Cour de cassation, 03 juillet 2012. 11-20.162

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, la preuve du caractère familial de la société civile immobilière propriétaire des lieux n'étant pas établie, que le bail avait été renouvelé pour une durée de six ans et retenu, à bon droit, que les effets du congé prématurément délivré le 31 mars 2006 avaient été reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, la cour d'appel, devant laquelle M. X... n'invoquait pas avoir exercé son droit de préemption ni poursuivi la nullité de la vente intervenue le 21 juillet 2006, en a exactement déduit qu'il était déchu de son titre de location à compter du 10 octobre 2009 et que son expulsion devait être ordonnée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le second moyen : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour indemniser le préjudice de jouissance subi par M. X... du fait des désordres affectant les lieux, la cour d'appel confirme, par motifs adoptés, le jugement ayant fixé ce préjudice à la somme forfaitaire de 1 500 euros ; Qu'en évaluant ainsi le dommage à une somme forfaitaire la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI 2L à payer à M. X... la somme forfaitaire de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 29 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la SCI 2L aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI 2L à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 31 mars 2006 pour le 9 octobre 2009, constaté que Monsieur Luca X... est déchu de tout titre d'occupation sur le local qu'il occupe à Paris 18ème arrondissement ... depuis le 10 octobre 2009, autorisé la Société 2L, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur Luca X..., ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, hors du logement situé ... dans le 18ème arrondissement, avec si nécessaire le concours de la force publique, condamné Monsieur Luca X... à payer à la société 2L une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer tel que résultant du bail expiré, charges en sus, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés et d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de réalisation des travaux AU MOTIF QUE un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré ; que le congé pour vendre délivré le 31 mars 2006 sera dès lors validé pour le 9 octobre 2009 et l'appelant sera déchu de tout droit d'occupation sur les lieux loués à compter du 10 octobre 2009 ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qui concerne la date d'effet du congé et celle de la déchéance de tout titre d'occupation sur le logement ; qu'il sera confirmé en ce qu'il a autorisé l'expulsion de monsieur X..., celle de tous occupants de son chef et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal au loyer résultant du bail expiré, charges en sus ; qu'en revanche, dans la mesure où l'effectivité de l'expulsion est garantie par le concours de la force publique, il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte ; que le jugement sera réformé sur ce point ; que la validation du congé pour vendre entraînant la déchéance de tout titre d'occupation des lieux ; que Monsieur X... n'a plus qualité pour solliciter la réalisation de travaux ; que cette demande sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef. ET AUX MOTIFS ADOPTES et NON CONTRAIRES DES PREMIERS JUGES QUE aux termes de l'article 15 -11 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; qu'a l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ; qu'en l'espèce, le congé délivré à Monsieur X... le 31 mars 2006 reproduit les dispositions des cinq premiers alinéas de l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le congé précise que l'appartement, objet de la location, constituant le lot n° 227, représentant les 197/10 000 èmes des charges communes générales et les 404/10 000 èmes des charges communes particulières du bâtiment B, d'une superficie d'environ 21, 90 m2, est vendu moyennant le prix de 88 500 euros, outre la quote-part des frais d'établissement du règlement de copropriété de 236, 40 €, payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente, hors frais de notaire et droits d'enregistrement, lequel sera à défaut d'accord contraire entre les parties, reçu par lé notaire choisi par le vendeur ; qu'en conséquence, le locataire n'ayant pas accepté l'offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local (…) ; il y a donc lieu de valider le congé et d'autoriser l'expulsion comme précisé au dispositif (…) ; que l'indemnité mensuelle d'occupation qui a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien, sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré, charges en sus ; que sur la demande formée par le défendeur aux fins de réalisation de travaux de réfection dans le logement, Monsieur X... étant déchu de tout titre d'occupation sur le logement depuis le 9 octobre 2006, il y a lieu de rejeter sa demande aux fins d'enjoindre à la bailleresse de réaliser des travaux de réfection dans l'appartement. ALORS QUE D'UNE PART aux termes de l'article II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; que le bailleur est donc tenu par son offre initiale, quelle que soit l'époque à laquelle elle a été donnée ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour congé pour vendre délivré prématurément le 31 mars 2006 a été validé pour le 9 octobre 2009 de telle sorte que le délai légal de deux mois imparti pour accepter l'offre de vente commençait seulement à courir à compter du 9 avril 2009.; que la cour d'appel a cependant constaté que l'immeuble avait cependant été antérieurement vendu à la SCI 2L par acte notarié du 21 juillet 2006, soit à un moment où l'offre du bailleur concernant Monsieur X... était encore valable ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait et en reprochant notamment à Monsieur X... de n'avoir pas accepté l'offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit avant le 9 juin 2009 bien que l'immeuble litigieux ait déjà été vendu à un tiers le 21 juillet 2006, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article susvisé ; ALORS QUE D'AUTRE PART le bailleur ayant vendu l'immeuble litigieux à un tiers à un moment où l'offre qu'il avait faite à Monsieur X... était encore valable, la cassation à intervenir sur la première branche du moyen entrainera par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile celle de l'arrêt déclarant Monsieur X... sans droit ni titre à compter du 10 décembre 2009, redevable d'une indemnité d'occupation et déboutant Monsieur X..., pour défaut de qualité, de sa demande de réalisation des travaux. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de la société 2L à payer à Monsieur Luca X... la somme de 1.500 € au titre de son préjudice de jouissance ; AU MOTIF QUE c'est par des motifs pertinents, non utilement critiqués par l'appelant et adoptés par la Cour, que le Tribunal a alloué â monsieur X... la somme forfaitaire de 1.500 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi par lui du fait des désordres affectant les lieux : que le jugement sera confirmé sur ce point, monsieur X... étant débouté de ses demandes tendant à voir augmenter le montant des dommages et intérêts à lui alloués par le Tribunal ; ET AU MOTIF ADOPTE DES PREMIERS JUGES QUE il ressort des pièces versées aux débats, en particulier, l'état d'entrée dans les lieux, les courriers échangés entre le locataire et le bailleur ou son mandataire, de l'étude du 3 février 2006 menée par la société MDA pour le compte du bailleur, et du devis du 27 mars 2006 établi par la société B P G. pour le compte de Monsieur X..., l'existence de désordres dans le logement liés à des problèmes d'humidité ; que si les parties s'opposent sur les responsabilités respectives du locataire et du bailleur, le propriétaire imputant une part de responsabilité au preneur dû au mauvais entretien du logement, il n'est cependant pas contestable, alors que les problèmes d'humidité ont été signalés dès l'entrée dans les lieux, que les désordres signalés ont causé un préjudice au défendeur ; que sans possibilité d'envisager, en raison de l'expulsion ordonnée du défendeur, une expertise, qui seule aurait pu permettre d'éclairer le tribunal sur le préjudice réellement subi par le locataire et d'apprécier les responsabilités respectives des parties, les dommages et intérêts auxquels le bailleur sera condamné au titre du préjudice de jouissance du locataire seront fixés, compte tenu du montant du loyer et de l'ancienneté des désordres, à la somme forfaitaire de 1.500 €. ALORS QUE D'UNE PART en confirmant le jugement entrepris ayant alloué à Monsieur X... une indemnité « forfaitaire » de 1.500 € destinée à réparer un trouble de jouissance jusqu'au 9 octobre 2006, date à laquelle le tribunal avait considéré que Monsieur X... était déchu de tout titre d'occupant sur le local litigieux tout en infirmant ledit jugement en ce qui concerne la date d'effet du congé et celle de la déchéance de tout titre d'occupation sur le logement reportée au 9 octobre 2009, soit trois ans plus tard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1147 et 1719 du code civil ; ALORS QUE D'AUTRE PART les dommages et intérêts doivent assurer la réparation intégrale du préjudice supporté par la victime et ne sauraient dès lors présenter un caractère forfaitaire ; qu'en confirmant le jugement entrepris ayant fixé à la somme forfaitaire de 1.500 € le préjudice de jouissance de Monsieur X..., compte tenu du montant du loyer et de l'ancienneté des désordres, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 1719 du code civil.