Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/05782

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 22/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05782 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6RW Jugement n° 2020012325 rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal de commerce de Lille Métropole APPELANTE SAS Pic Transactions prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 2] représentée par Me Gérald Malle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE SAS Mercury Fitness ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Me Thomas Molins, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 22 mars 2023 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 8 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 mars 2023 **** EXPOSE DU LITIGE Par acte introductif d'instance délivré le 29 juillet 2020, la société Pic Transactions, agent immobilier, a assigné la société Mercury Fitness, signataire d'une promesse de bail commercial conclue par son entremise, devant le tribunal de commerce de Lille Métropole aux fins de : - la voir condamner à lui payer la somme de 61.000 euros HT soit 73.200 euros TTC en règlement de la facture 2019.10.003 du 8 octobre 2019, correspondant à des honoraires de négociation non réglés, - dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de sa date d'échéance fixée au 9 décembre 2019 et, subsidiairement à compter du 26 juin 2020, date de mise en demeure, - condamner la société Mercury Fitness au paiement de la somme de 40 euros au titre de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, Subsidiairement, - condamner la société Mercury Fitness à lui payer la somme de 61 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause, - condamner la société Mercury Fitness au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de greffe. Par jugement contradictoire du 16 septembre 2021, le tribunal de commerce a : - débouté la société Pic Transactions de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamné la société Pic Transactions à payer à la société Mercury Fitness la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Pic Transactions aux dépens. Par déclaration du 16 novembre 2021, la société Pic Transactions a interjeté appel du jugement, critiquant expressément les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes au titre du règlement de sa facture 2019.10.003 avec intérêts, subsidiairement, de sa demande de dommages et intérêts, condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'au paiement des dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 février 2022, la société Pic Transactions demande à la cour de : - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, - vu l'article 1240 du code civil - condamner la société Mercury Fitness au paiement de la somme de 61 000 euros HT au titre du préjudice de perte de chance d'obtention de la commission contractuellement prévue, - condamner la société Mercury Fitness au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous frais et dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que : - l'opération de vente doit être réputée effectivement conclue dès lors que le compromis de vente ne comportait pas de clause de dédit en faveur de l'une ou de l'autre des parties et que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs s'est réalisée même si le contrat est résolu, résilié ou ne se réalise pas, - sur la preuve de l'engagement de Mercury Fitness : - cette dernière ne conteste pas être signataire de la promesse de bail, - la concluante produit un protocole d'accord transactionnel signé entre le bailleur et le preneur mettant à charge du preneur défaillant, une indemnité de 88 430 euros au titre du dédit, - ce document est la preuve, soit que la condition suspensive s'est réalisée, soit de ce que l'échec d'accomplissement de la condition suspensive relève de la faute de la société Mercury Fitness, - la société Mercury Fitness a obtenu son financement et en a averti son propriétaire-bailleur, ce pourquoi elle s'est trouvée contrainte à une indemnisation lorsqu'elle s'est fautivement rétractée de son obligation de réitération. Bien que constituée le 24 décembre 2021, la société Mercury Fitness n'a pas conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le1er mars 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 22 mars 2023. MOTIVATION Par acte sous seings privés du 21 décembre 2018, la société Goswell a donné mandat non exclusif d'entremise à la société Pic Transactions pour la location aux conditions précisées par le mandat, en particulier un loyer annuel hors taxes et hors charges de 210 000 euros, d'une cellule commerciale sise à Ennetière-en-Weppes, cadastrée section A au numéro [Cadastre 3]. Le mandant s'est obligé dans cet acte à verser au mandataire à titre de clause pénale, en cas de manquement contractuel ou de renonciation à conclure l'opération négociée, une indemnité égale à la rémunération stipulée du mandataire, soit 30% du loyer annuel hors taxes et hors charges. Par acte authentique du 9 octobre 2019, la société Goswell et la SAS Mercury Fitness en formation ont conclu une promesse synallgamatique de bail commercial concernant l'immeuble, le loyer annuel étant fixé à 210 000 euros hors taxes. Cette promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention par le preneur d'un prêt de 1 100 000 euros remboursable en 7 ans pour la somme de 500 000 euros et 12 ans pour la somme de 600 000 euros, au taux d'intérêt maximum de 1,15% par an hors assurance, l'offre de prêt ou le refus du prêter devant être notifié au bailleur le 9 décembre 2019 au plus tard. Le preneur a versé un dépôt de garantie. Cette promesse mentionne encore que les parties reconnaissent que le bail a été négocié et conclu par l'intermédiaire de l'agence Pic Transactions et que les honoraires de négociation d'un montant de 73 200 euros TVA incluse seront supportés par le preneur. Par lettre recommandée du 26 juin 2020, le conseil de la société Pic Transactions a mis en demeure la SAS Mercury Fitness de lui payer cette somme faisant l'objet d'une facture n°2019.10.003 à l'adresse de ce preneur, étant précisé dans la lettre que le bailleur avait précisé au mandataire que le bail était en cours mais qu'un contentieux était né concernant la prise de possession des locaux. Par acte sous seings privés des 15 et 20 janvier 2021, le bailleur et la société Mercury Fitness ont transigé sur le litige né du défaut de signature du bail commercial, moyennant le versement d'une indemnité au bailleur d'un montant forfaitaire de 88 430 euros, après restitution au preneur du dépôt de garantie. La transaction précise que les parties ont été d'accord pour proroger le délai de réalisation de la promesse, que le preneur a souhaité en vain auprès du preneur renégocier le contrat comme suite à l'impact économique de la crise sanitaire et qu'il a souhaité dans ces conditions faire valoir la caducité de la promesse à défaut de réalisation de la condition suspensive. Pour débouter l'agent immobilier de sa demande, les premiers juges ont retenu que le fait générateur de la rémunération litigieuse était la signature du bail qui ne peut se confondre avec celle de la promesse et qu'en l'absence de signature du bail l'agent immobilier était mal fondé à facturer des honoraires de négociation. Les premiers juges ont également retenu que la société Mercury Fitness n'avait commis aucune faute puisque le défaut de signature du bail avait été légitimement causé par la non-réalisation de la condition suspensive et que le préjudice invoqué n'était pas prouvé, entraînant le rejet de la demande en dommages-intérêts pour perte de chance d'obtention d'une commission sur une transaction finalisée. En appel, l'agent immobilier critique ce seul dernier point du jugement entrepris et considère que la transaction produite constitue à tout le moins un commencement de preuve par écrit et qu'il est établi de manière certaine soit que la conditions suspensive s'est réalisée soit qu'elle doit être réputée comme réalisée du fait de la carence fautive du preneur. Il soutient que la transaction établit soit que la condition suspensive s'est réalisée soit que l'échec de cette condition suspensive a relevé de la faute du preneur, précisant que si la conditions suspensive n'avait pu être réalisée nonobstant les diligences normales du preneur, il aurait suffi à l'intimé d'exciper de la non-réalisation de cette condition 'pour sortir des prescriptions du bail sans avoir à procéder au règlement d'une somme quelconque au bénéfice du bailleur'. Faisant état de sa propre connaissance, mais sans faire valoir d'élément de preuve, l'agent immobilier affirme que le financement prévu à la promesse avait bien été obtenu. Toutefois, ni la pièce produite n°5 qui est constituée de la transaction déjà mentionnée, ni aucun autre élément ne prouve de faute délictuelle ou quasi-délictuelle de la société Mercury Fitness envers l'agent immobilier. La transaction en cause mentionne expressément qu'elle a été conclue 'sans aucune reconnaissance de responsabilité'. Elle ne prouve pas la faute alléguée. Les éléments précis, graves et concordants nécessaires à établir la faute alléguée ne sont pas démontrés. La faute alléguée est un fait juridique et la notion de commencement de preuve par écrit est inopérante. La déduction opérée par l'agent immobilier, quelque vraisemblable qu'elle soit, ne vaut pas preuve de la faute exigée pour lui allouer des dommages-intérêts. La demande en dommages-intérêts seule maintenue en appel n'est par conséquent pas justifiée. Le jugement entrepris sera donc confirmé. L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris ; Rejette les demandes de la société Pic Transactions ; Condamne la société Pic Transactions aux dépens d'appel. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles