Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00183 - N° Portalis DB2G-W-B7I-ITVT
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
S.C.I. ASGARD, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 6, rue Rapp - 68100 MULHOUSE (HAUT-RHIN)
représentée par Maître Julien TRENSZ de l’AARPI BERGERON & TRENSZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 39
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [T]-[S] [L], demeurant 30, rue Laurent - 68100 MULHOUSE (HAUT-RHIN)
- non comparant
Madame [F] [Z], demeurant 13, rue Jean de la Bruyère - 68200 MULHOUSE (HAUT-RHIN)
- non comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé à effet au 15 mai 2021, la SCI Asgard a loué à M. [T]-[S] [L] un local à usage d'habitation situé 30 rue Laurent 68100 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 410,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.
Un acte de caution solidaire a été établi le 11 mai 2021 selon lequel Mme [F] [Z] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [T]-[S] [L].
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la SCI Asgard a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 950,00 € au titre des loyers et charges échus, terme du mois d’octobre 2023 inclus et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Ce commandement a été dénoncé à Mme [F] [Z], caution, par acte de commissaire de justice remis le 16 octobre 2023.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 octobre 2023.
Par actes de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SCI Asgard a fait assigner M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance ou, subsidiairement pour non-paiement des loyers et charges,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois passé la signification du jugement à intervenir et le commandement d’avoir à quitter les lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4 145 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2023, subsidiairement la somme de 4 588,70 € arrêtée au 13 décembre 2023,
- condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 550 € jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 11 janvier 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024.
A cette audience, la SCI Asgard, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.
Cités par actes délivrés selon dépôt à l'étude tant pour M. [T]-[S] [L] que pour Mme [F] [Z], ceux-ci ne comparaissent pas.
L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 octobre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 mai 2024.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SCI Asgard verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 13 novembre 2023, la dette locative de M. [T]-[S] [L] s’élève à la somme de 4 145,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article "paragraphe 8" qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.
Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 13 octobre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’expulsion de M. [T]-[S] [L] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [T]-[S] [L] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 novembre 2023. M. [T]-[S] [L] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du 14 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Asgard et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2021 entre la SCI Asgard, d'une part, et M. [T]-[S] [L], d'autre part, concernant le logement situé au 30 rue Laurent 68100 Mulhouse sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à M. [T]-[S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [T]-[S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Asgard pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la SCI Asgard de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] à verser à la SCI Asgard la somme de 4 145,00 € (quatre mille cent quarante-cinq euros) selon décompte arrêté au 13 novembre 2023, les 13 jours de novembre étant inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] à verser à la SCI Asgard une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE la SCI Asgard du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE in solidum M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] à verser à la SCI Asgard une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [T]-[S] [L] et Mme [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, des assignations et de la notification à la préfecture ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
