Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/05082

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffiers : Madame ALI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 24 Avril 2025 GROSSE : Le 26 juin 2025 à Me DI COSTANZO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 juin 2025 à Me CHARTIER Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/05082 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KA7 PARTIES : DEMANDERESSE Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [H] [O] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frédérique CHARTIER, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [S] [C] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frédérique CHARTIER, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Un contrat de sous-location a été signé entre les parties le 5 décembre 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 507 euros, outre 120 euros de provisions pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 mai 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 octobre 2024. L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025. A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. L’association SOLIHA PROVENCE actualise sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 31 800,36 euros, au 7 avril 2025. Elle souligne l’absence de preuve des paiements évoqués par les défendeurs, tout en reconnaissant avoir connaissance de l’existence de plaintes déposées à l’encontre de son ancienne subordonnée, Madame [G] [V]. Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] demandent notamment un sursis à statuer dans l’attente du traitement de leur plainte pénale. Ils évoquent l’existence de contestations sérieuses, faisant état de paiements réalisés en espèce par l’intermédiaire de leur assistance sociale, Madame [G] [V], laquelle n’aurait pas reversé les sommes à son employeur (l’association SOLIHA PROVENCE). L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, L’association SOLIHA PROVENCE produit la notification à la CCAPEX en date du 7 mai 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C], soit deux mois au moins avant l’assignation du 29 juillet 2024. Par ailleurs, l’association SOLIHA PROVENCE produit la dénonciation de la présente décision à la Préfecture en date du 31 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 octobre 2024. Son action est donc déclarée recevable. Sur le sursis à statuer Vu les articles 73, 74, 377 et 378 du code de procédure civile, Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond disposent d'un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. En l’espèce, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de connaître les suites de la plainte déposée le 26 février 2025 auprès du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Marseille ou de la régularisation de la situation des défendeurs auprès de la CAF. En effet, il est constant que le montant des loyers n’a pas été intégralement payé par Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] depuis leur entrée dans les lieux ; qu’il n’est nullement justifié d’une demande de régularisation formulée auprès de la CAF ; que Madame [G] [V], assistance sociale, n’est plus salariée de l’association SOLIHA PROVENCE ; qu’une constitution de partie civile demeurerait possible si des poursuites pénales étaient diligentées consécutivement à la plainte. Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences Vu l’article 2 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus, Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés, Vu le contrat de sous-location liant les parties, En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024 pour un arriéré locatif de 28 197,07 euros. Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de sous-location à effet au 3 juillet 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] des lieux occupés. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] seront solidairement condamnés à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 734,18 euros), à compter du 4 juillet 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’association SOLIHA PROVENCE. Sur la demande d'astreinte Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] restaient débiteurs d’une dette locative de 29 235,76 euros, au 23 juillet 2024. Vu le décompte actualisé au 7 avril 2025, fixant la dette locative à une somme de 25 425,89 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et des sommes appelées au titre de la taxe sur les ordures ménagères, des régularisations de charges et des frais d’assurance habitation, non justifiés. Bien que Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] produisent de nombreux échanges de messages aux termes desquels des paiements ont été réalisés – sans que l’identité des interlocuteurs ne puisse être identifiée avec certitude –, ceux-ci échouent à établir qu’ils ont effectivement réglé en espèce à Madame [G] [V] les sommes évoquées jusqu’au mois d’avril 2022 (absence de relevé bancaire, notamment), étant souligné que l’ensemble des quittances produites ne sont pas tamponnées par l’association SOLIHA PROVENCE. Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, la somme de 25 425,89 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement   Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,   Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] à se libérer de leur dette locative en 24 mois par mensualités de 150 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.   Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Sur la suspension de la clause résolutoire   Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 734,18 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de l’association SOLIHA PROVENCE recevable ; DISONS n'y avoir lieu à surseoir à statuer ; CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location conclu le 5 décembre 2018, entre les parties, concernant le logement sis [Adresse 2], à effet au 3 juillet 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTONS l'association SOLIHA PROVENCE de sa demande d'astreinte ; CONDAMNONS Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] solidairement à payer à l’association SOLIHA PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 734,18 euros) ; CONDAMNONS Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] solidairement à verser à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 25 425,89 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS des délais de paiement de 24 mois à Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 25 425,89 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 24 mensualités de 150 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;   SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;   DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d'un serrurier pour les locataires et tous occupants de leur chef ; CONDAMNONS Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] in solidum à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [H] [B] et Monsieur [S] [C] in solidum aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente décision en référé et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge,