Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/01849

PS/CD Numéro 23/04278 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 19/12/2023 Dossier : N° RG 22/01849 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IIFR Nature affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndicat Affaire : SCI CFD [Adresse 8] C/ SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 30 Octobre 2023, devant : Monsieur SERNY, Magistrat honoraire chargé du rapport, assisté de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Monsieur [R], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SCI CFD [Adresse 8] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE FONCIA [Adresse 5] [Localité 2] Représentée et assistée de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 11 OCTOBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 21/00185 Vu l'acte d'appel initial du 30 juin 2022 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ; Vu le jugement dont appel rendu le 11 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a retenu la responsabilité de la SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE envers la SCI CFD [Adresse 8] et l'a condamnée à payer une indemnité de 2 000 euros en compensation de son préjudice financier outre paiement de 500 euros de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral, d'une somme de 2 000 euros en compensation de frais irrépétibles et aux dépens ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2022 par la SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE qui conclut à l'infirmation du jugement et qui demande reconventionnellement la condamnation de la SCI CFD [Adresse 8] à lui payer 4 000 euros en compensation de frais irrépétibles et à payer les dépens ; Vu les conclusions du 09 mars 2023 déposées par la SCI CFD [Adresse 8] qui concluent à la confirmation du jugement, à sa réformation quant au quantum de l'indemnisation et qui réclame 5 527,04 euros en répartion du préjudice financier outre 5 000 euros au titre du préjudice moral et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi que 2 000 euros pour la première instance ; Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 27 septembre 2023. Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS Lors de toute vente d'un lot situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, le syndic, avisé de la vente par le notaire instrumenteur avant la passation de l'acte authentique, dresse un état des sommes dues par le vendeur au titre des charges et appels de fonds exigibles restés impayés par le vendeur afin qu'ils soient distraits sur le montant du prix au profit du syndicat des copropriétaires ; pour recouvrer ces sommes, le syndicat des copropriétaires disposait, en vertu du droit applicable jusqu'au 1er janvier 2022, d'un privilège occulte primant les sûretés inscrites sur l'immeuble qu'il peut mettre en oeuvre en formant opposition dans un délai de 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation ; le notaire doit donc conserver les fonds durant ce délai. Si, pour une raison quelconque, la dette du vendeur n'est pas acquittée sur le prix de vente, le syndicat des copropriétaires peut en obtenir paiement contre les personnes suivantes : - le vendeur, qui doit en supporter la charge définitive, - l'acquéreur devenu propriétaire, - toute personne dont la faute a contribué à ce que la dette du vendeur ne puisse être distraite sur le prix de vente, ce qui eut éteint la dette. Selon acte notarié du 16 octobre 2019 reçu par Me [O] [M], notaire à [Localité 7] (65), la SCI CFD [Adresse 8] a acquis de [N] [G] [L] [S] né le 03 février 1959 à [Localité 6] (Ile Maurice) deux appartements au prix de 291 800 euros et deux WC portés comme étant les lots 4, 6, 11 et 12 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété cadastré à [Localité 3] section BH n° [Cadastre 1] de la [Adresse 8]. L'acte authentique de vente a été reçue connaissance prise d'un état transmis le 27 septembre 2019 ; cet état omet d'indiquer que le syndicat des copropriétaires restait créancier du vendeur pour un montant de 5 527,04 euros calculée en proportion du nombre de millièmes de parties communes rattachées aux lots cédés, correspondant à sa part dans des appels de fonds destinés à faire divers travaux dans l'immeuble. Le prix a été remis à l'acquéreur sans qu'ait été distrait le montant correspondant au profit du syndicat des copropriétaires. Le syndic a donc commis donc une faute en n'indiquant pas l'existence et l'étendue exacte de l'assiette du privilège légal garantissant le paiement au syndicat des copropriétaires dont il est mandataire. Cette créance de 5 527,04 euros est demeurée impayée au syndicat des copropriétaires par suite d'un défaut d'information à fournir par le syndic ; le syndicat des copropriétaires peut donc la réclamer : - au vendeur qui la devait avant la vente, et qui a encaissé une partie du prix qui aurait dû être délégué au syndicat des copropriétaires ; il en reste le débiteur définitif ; - à l'acquéreur qui reçoit la propriété grevée de cette dette qui en est l'accessoire et qui dispose d'un recours contre son vendeur, - à son syndic pour avoir engagé sa responsabilité en ne mettant pas en oeuvre les moyens de la recouvrer, sauf son recours contre les deux parties à la vente, - de sorte que l'acquéreur et le syndic sont coauteurs d'un dommage subi par le syndicat des copropriétaires qui est égal au montant des sommes qui auraient dû être distraites du prix pour éteindre la dette exigible contre le vendeur au moment de la vente. La négligence n'a pas affecté les conditions de la négociation du prix mais seulement les conditions d'emploi du prix convenu ; l'acquéreur a négocié et reste présumé avoir négocié la vente en connaissance des procès-verbaux d'assemblée générale, et donc des dettes engagées en vue de travaux présents ou futurs ; il s'est seulement retrouvé dans l'impossibilité de contrôler le paiement effectif des appels de charges et appels de fonds par le vendeur des sommes qu'il devait en qualité de propriétaire, et s'est donc retrouvé ainsi en situation de recueillir une dette de son auteur avec la propriété du bien avec l'obligation de la payer ; en l'absence d'opposition du syndic formée dans le délai légal à lui imparti pour faire opposition pour le compte du syndicat des copropriétaires, l'acquéreur pouvait supposer lors de la vente que les appels de fonds avaient été payés par son vendeur. L'acquéreur subit ainsi un préjudice égal à 5 527,04 euros qui, selon les justificatifs, aurait été distrait sur le prix de vente si le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, avait informé les parties à la vente de l'existence de la dette ou s'il avait formé opposition afin d'en recevoir paiement. Le jugement sera infirmé sur ce point. Les frais de procédure judiciaire réclamés n'entrent pas dans le préjudice à indemniser. Par la faute du syndic, le vendeur est donc restituable envers le vendeur de fonds par lui perçus alors qu'ils auraient dû être distraits du prix de vente ; le syndic est coauteur du préjudice et doit le réparer en entier sans préjudice de son recours contre le vendeur. L'acquéreur subit aussi un préjudice moral qui a été justement apprécié par le premier juge PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe, * confirme le jugement dans ses dispositions : - déclarant la responsabilité civile quasi-délictuelle de la SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE envers la SCI CFD [Adresse 8], - évaluant le préjudice moral, - portant sur les dépens et frais irrépétibles de première instance ; * réformant le jugement et statuant à nouveau évalue le préjudice à la somme de 5 527,04 euros et condamne la SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE à payer à la SCI CFD [Adresse 8] une indemnité de ce montant augmentée des intérêts au taux légal depuis la date de l'acte authentique de vente ; * condamne la SASU PHILIPPE CHABAGNO & CIE aux dépens ; * la condamne à payer à la SCI CFD [Adresse 8] une somme de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE