Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 02 Août 2024
MINUTE N° : 1369
Références : R.G N° N° RG 24/00090 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAQ7
DEMANDERESSE:
S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE:
Madame [I] [Y] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
ORDONNANCE :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 02 Août 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me CHAPULUT
+ 1CCC à Mme [Y] [O]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 26 mars 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [I] [Y] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel actualisé de 479,57 €, outre provisions sur charges.
Suivant bail verbal à effet au 1er mai 2022, la location d'un parking 2080P-106 a été consentie à Madame [I] [Y] [O], moyennant un loyer mensuel actualisé de 23,18 € hors charges.
Par courrier du 22 février 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Le 24 février 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Madame [I] [Y] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 815,67 € selon décompte arrêté au 22 février 2023.
Par assignation délivrée à étude le 8 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Madame [I] [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la SA IMMOBILIERE 3F sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;
d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [Y] [O] ainsi que de tous occupants de son chef,
de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
de condamner Madame [I] [Y] [O] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :
4 721,78 € au titre de l’arriéré locatif (échéance de décembre 2023 incluse), outre intérêts à compter du 24 février 2023;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
Le 11 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 28 mai 2024 (échéance du mois d'avril incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 792,07 €. Elle indique qu'en dépit de l'absence de reprise du loyer, elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, mais elle observe que la proposition de la défenderesse ne couvre pas l'échéance courante.
Madame [I] [Y] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle explique qu'un contrôle de la CAF est en cours et que le rappel APL et RSA permettra de diminuer le montant de la dette. Elle espère ensuite obtenir un changement de logement pour un loyer moins cher. Elle produit une attestation de son compagnon et du père de sa fille qui vont l'aider financièrement, à hauteur de 320 € par mois en tout. Elle précise être actuellement sans ressources et percevoir uniquement les prestations familiales pour ses trois enfants, d'un montant de 500 € par mois environ.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 28 mai 2024 (échéance du mois d'avril incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 792,07 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F n'est pas sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [Y] [O] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 8 792,07 € actualisée au 28 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 815,67 € à compter du 24 février 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il ressort des débats que Madame [I] [Y] [O] est sans ressources actuellement et qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, le dernier règlement effectué datant de décembre 2023. En outre, les ressources et charges qu'elle expose ne lui permettent pas de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En effet, l'échéance courante est d'environ 1100 €, de sorte que le RSA et le soutien familial financier invoqué ne suffiront pas à honorer le paiement des mensualités.
En conséquence, il convient de débouter Madame [I] [Y] [O] de sa demande de délais de paiement.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 22 février 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [I] [Y] [O] le 24 février 2023, pour un montant principal de 815,67 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Madame [I] [Y] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [I] [Y] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [Y] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [Y] [O] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Madame [I] [Y] [O] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir en principal, mais à présent, par provision,
CONDAMNONS Madame [I] [Y] [O] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 8 792,07 € actualisée au 28 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 815,67 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTONS Madame [I] [Y] [O] de sa demande de délais de paiement ;
***
CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATONS que le contrat signé le 26 mars 2021 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [I] [Y] [O] concernant les locaux situés [Adresse 1], et le bail verbal à effet au 1er mai 2022 concernant le parking 2080P-106 se sont trouvés de plein droit résiliés le 25 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [I] [Y] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [Y] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [I] [Y] [O] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [I] [Y] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTONS la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE DES REFERES ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
