Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/03664

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PY3 N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 26 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par Me LEMONNIER Roger, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque P 516 DÉFENDERESSE Madame [G] [O], demeurant [Adresse 3], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PY3 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, Mme [L] [I] a consenti un bail d'habitation à Mme [G] [O] portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 670 euros et d'une provision pour charges de 80 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 670 euros. La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Mme [G] [O] pour le paiement des loyers et charges, dans le cadre du dispositif VISALE. A la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer ce cautionnement de sorte que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les sommes dues au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2023, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 967 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. A la suite de nouveaux incidents de paiement, la bailleresse a à nouveau fait jouer le cautionnement de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [G] [O] le 29 mars 2023. Par assignation du 19 mars 2024, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [G] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, -3.052 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 967 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 mars 2024 , mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l'audience du 28 juin 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance et précisé que la dette locative s'élevait désormais à 3.219 euros. Elle a par ailleurs indiqué qu'un versement a été effectué par la locataire en juin 2024 et a demandé à être autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré. Elle s'en est rapporté quant à l'octroi de délais de paiement. Mme [G] [O] a comparu en personne. Elle a déclaré qu'elle avait envoyé son préavis souhaitant quitter le logement. Elle a demandé l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative en versant chaque mois 89 euros. Elle a précisé percevoir un revenu mensuel de 800 euros et qu'elle sera en alternance à compter de septembre. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. Par note en délibéré reçue au greffe le 10 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé duquel il résulte que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.285 euros. MOTIFS Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de l'article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance. En l'espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif de la bailleresse. La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose le bailleur, elle doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d'action en résiliation du bail pour motif d'impayés. La société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 28 mars 2023, par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 967 euros n'a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2023. Il convient d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'ordonner l'expulsion de toute personne y subsistant. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement. En l'espèce, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu'à la date du 10 juillet 2024, Mme [G] [O] lui devait la somme de 2.285 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [G] [O] sera condamnée à payer cette somme à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES. Sur les délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Mme [G] [O] sollicite des délais de paiement. Elle sera autorisée à s'acquitter du montant de sa dette par versements mensuels de 89 euros. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Mme [G] [O] sera condamnée au paiement de cette indemnité à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglées à ce titre à la bailleresse et justifiées par une quittance subrogative. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [G] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 2021 entre Mme [L] [I], d'une part, et Mme [G] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 28 mai 2023, Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PY3 ORDONNE à Mme [G] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à la bailleresse ou à la caution sous condition de présentation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d'occupation, DIT que cette indemnité d'occupation, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.285 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2024, AUTORISE Mme [G] [O] à régler cette somme en 24 mensualités consécutives de 89 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, REJETTE la demande formulée par la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La juge