Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 23/05365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : SELARL OMEN AVOCATS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie COURTOIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05365 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GK6 N° MINUTE : 2-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 23 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129 Madame [X] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129 DÉFENDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1] représentée par Maître Laurène WOLF de la SELARL OMEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1603 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection, assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré au 2 août 2024 prorogé au 23 août 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 23 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05365 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GK6 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 6 août 2010, la société immobilière d'économie mixte de la ville de [Localité 4], devenue ELOGIE SIEMP, a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] ont fait assigner la société ELOGIE SIEMP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : condamner le bailleur à remédier à l’infestation de souris dans l'appartement loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à parfaite exécution,condamner le bailleur à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, et les autoriser à régler la moitié du loyer à compter de la décision à intervenir jusqu'à ce que l'infestation soit éradiquée,condamner le bailleur à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès verbal de constat. Appelée à l'audience du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois, pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d'être jugé, pour être finalement retenue à l'audience du 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils maintiennent les demandes de leur assignation et sollicite le rejet des demandes de la société ELOGIE SIEMP. La société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] et leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du bailleur Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Ces obligations de délivrer un logement décent et d'assurer la jouissance paisible sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En l’espèce, Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] justifient avoir informé leur bailleur dès le 16 avril 2014 puis au mois de novembre 2017, au mois d'août 2019, selon les écritures de la société ELOGIE SIEMP, puis le 28 juin 2022 et le 12 décembre 2022. Ils ont également mis en demeure leur bailleur de mettre fin à l'infestation par courrier du 30 mars 2023. Ils produisent, par ailleurs, deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 28 février 2023 et du 17 novembre 2023. Le 28 février 2023, le commissaire de justice constatait la présence de crottes de souris dans les placards de la cuisine, des débris au sol, les souris ayant manifestement rongé des cartons d'emballage, le revêtement du sol, le mobilier, les vêtements et accessoires. Une souris est également encore vivante prise dans un piège. Le 17 novembre 2023, le commissaire de justice constate à nouveau des crottes de souris dans des placards de la cuisine, dans le placard du compteur électrique, au sol à plusieurs endroits de l'appartement, dans le meuble de rangement de la chambre. Il relève également la présence au sol près de trous dans les murs rebouchés des débris d'isolant provenant vraisemblablement de l’intérieur des murs. Les deux procès-verbaux de constat sont composés de nombreuses photographies. La société ELOGIE SIEMP a fait intervenir, à plusieurs reprises, des sociétés spécialisées pour procéder à la désourisation, la société ISS est intervenue le 14 mars 2018, le 30 août 2019 le 19 décembre 2019, le 17 février 2020. La société SAPIAN est intervenue le 19 octobre 2020, le 20 mai 2021, le 9 et le 17 septembre 2021 puis selon une campagne de traitement d'envergure, au mois de juin et juillet 2022 et à nouveau le 8 février 2023. Cinq passages ont eu lieu aux mois de juin et juillet 2023. La fréquence de ces interventions confirme une présence en nombre, et non une apparition isolée et limitée. Ainsi, l’infestation des lieux par des souris est établie ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, la simple mention sur la fiche technique de passage n°275610 de la société PRO HYGIENE SOLUTION d'une concurrence alimentaire forte dans le logement de Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] n'est pas de nature à mettre en cause la salubrité du logement. En tout état de cause, est caractérisé un manquement de sa part à son obligation de garantir à ses locataires la jouissance paisible du logement, ses diligences personnelles à cet égard étant sans incidence sur sa responsabilité. La société ELOGIE SIEMP engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] en raison de la présence de souris dans les lieux pris à bail. En conséquence, au regard de la nature du désordre, des éléments d’appréciation sur l’étendue du désordre, et de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] en raison de la présence de souris à la somme de 5 000 euros. En revanche, la demande à être autorisés à régler la moitié du loyer à compter de la décision à intervenir jusqu'à ce que l'infestation soit éradiquée sera rejetée, il n'y a pas lieu d'indemniser le dommage futur et incertain. La demande tendant à voir condamner le bailleur à remédier à l’infestation de souris dans l'appartement loué, sous astreinte, sera également rejetée. En effet, la société ELOGIE SIEMP justifie, après le dernier passage du commissaire de justice, le 17 novembre 2023, avoir fait procéder à un audit des 11 logements de l'immeuble par la société PRO HYGIENE SOLUTION, le 25 janvier 2024, et avoir ensuite fait réaliser les interventions préconisées au mois de février, mars et avril 2024 (8 passages). Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] n'apportent pas d'élément venant établir la persistance de l'infestation postérieurement à ces interventions. Sur les demandes accessoires La société ELOGIE SIEMP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, la société ELOGIE SIEMP devra verser à Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP à verser à Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, REJETTE la demande à être autorisés à régler la moitié du loyer à compter de la décision à intervenir jusqu'à ce que l'infestation soit éradiquée, REJETTE la demande tendant à voir condamner le bailleur à remédier à l’infestation de souris dans l'appartement loué, sous astreinte, CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP à verser à Monsieur [D] [O] et Madame [X] [O] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties, CONDAMNE la société ELOGIE SIEMP aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection