Cour d'appel, 21 septembre 2023. 21/06370

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/06370 N° Portalis DBV3-V-B7F-UZLH AFFAIRE : [F] [S] [E] ... C/ [H] [G] [Z] [T] épouse [J] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le TJ de Versailles N° Chambre : 2 N° RG : 17/05458 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Julie GOURION-RICHARD Me Sophie PORCHEROT Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA Me Alain CLAVIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F] [S] [E] né le 08 Février 1965 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 10] Madame [D] [A] [I] épouse [E] née le 02 Janvier 1969 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 10] Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2211115 Représentant : Me Agnès LASKAR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0710 APPELANTS **************** Madame [H] [G] [Z] [T] épouse [J] née le 30 Janvier 1978 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 10] Représentant : Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 INTIMEE S.C.P. FREDERIC AUJAY BERTRAND SOULAT FABIENNE WENDLING-H ILLION ET JEAN DELFAUD NOTAIRES ASSOCIES N° SIRET : 309 586 204 [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 INTIMEE S.C.P. JEAN-LUC GARNIER - DAVID BLOCHE - BENOÎT D'ARRAS, NOTAIRES ASSOCIÉS VENANT AUX DROITS DE LA SCP MICHEL RAUX - JEAN-LUC GARNIER - DAVIS BLOCHE N° SIRET : 780 691 325 [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Alain CLAVIER de l'ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 Représentant : Me Marie BOURREL, plaidant, Avocat au barreau de CAEN INTIMEE ---------- Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juillet 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller et M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, M. Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, ------ FAITS ET PROCEDURE : Mme [H] [T] épouse [J] a souhaité faire l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10] (Yvelines), mis en vente par M. [F] [E] et Mme [D] [I] épouse [E]. La signature de la promesse de vente, qui devait initialement intervenir en l'étude de la SCP Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud (la "SCP Aujay"), notaires à [Localité 6], le 27 janvier 2017 a été reportée, l'état hypothécaire du bien ayant révélé l'existence de plusieurs inscriptions dont une hypothèque au profit de la SA Crédit logement et un commandement aux fins de saisie-vente signifié par celle-ci aux époux [E] le 13 octobre 2016. Le conseil de la SA Crédit logement, Me [R], a informé la SCP Aujay, par courrier du 6 février 2017, qu'elle était disposée à se désister de la procédure de saisie en cours contre paiement transactionnel le jour de la signature de l'acte de vente de la créance en principal, intérêts, accessoires et indemnité, et des frais de procédure. La promesse unilatérale de vente, finalement signée le 6 mars 2017, a été reçue en l'étude de la SCP Aujay avec la participation de Me Jean-Luc Garnier, notaire au sein de la SCP Raux-Garnier-Bloche, aux droits de laquelle vient la SCP Garnier-Bloche-Darras (la "SCP Garnier"). Ladite promesse, consentie à Mme [J], bénéficiaire, pour une durée expirant le 6 juin 2017, a pour objet l'acquisition du bien susvisé au prix de 480 000 euros et prévoit le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 48 000 euros, dont 24 000 euros ont été réglés par Mme [J] le jour de la signature de l'acte et mis sous séquestre entre les mains de M. [W], comptable au sein de la SCP Aujay. Par jugement d'orientation rendu le 8 mars 2017, signifié aux époux [E] le 28 mars 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné la vente forcée du bien, celle-ci devant intervenir à une audience prévue le 7 juin 2017. Par courrier du 12 mai 2017, l'association syndicale libre de la colline de Villennes a informé la SCP Aujay de l'existence de désordres sur le bassin de récupération des eaux de pluieayant pour cause la prolifération de bambous plantés sur la propriété voisine et lui a demandé de les prendre en compte dans la vente à intervenir et d'en informer les acquéreurs. Par courrier du 19 mai 2017, la SCP Aujay a fait part aux époux [E] de l'accord de la société Crédit logement pour la conclusion d'une vente amiable à condition qu'elle intervienne au plus tard le 1er juin 2017, afin de permettre la réception des fonds avant l'audience du 7 juin 2017, mais leur a exposé que plusieurs points ne permettaient pas encore de fixer le rendez-vous de signature, à savoir : - la non obtention d'un compte-rendu attestant la conformité de l'installation d'assainissement - le litige avec l'association syndicale de la colline de Villennes, nécessitant la conclusion d'un protocole d'accord avec l'intervention de l'acquéreur afin de déterminer la prise en charge des coûts et la répartition des responsabilités. Le 24 mai 2017, les époux [E] ont fait procéder à un contrôle du raccordement aux réseaux d'assainissement par la société Suez, et ont informé par courriel le notaire qu'un jardinier professionnel allait intervenir pour supprimer les pousses de bambous. Un projet de protocole d'accord a ensuite été signé entre l'association et Mme [J] afin de faire procéder, aux frais des époux [E], à