Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00492

PREMIERE CHAMBRE 26 Septembre 2024 N° RG 24/00492 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NP2F 72A S.D.C. LES HAUTS DE MARCOUVILLE BAT B C/ [L] [K] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Angélique ALVES, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Baptiste MAIXANT, avocat plaidant au barreau de Bordeaux DÉFENDEUR Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 1] défaillant --==o0§0o==-- Par acte d'huissier en date du 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires De la résidence Les Hauts de Marcouville B située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL AMI Ile-de-France a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [L] [K] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : - 99 592,42 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, - 3 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens. Régulièrement assigné, Monsieur [L] [K] n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier. L'ordonnance de clôture du 18 avril a fixé l’affaire au 20 juin pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [L] [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2012, 2135, 20 683, - les appels de fonds du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023, - les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019, du 15 février 2021, du 23 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, - une attestation de non recours, - un relevé de compte individuel, -une sommation de payer les charges de copropriété transformée en procès-verbal de recherches du 17 juillet 2023 pour un montant total de 96 262,88 euros. En l'espèce, il apparaît sur le décompte que des sommes ont été mises au débit du compte du copropriétaire à compter du 1er janvier 2020 puis ont été créditées sur le même compte jusqu'au 31 décembre 2020, laissant apparaître un solde nul à cette date, ce qui peut laisser penser à une reprise de la gestion des comptes de copropriété par un nouveau syndic. Il apparaît qu'aucun appel de fonds n'est produit pour l'année 2020, ne permettant pas au tribunal de vérifier que les sommes portées au compte du copropriétaire sont exactes. Par ailleurs, il apparaît que, le 15 février 2021, une reprise de " solde ancien syndic " a été effectuée pour un montant de 83 431,18 euros. Néanmoins, cette somme n'est nullement justifiée par un quelconque décompte et ne correspond pas au montant des sommes imputées en 2020. En l'absence de justificatifs, la demande en paiement de cette somme sera rejetée. Par ailleurs, il convient de relever que le décompte du solde de charges pour les années 2020 et 2021, pour des montants respectifs de 796,65 euros et 2001,75 euros, n'est pas produit aux débats, ne permettant pas au tribunal de s'assurer de l'exactitude des montants. La demande en paiements desdites somme sera donc rejetée. Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 636,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais. Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation. Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale. Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Dans ces conditions, il y a lieu de ne pas faire droit à la demande en paiement de frais intitulés "diligences ", " contentieux ", " matrice cadastrale ". Il sera donc fait droit au paiement des frais à hauteur de 123,35 euros. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 759,73 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [K] à verser la somme de 1200 euros titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [L] [K], partie qui succombe supportera les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Condamne Monsieur [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires De la résidence Les Hauts de Marcouville B située [Adresse 2] les sommes suivantes : - 12 759,73 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 ; - 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; Condamne Monsieur [L] [K] aux dépens ; Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Madame DESOMBRE Monsieur FORTON