Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/07576

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Abel SOUHAIR Maître Priscilla PALMA Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23SI N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE IMMOBILIERE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [I] [C] demeurant anciennement [Adresse 5] et nouvellement [Adresse 1], chez Monsieur [N] [Z],[Localité 4] représenté par Maître Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1315 Madame [O] [P] épouse [C] demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1191 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-009174 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23SI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 25/11/2019, IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [R] [P], [O] [P] épouse [C] et [I] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 342,40 euros. [R] [P] délivrait le préavis de son congé de départ le 13/05/2022 et quittait les lieux. Un avenant au contrat de bail était régularisé le 16/05/2022. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06/06/2023 à [O] [P] épouse [C] et [I] [C] pour avoir paiement d'un arriéré de 1893,54 euros. Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 07/09/2023 et 08/09/2023 à étude, IMMOBILIERE 3F a fait assigner [O] [P] épouse [C] et [I] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de [O] [P] épouse [C] et [I] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [P] épouse [C] et [I] [C] ;condamner solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] au paiement d’une somme de 4567,96 euros ;condamner solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer indexé et charges majoré de 50%, et subsidiairement d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer majoré des charges ; - condamner solidairement [O] [P]épouse [C] et [I] [C] au paiement d'une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 18/09/2023. L’affaire était appelée à l’audience du 12/01/2024 et faisait l’objet de trois renvois avant d’être examinée à l’audience du 02/07/2024. Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23SI La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6562,82 euros, mai 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. [O] [P] épouse [C], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voi : - juger que [I] [C] reste tenu solidarirement de la dette locative jusqu’à la transcription du jugement de divocre en marge des états civils ; - suspendre les effets de la clause résolutoire - l’autoriser à s’acquitter de la dette en règlement mensuel de 40 euros en sus du loyer courant ; - débouter la bailleresse de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; - subsidiairement : accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette ; - débouter la bailleresse de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - écarter l’exécution provisoire de la décision. [I] [C], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier avec des mensualités de 30 euros par mois à sa charge. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. Le bailleur était autorisé à transmettre en cours de délibéré le décompte locatif actualisé au mois de juin 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 28/04/2023 pour signaler les impayés via la CAF. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 06/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [O] [P] épouse [C] et [I] [C] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 06/08/2023 à minuit, soit à compter du 07/08/2023. Par courriel du 11/07/2024, la partie défenderesse a transmis le décompte locatif actualisé faisant apparaître un versement de 600 euros par les défendeurs le 24/06/2024, soit avant l’audience du 02/07/2024. Les locataires ont donc repris le règlement du loyer en son intégralité. La bailleresse ne s’oppose par ailleurs par à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de [O] [P] épouse [C] et [I] [C] et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d’un échéancier. S’agissant du montant des mensualités, les défendeurs proposent de régler chacun 30 euros et 40 euros en sus du loyer et des charges. Néanmoins, compte tenu du montant important de la dette, et de la durée maximale de 36 mois, les mensualités seront plus élevées afin de permettre un apurement de la dette. Elles seront fixées à hauteur de 150 euros. Les modalités seront décrites dans le présent dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [O] [P] épouse [C] et [I] [C], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23SI En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [O] [P] épouse [C] et [I] [C], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produits que [O] [P] épouse [C] et [I] [C] restent devoir une somme de 5830,03 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 22/05/2024, mois d’avril 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] au paiement de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. [O] [P] épouse [C] et [I] [C] seront autorisés à apurer la dette par mensualités de 150 euros selon les modalités prévues au dispositif. [I] [C] restera tenu solidairement de la dette locative jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marges des états civils. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [O] [P] épouse [C] et [I] [C] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu de prévoir une majoration de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera ordonnée compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la nature du litige. Eu égard à la situation des parties et en équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 06/06/2023 et de l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 07/08/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 5], pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 5830,03 euros au titre des loyers et charges dus au 22/05/2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DIT que [I] [C] sera tenu solidairement de la dette locative jusqu’à la transcription du jugement du divorce en marges des actes d’état civil ; AUTORISE [O] [P] épouse [C] et [I] [C] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 150 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [O] [P] épouse [C] et [I] [C] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que IMMOBILIERE 3F pourra alors faire procéder à l'expulsion de [O] [P] épouse [C] et [I] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [P] épouse [C] et [I] [C] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] à payer IMMOBILIERE 3F, l'indemnité d'occupation due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE solidairement [O] [P] épouse [C] et [I] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 06/06/2023 et de l’assignation ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision. Le greffier La juge des contentieux de la protection