l'arrachage des pieds de bambous et de leurs racines en vue de leur éradication. Le 30 mai 2017, le conseil du Crédit Logement a transmis à la SCP Aujay le décompte de sa créance et le projet de clause transactionnelle à insérer à l'acte de vente. Le même jour les notaires ont été destinataires de la copie d'un courrier daté du 29 décembre 2016 adressé par la commune de [Localité 10] aux époux [E] les informant qu'elle souhaiterait restaurer l'alignement de leur propriété avec les propriétés voisines et serait disposée à acquérir la bande de terrain permettant de réaliser cet alignement. Lors du rendez-vous de signature du 1er juin 2017, il est apparu que des procédures de liquidation judiciaire avaient été ouvertes à l'encontre de deux sociétés gérées par M. [E]. Son notaire a ainsi reçu deux courriels du conseil du liquidateur desdites sociétés, l'informant notamment que M. [E] avait été condamné définitivement à payer la somme de 53.000 euros en principal, outre intérêts depuis 2014, que la décision n'était pas exécutée et qu'il craignait que M. [E] ne soit en train d'organiser son insolvabilité. C'est dans ce contexte que Mme [J] a refusé de signer l'acte authentique de vente, sur les conseils de Me Garnier l'ayant assistée, et que le bien a finalement été vendu à un tiers, le 7 juin 2017, à la barre du tribunal, au prix principal de 335 000 euros. Par courrier du 6 juin 2017, la SCP Garnier a sollicité auprès de la société Aujay la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de la promesse de vente, soit la somme de 24 000 euros. Les époux [E] se sont opposés à une telle restitution, suivant courriel du 8 juin 2017, estimant que rien ne faisait obstacle à la conclusion de la vente avec Mme [T]. Par actes d'huissier en date du 21 juillet 201 7, Mme [T] a assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles M. [E], Mme [I] épouse [E], la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et la société Raux-Garnier-Bloche, aux droits de laquelle vient la société Garnier-Bloche-Darras, aux fins d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation et l'indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : - dit que le montant de l'indemnité d'immobilisation versé par Mme [T] épouse [J] en application de la promesse de vente en date du 6 mars 2017 doit lui être restitué, - ordonné à M. [W], comptable au sein de la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et séquestre désigné, de libérer la somme de 24 000 euros détenue en ses comptes au profit de Mme [T] épouse [J], - rejeté la demande de paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation formée par Mme [T] épouse [J] à l'encontre de M. [E] et Mme [I] épouse [E], - condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer à Mme [T] épouse [J], la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral, - dit que cette condamnation produira intérêts à la date du jugement déféré, - débouté M. [E] et Mme [I] épouse [E] de l'intégralité de leurs demandes, - condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile: * la somme de 2 000 euros à Mme [T] épouse [J], * la somme de 1 000 euros à la société Aujey-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud, * la somme de 1 000 euros à la société Garnier-Bloche-Darras venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche, - ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré. Par acte du 18 octobre 2021, les époux [E] ont interjeté appel de cette décision. Par dernières écritures du 16 juin 2022, les époux [E] prient la cour de : - les déclarer recevable et bien fondé en leur appel, Y faisant droit, - réformer le jugement déféré en ce qu'il a : * dit que le montant de l'indemnité d'immobilisation versé par Mme [T] épouse [J] en application de la promesse de vente en date du 6 mars 2017 doit lui être restitué, * ordonné à M. [W], comptable au sein de la société Aujey-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et séquestre désigné, de libérer la somme de 24 000 euros détenue en ses comptes au profit de Mme [T] épouse [J], * condamné solidairement les époux [E] à payer à Mme [T] épouse [J] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral, * dit que cette condamnation produira intérêts à la date du jugement déféré, * débouté M. [E] et Mme [I] épouse [E] de l'intégralité de leurs demandes, * condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile: .la somme de 2 000 euros à Mme [T] épouse [J], .la somme de 1 000 euros à la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud, .la somme de 1 000 euros à la société Garnier-Bloche-Darras venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche, * ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, En conséquence, - débouter Mme [T] épouse [J], la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud, et la société Garnier-Bloche-Darras venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - déclarer les époux [E] tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions, Y faisant droit, - déclarer que la somme de 48 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation est acquise aux consorts [E] et ordonner d'ores et déjà le versement entre leurs mains de la partie séquestrée à savoir 24 000 euros, - condamner in solidum Mme [J], la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et la société Garnier-Bloche-Darras, venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche , à payer à M. et Mme [E] les sommes suivantes : * 145 000 euros au titre de leur préjudice financier ; * 100 000 euros au titre du préjudice moral subi ; * 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Mme [J] à payer aux consorts [E] la somme de 10 000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure abusive, - condamner in solidum Mme [J], la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et la société Garnier-Bloche-Darras, venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche, aux entiers dépens, avec recouvrement direct par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 15 avril 2022, Mme [T] épouse [J] prie la cour de : - la dire tant recevable que bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [T] épouse [J] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, - le confirmer en toutes ses autres dispositions, En conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant : - condamner solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer à Mme [T] épouse [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - débouter M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes, - débouter la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et la société Raux-Garnier-Bloche de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [T] épouse [J], - condamner solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer à Mme [T] épouse [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - A titre subsidiaire, dire que Mme [T] épouse [J] sera relevée indemne par la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud et par la société Raux-Garnier-Bloche de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M. et Mme [E], - condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens avec recouvrement direct par application des dispositions des articles 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 2 août 2022, la SCP Garnier-Bloche-Darras prie la cour de : A titre principal, - débouter les époux [E] de leurs demandes, A titre subsidiaire, - débouter Mme [J] de son appel en garantie à l'encontre de la société Garnier-Bloche-Darras, - confirmer purement et simplement le jugement déféré, En conséquence, - débouter les époux [E] de l'intégralité de leurs demandes, En toute hypothèse, - condamner tout succombant à verser à la société Garnier-Bloche-Darras la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tout succombant aux entiers dépens. Par dernières écritures du 29 juillet 2022, la SCP Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud prie la cour de : - juger qu'elle s'en rapporte sur le sort de la somme de 24 000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation, étant précisé que le jugement dont appel a été exécuté et que les fonds ont été remis à Mme [T] épouse [J], - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * débouté M. [E] et Mme [I] épouse [E] de l'intégralité de leurs demandes, * condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * condamné solidairement M. [E] et Mme [I] épouse [E] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile: .la somme de 2 000 euros à Mme [T] épouse [J], .la somme de 1 000 euros à la société Aujey-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud, .la somme de 1 000 euros à la société Garnier-Bloche-Darras venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche, * ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, Y ajoutant, - débouter Mme [J] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre des notaires concluants, - condamner solidairement les époux [E] ou tout succombant à régler à la société Aujey-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en appel, - condamner solidairement les époux [E] ou tout succombant aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour observe que la recevabilité des actions introduites n'est pas contestée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déclarer recevables l'appel des époux [E] comme les demandes de Mme [J]. I. Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation Au soutien de sa demande tendant à la restitution des sommes séquestrées, Mme [J] fait valoir que l'attitude déloyale et les informations dissimulées par les promettants ont suscité des craintes sur la validité de l'acte de vente projeté, que la procédure de saisie immobilière rendait le bien indisponible et fonde tout à la fois la nullité de la promesse comme celle de l'acte de vente qui aurait pu en résulter. Elle estime ainsi que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable aux époux [E]. Les époux [E] répondent que le refus de Mme [J] de conclure la vente n'est justifié par aucune stipulation de la promesse et notamment pas par une quelconque condition suspensive dont elle aurait pu se prévaloir de la défaillance. Ils ajoutent que toutes les difficultés avaient été purgées, notamment celle concernant la saisie immobilière dont Mme [J] avait été informée avant la signature de la promesse, étant précisé que jusqu'au dernier moment, même le jour de l'adjudication, une vente de gré à gré pouvait se substituer à la procédure judiciaire d'adjudication, et