Cour d'appel, 07 novembre 2023. 20/17660

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17660 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYHA Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 11-18-2209 APPELANT Monsieur [M] [V] Représenté par la SAS ADMINISTRATION DE BIENS ET CONSEILS [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] né le [Date naissance 4] 1939 à [Localité 9] (GRECE) Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 INTIMEES Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS OUSTAL GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 523 488 062, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 7] N° SIRET : B 5 80 201 127 Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Représentée par Me Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364 S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA SA à Directoire et Conseil de Surveillance [Adresse 6] [Localité 5] N° SIRET : B 5 80 201 127 Représentée par Me Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présent lors de la mise à disposition. M. [V] a donné à bail à M. [Y] un studio sur cour, au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Adresse 2]. Se plaignant des graves troubles causés par des travaux de ravalement de l'immeuble, réalisés entre le 1er mai 2017 et le 31 juillet 2018, privant le studio de tout éclairage, M. [Y] a cessé de payer le loyer. Après que M. [V] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, M. [Y] et ses cautions, l'ont assigné et demandé au tribunal de constater que M. [Y] avait pu valablement se prévaloir de l'exception d'inexécution, qu'il était ainsi déchargé de l'obligation de payer les loyers dus au titre de la période du 1er mai 2017 au 31 juillet 2018 et qu'il y avait lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. M. [V] a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) et son assureur, la Société anonyme de défense et d'assurance (la société SADA). Par jugement du 29 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - constaté que les désagréments subis par M. [Y] entre le 1er mai 2017 et le 31 juillet 2018 justifient l'exception d'inexécution qu'il a opposée au paiement des loyers pendant cette période ; - constaté que M. [Y] et ses cautions ne sont pas débiteurs de l'obligation de paiement du loyer et des charges locatives dus au titre de cette période et suspendu les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer ; - débouté M. [V] de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires aux fins de sa condamnation à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui et à lui verser la somme de 8 622,91 euros correspondant aux loyers et charges locatives non réglés. Pour débouter M. [V] de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires, le tribunal s'est fondé sur une disposition du règlement de copropriété qui prévoit que 'les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu'en soit la durée et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux'. M. [V] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société SADA . Il se fonde sur l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, et dispose que 'les copropriétaires qui subissent un préjudice, par suite de l'exécution des travaux en raison, soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité (...). L'indemnisation provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires'. Il a conclu à la nullité de la clause du règlement de copropriété sur laquelle s'est fondé le tribunal pour rejeter ses demandes et demandé à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires et la société SADA assurances à lui payer la somme de 8 622,91 euros en réparation de son préjudice, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a conclu à l'irrecevabilité comme nouvelle de la demande de nullité de la clause du règlement de copropriété et, à titre subsidiaire, au rejet des demandes de M. [V], plus subsidiairement à la réduction de l'indemnité due à M. [V] à proportion de sa quote-part dans le coût des travaux. Il a en outre réclamé la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a enfin formé un appel en garantie contre la société SADA et demande sa condamnation à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui. La société SADA a d'abord conclu à la confirmation du jugement qui déboute M. [V] de ses demandes et ajouté qu'en tout état de cause elle ne doit pas sa garantie. Elle a ensuite soutenu que sa garantie n'est pas due puisque les conditions générales du contrat d'assurance stipulent que sont garanties 'Les conséquences pécuniaires de la responsabilité résultant, pour l'assuré (...), de la propriété de l'immeuble, en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux locataires et aux tiers du fait : * des biens assurés * des concierges ou gardiens'. Elle a fait ainsi valoir que les dommages subis par le locataire n'ont pas été causés 'du fait des biens assurés' mais du fait des travaux. A titre subsidiaire, elle a demandé à la cour de réduire la condamnation qui pourrait être prononcée en proportion de la participation de M. [V] au coût des travaux. Elle a enfin réclamé la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : Considérant que, pour la première fois devant la cour d'appel, M. [V] a soutenu que la disposition du règlement de copropriété stipulant que 'les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu'en soit la durée et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux', est nulle car contraire à l'article 9-III de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette prétention, destinée à faire écarter celle du syndicat des copropriétaires qui se fonde sur cette disposition du règlement de copropriété pour prétendre au rejet des demandes formées contre lui, est recevable ; Considérant que selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, 'les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité' ; que la disposition litigieuse du règlement de copropriété qui contrevient à ce texte, qui est d'ordre public, doit être réputée non écrite ; Considérant que M. [V] a subi un préjudice en raison des travaux conduits par la copropriété ainsi que l'a jugé le tribunal qui, compte tenu des troubles de jouissance graves subis par son locataire, l'a déchargé de l'obligation de payer le loyer pendant la période du 1er mai 2017 au 31 juillet 2018 ; que M. [V] est donc fondé à réclamer au syndicat des copropriétaires l'indemnisation de son préjudice ; que, selon le texte précité, 'cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie (...) en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux' ; qu'il est constant que la participation de M. [V] au coût des travaux en cause, calculée sur la base de 131/757ème tantièmes, est de 17,2 % ; que par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à M. [V] la somme de 8 622,91 x 82,8 %, soit 7 139,77 euros ; Considérant que le préjudice subi par le locataire de M. [V] résulte de la propriété de l'immeuble et sont imputables aux biens assurés à la suite des travaux réalisés sur ces biens ; que la société doit donc sa garantie ; qu'il y a donc lieu de la condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes dues à M. [V] et de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement par arrêt contradictoire Déclare recevable la demande d'annulation de l'article 5 f du règlement de copropriét ; Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il déboute M. [V] de sa demande contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] ; Statuant à nouveau : Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] est tenu d'indemniser M. [V] ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] et la Société anonyme de défense et d'assurance (SAMDA) à payer à M. [V] la somme de 7 139,77 euros ; Condamne la société SADA à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] de la condamnation prononcée contre lui ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires et de la société SADA et les condamne à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros ; les condamne aux dépens. La Greffière La Présidente