Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 12 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 24/02521 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6DD
NAC : 72I
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI
Jugement Rendu le 12 Septembre 2024
ENTRE :
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2], représenté par la SELARL [F] [W] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [F] [W], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 3], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965
Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Madame [G] [R]
née le 31/12/1995 en Côte d’Ivoire
demeurant [Adresse 1]
défaillante
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire
Assisté de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 13 Juin 2024 et de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Avril 2024,
L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Juin 2024 et mise en délibéré au 12 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] [R] est propriétaire des lots n°484, n°638 et n°640 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 4] située [Adresse 2].
Par exploit de commissaire de Justice du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par Maître [M] [F] [W], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, a fait assigner Madame [G] [R] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :
- condamner Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 21.328,51 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.
- condamner Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2.854,74 euros, au titre des appels provisionnels restant à appeler sur l’année 2024.
- condamner Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil.
- condamner Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
- condamner Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 des intérêts au taux légal à compter du 01/12/2024 date de la mise en demeure.
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- condamner Madame [G] [R] aux entiers dépens.
A l’audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introductives d’instance.
Madame [G] [R] bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »
L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 1er décembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Madame [G] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “destinataire inconnu à l’adresse”.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 20.376,93 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er décembre 2023.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.
Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [R] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°484, n°638 et n°640 au sein de la copropriété
- le procès verbal de décision de Maître [M] [F] [W] du 17 juin 2013, les procès verbaux de décision de Me [O] des 16 janvier 2015, 2 juin 2015 travaux accès aux caves, 2 juin 2015 travaux des portes d’entrée, 23 juin 2015 travaux ascenseurs, 29 juin 2015 travaux VMC, 14 janvier 2016, 7 mars 2017, 28 juillet 2017, 6 février 2018, 13 février 2018, ainsi que les procès verbaux de décision de Me [F] [W] des 30 août 2018, 10 décembre 2018, 14 décembre 2018, 28 décembre 2018, 28 juin 2019, 6 avril 2020, 25 juillet 2019, 2 août 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020, 16 décembre 2020, 14 décembre 2020, 27 janvier 2021, 17 mai 2021, 4 juin 2021, 26 juillet 2021, 9 novembre 2021, 28 mars 2022, 19 avril 2022, 27 avril 2022, 21 décembre 2022, 6 octobre 2022, 26 octobre 2023, 8 novembre 2023, 16 novembre 2023.
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées
- un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 22 janvier 2024, pour la période du 31/12/2017 au 01/01/2024 Appel de fonds 1T24 et Fonds travaux Alur 1T24 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21.328,51 €
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 5 avril 2024 sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus correspondant aux appels de charges et appels de fonds travaux Alur faisant apparaître un solde débiteur de 2.854,71 euros.
S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés:
A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêtés au 22 janvier 2024, pour la période du 31/12/2017 au 01/01/2024 Appels de fonds 1T24 et Fonds travaux Alur 1T24 inclus, s’élève à la somme de 21.328,51 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de la mise en demeure.
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:
A l’examen des pièces produites (deuxième décision du PV de décisions prises par l’administrateur provisoire du 16 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêtés au 5 avril 2024 sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2.854,71 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [G] [R], laquelle ne se présume pas.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.
Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] au titre des dommages et intérêts
Sur les demandes accessoires :
Madame [G] [R], qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.
Madame [G] [R] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 21.238,51 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 22 janvier 2024, pour la période du 31/12/2017 au 01/01/2024 Appels de fonds 1T24 et Fonds travaux Alur 1T24 inclus ;
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2023 date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 2.854,71 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles, arrêté au 5 avril 2024 sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE Madame [G] [R] aux entiers dépens
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