qu'en l'occurrence la société Crédit logement avait donné son accord à une vente amiable. La SCP Aujay et la SCP Garnier ne développent spécialement aucun moyen au soutien de ces demandes. Sur ce, Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La promesse (pièce n° 9 du dossier des appelants), qui envisage " le sort de l'indemnité " et en particulier les cas dans lesquels celle-ci doit être restituée au bénéficiaire, énonce expressément le cas suivant (p.9) : " d) si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable ". De plus, parmi les conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pouvait renoncer dans le délai de réalisation des présentes, soit le 6 juin 2017, figure la condition suivante, au titre de la situation hypothécaire du bien (p. 11) : " que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d'un montant inférieur au prix de la vente payable comptant et que le promettant produise l'accord de ces créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement ". S'il n'est établi par aucune pièce que Mme [J] a entendu se prévaloir, dans les délais, de la condition suspensive susvisée, de sorte qu'elle est réputée y avoir renoncé, il apparaît néanmoins qu'à la date d'expiration de la promesse unilatérale, le 6 juin 2017, les époux [E] ne pouvaient se prévaloir d'une quelconque autorisation judiciaire pour procéder à la vente amiable du bien qui a fait l'objet d'une saisie immobilière, selon commandement de payer valant saisie en date du 13 octobre 2016. Il ressort en effet du jugement d'orientation du 8 mars 2017, rendu à la requête de la SA Crédit logement, créancier poursuivant, que le juge de l'exécution, faute de demande de vente amiable présentée par les époux [E], défaillants, n'a autorisé que la vente forcée de l'immeuble saisi, sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant. S'il est fait état d'un accord transactionnel avec le créancier poursuivant (pièce n° 3 du dossier de Mme [J]) pour voir procéder à la vente amiable contre le désintéressement de celui-ci au moyen du prix de vente, force est de constater, d'une part, qu'à la date d'expiration de la promesse le Crédit logement ne s'était pas désisté et, d'autre part, que les autres créanciers inscrits n'avaient pas donné leur accord. Dans ces conditions, en application des stipulations contractuelles, l'indemnité d'immobilisation ne pouvait être due et la somme séquestrée à ce titre avait effectivement vocation à être restituée. Pour ces motifs, et sans qu'il y ait lieu d'analyser plus avant les circonstances ayant conduit Mme [J] à refuser de conclure la vente, l'argument inopérant tiré de la mauvaise foi des époux [E] ou encore la nullité non demandée de la promesse, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution à Mme [J] des sommes séquestrées au titre de l'indemnité d'immobilisation et rejeté la demande de paiement du solde de celle-ci. II. Sur les demandes dommages et intérêts formées par Mme [J] A. Sur le préjudice moral Mme [J] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux [E] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral. Au soutien de sa demande elle fait valoir, d'une part, l'absence de signature de la vente, d'autre part, le refus injustifié des époux [E] de lui restituer l'indemnité d'immobilisation. Les époux [E] répliquent que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral. Sur ce, En application de l'article 1240 du code civil, la responsabilité civile délictuelle requiert la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Les éléments invoqués, qui visent à convaincre la cour du comportement fautif des époux [E], tendent à établir l'existence d'un fait générateur de responsabilité, mais ne démontrent pas à eux seuls la réalité du préjudice moral invoqué, qui suppose d'établir l'existence de souffrances morales indemnisables ou une atteinte aux droits de la personnalité. A défaut de démontrer la réalité de son préjudice moral, alors que cet élément était discuté, Mme [J] sera déboutée de sa demande. Le jugement déféré sera réformé sur ce point. B. Sur la résistance abusive Mme [J] forme appel incident pour voir condamner les époux [E] à lui régler 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle soutient que les époux [E] ont fait preuve d'une mauvaise foi et d'une déloyauté avérées tant dans les discussions avec Mme [J] aux fins de signature de la vente immobilière que dans leur refus de restituer la somme de 24 000 euros séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Les époux [E] remettent en cause cette présentation ; ils estiment que l'indemnité d'immobilisation leur revient de droit et qu'ils ont tout mis en 'uvre pour que la vente aboutisse. Sur ce, Si aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit (Civ. 3ème, 6 mai 2014, n° 13-14.407). En l'espèce, alors que Mme [J] a refusé de finaliser la vente et qu'il est attendu, en principe, dans ce cas, qu'elle s'acquitte d'une indemnité d'immobilisation, il ne peut être reproché à M. et Mme [E] d'avoir fait valoir en justice leur point de vue quant au sort de cette dernière, leur défense n'ayant pas en ce sens dégénéré en abus. De plus, la mauvaise foi et la déloyauté invoqués, qui tient pour l'essentiel à des informations dissimulées par M. et Mme [E] afin de ne pas compromettre la signature de la promesse et l'opération de vente devant en résulter ne sont pas de nature à caractériser une résistance abusive aux revendications de Mme [J]. Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande. III. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [E] A. Sur la responsabilité contractuelle de Mme [J] Aux termes de leurs écritures, tout d'abord, les époux [E] entendent engager la responsabilité contractuelle de Mme [J], du fait de l'inexécution de la promesse, et lui réclament ainsi 145 000 euros au titre de leur préjudice financier, outre 100 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral. Ils font valoir qu'en raison du refus de Mme [J] de finaliser la vente amiable ils ont été contraints de vendre leur maison à la barre du tribunal à une somme très inférieure au prix convenu dans la promesse, que ce refus est intervenu le jour prévu pour conclure la vente, alors qu'ils avaient 'uvré pour la levée des conditions suspensives de manière prompte. Ils ajoutent qu'ils attendaient beaucoup de cette vente qui leur aurait permis de désintéresser leurs créanciers et qu'ils se retrouvent dans une situation précaire alors qu'ils ont des enfants. Mme [J] estime que la non-réalisation de la vente n'est pas de sa responsabilité, que le fait pour le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente de ne pas solliciter la réalisation de la vente ne constitue pas une faute et que les époux [E] ne justifient pas du préjudice moral qu'ils invoquent. Sur ce, Selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. En l'espèce, la promesse est qualifiée de " promesse unilatérale de vente " par les parties contractantes (p. 4) et il y est stipulé, d'une part, que " le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien ", d'autre part que " le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation ", ce qui correspond effectivement aux critères de la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, cet avant-contrat conférant à Mme [J] la simple faculté de conclure ou non la vente, en vertu d'un droit d'option rémunéré, en principe, par l'indemnité d'immobilisation, son choix de ne pas conclure la vente ne peut s'analyser en une faute à même d'engager sa responsabilité. De plus, le préjudice financier invoqué par les époux [E] résulte de la vente forcée du bien, laquelle a été décidée par le juge de l'exécution avant même la date prévue pour la réalisation de la vente, et ce, à la requête du Crédit logement, créancier poursuivant. Dans ces conditions, et sauf à distendre excessivement le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur invoqués, il apparaît que M. et Mme [E] ne se prévalent pas, à l'encontre de Mme [J], de préjudices directs. Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de ce chef de demande. B. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes de l'article 32-1 Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Mme [J] étant fondée à réclamer la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée, c'est à des fins légitimes que devant le refus de M. et Mme [E] d'accepter cette restitution, elle a engagé des poursuites judiciaires, et ce, sans abuser de son droit d'agir en justice. Le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point. C. Sur la responsabilité délictuelle des notaires M. et Mme [E] estiment que les notaires ont manqué à leur devoir de loyauté et de conseil et qu'ils n'ont pas veillé à l'efficacité de la promesse de vente. Ils reprochent à leur notaire, la SCP Aujay, de ne pas avoir pris leur parti et de n'avoir entrepris aucune démarche pour contraindre Mme [J] à signer l'acte de vente, et au notaire de Mme [J], la SCP Garnier, le fait d'avoir conseillé à cette dernière de ne pas conclure la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient levées. Ils ajoutent en cause d'appel que les notaires sont tous deux responsables au titre de la rédaction de l'acte, de ses conditions suspensives et de leur obligation de résultat, qu'ils auraient dû insérer en condition suspensive la nécessité de recueillir l'accord de tous les créanciers, de même qu'ils auraient dû attirer leur attention sur la nécessité d'effectuer des diligences à ce titre ou effectuer eux-mêmes des démarches pour obtenir l'autorisation des créanciers en temps et en heure. La SCP Aujay fait valoir que de nombreuses difficultés se sont révélées aux notaires au fur et à mesure de l'avancement de la vente, dont les époux [E] n'avaient pas fait état, alors qu'ils en avaient connaissance, que son devoir de conseil lui imposait d'informer les clients sur l'intégralité des risques de l'opération en toute objectivité, tandis que son devoir de prudence l'a amenée à effectuer de nombreuses diligences afin de remédier aux difficultés. Elle soutient en outre que la preuve d'un préjudice indemnisable n'est pas rapportée, qu'en toute hypothèse les manquements invoqués ne peuvent conduire qu'à l'indemnisation d'une perte de chance, et qu'il n'existe pas, en l'espèce, de lien de causalité entre le dommage et la faute alléguée, la SCP Aujay n'étant en aucun cas à l'origine du refus de l'acquéreur de régulariser l'acte authentique de vente. La SCP Garnier fait valoir que le rôle du