19 juin 1958 (non produit à la présente procédure), force est de constater que la clause vise le confront Ouest, et la limite sud-est, et que sans production dudit acte du 19 juin 1958, le tribunal ne peut ni vérifier les plans produits, ni l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle cette servitude perpétuelle concernerait également les immeubles commerciaux édifiés en limite nord.
En tout état de cause cela ne résulte aucunement de la clause contenue par le règlement de copropriété.
Par conséquent, cet argument apparait mal fondé.
Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que cette bande de terrain lui appartiendrait, mais n’apporte aucun titre en ce sens qui pourrait contredire ceux produits par les demanderesses.
En conséquence, le tribunal ordonnera la réintégration de cette bande de terrain de 87 m² contenant les locaux commerciaux propriété de l’hoirie [P] dans l’assiette de la parcelle cadastrée [Cadastre 12] B [Cadastre 3] en conformité avec les titres de propriété et le plan d’arpentage de Monsieur [G] [M]. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur une éventuelle prescription acquisitive au regard de ce qui précède.
La présente décision fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, dont il n’est nul besoin de l’assortir d’une astreinte.
La demande tendant à voir régulariser par un acte de cession à titre gratuit est sans objet, en l’état de la réintégration de la parcelle. De même que si les demanderesses souhaitent faire établir un nouveau bornage et arpentage, il leur appartient de le faire, le tribunal considérant qu’en l’état des pièces produites ce dernier n’est pas nécessaire.
En conséquence, les demanderesses seront déboutées de ces dernières demandes.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,
Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 28 mars 2024,
Prononce la clôture de la procédure à la date du 27 juin 2024,
Ordonne la réintégration de la bande de terre sur laquelle les locaux commerciaux appartenant à l’hoirie [P] et aux consorts [W]-[J] sont édifiés, dans l’assiette de la parcelle cadastrée [Cadastre 12] B [Cadastre 3] en conformité avec les titres de propriété et le plan d’arpentage de Monsieur [G] [M],
Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière
Dit n’y avoir lieu à assortir la présente publication d’une astreinte,
Déboute [A] [W] et [O] [J] du surplus de leurs demandes,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’ESPLANADE EXTENSION de ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’ESPLANADE EXTENSION représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’ESPLANADE EXTENSION représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 26 septembre 2024.
Le Greffier Le Président