notaire est de protéger la volonté des parties, afin que leur convention produise les effets recherchés et qu'à cette fin elle était tenue d'informer comme elle l'a fait Mme [J] des difficultés apparaissant au cours de la vente, au risque d'engager sa responsabilité. Elle estime qu'au vu des dernières révélations sur la liquidation judiciaire de la société de M. [E], son devoir de prudence lui imposait de conseiller à Mme [J] de ne pas réitérer la signature, et de faire état de la condition suspensive relative au projet d'urbanisme, qui selon la SCP n'était pas levé au vu du souhait de la commune de préempter une partie de la parcelle pour permettre son alignement avec les autres habitations de la rue. Elle ajoute que la réalité du préjudice n'est pas démontrée et qu'il n'existe aucun lien de causalité entre celui-ci et la prétendue faute des notaires. Sur ce, Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, de par sa fonction, le notaire est tenu à un devoir de conseil qui relève de sa responsabilité civile et qui l'oblige à assurer la validité les actes qu'il reçoit comme à veiller à leur efficacité. A ce titre, notamment, il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Civ. 1ère, 7 nov. 2000, n° 96-21.732) et doit, en tant que rédacteur de l'acte, à la fois éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties (Civ. 1ère, 26 janv. 1988, n° 8858-16.826). En l'espèce, il apparaît, tout d'abord, que les notaires ont été informés après la conclusion de la promesse de plusieurs difficultés susceptibles de menacer les intérêts de l'acquéreur (pièces n° 5 et 10 du dossier de Mme [J] - pièce n° 4 et n°8 du dossier d la SCP Aujay) : jugement d'orientation du 8 mars 2017 ordonnant la vente forcée du bien, courrier de l'association syndicale reçu le 12 mai 2017 relatif à des désordres imputés à un défaut d'entretien sur la propriété, courrier de la mairie communiqué le 30 juin 2017 faisant état d'un projet d'alignement des propriétés, mail du 1er juin 2017 du mandataire liquidateur des sociétés de M. [E] craignant que ce dernier organise son insolvabilité. Or, il ne peut être reproché aux notaires d'avoir par trop mis en garde Mme [J] sur les risques de l'opération, au vu des éléments dont ils ont pris connaissance, dès lors qu'ils étaient tenus à son égard d'un devoir de conseil leur imposant de l'informer de tout élément susceptible de compromettre l'efficacité de l'acte. Ensuite, il ne peut pas davantage être reproché aux notaires la rédaction défaillante de la promesse de vente dès lors qu'au regard de la situation de saisie immobilière dont ils avaient connaissance a été insérée dans la promesse une condition suspensive relative à la situation hypothécaire du bien (p. 11) et ainsi libellée : " que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d'un montant inférieur au prix de la vente payable comptant et que le promettant produise l'accord de ces créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement ". Il était donc attendu de M. et Mme [E] qu'ils effectuent les démarches nécessaires à ce titre, ce qu'ils ne pouvaient ignorer à la lecture de cette clause. Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que les notaires n'ont pas commis de faute susceptible d'engager leur responsabilité. En outre, les préjudices dont se prévalent M. et Mme [E] résultent indirectement du refus de Mme [J] de finaliser la vente, comme l'y autorisait la promesse, et sont donc en relation lointaine avec les faits imputés aux notaires, de sorte que le lien de causalité, condition sine qua non de l'engagement de la responsabilité civile, n'est pas même établi. Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées tant contre la SCP Aujay que contre la SCP Garnier. IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. et Mme [E] succombant pour l'essentiel, ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ailleurs, en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de les condamner à verser à leurs contradicteurs des indemnités destinées à compenser dans une certaine mesure les frais irrépétibles que ces derniers ont nécessairement exposés. Sans qu'il y ait lieu de réformer le jugement déféré sur ce point, M. et Mme [E] seront condamnés, au titre des frais exposés dans le cadre de l'instance en appel à régler 2 000 euros à Mme [J], 1 000 euros à la SCP Aujay et 1 000 euros à la SCP Garnier. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [F] [E] et Mme [D] [I] épouse [E] à payer à Mme [H] [T] épouse [J], la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral et dit que la condamnation produira intérêts à la date du présent jugement ; Statuant à nouveau du chef infirmé, Déboute Mme [T] épouse [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice moral ; Y ajoutant, Condamne solidairement M. [F] [E] et Mme [D] [I] épouse [E] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [F] [E] et Mme [D] [I] épouse [E] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile : * la somme de 2 000 euros à Mme [T] épouse [J], * la somme de 1 000 euros à la société Aujay-Soulat-Wendling-Hillion-Delfaud, * la somme de 1 000 euros à la société Garnier-Bloche-Darras venant aux droits de la société Raux-Garnier-Bloche. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,