Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 23/00096

Décision du 06 Août 2024 Minute n° 24/00194 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 06 Août 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle N° RG 23/00096 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XROV Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA) [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [C] [N] [Adresse 1] [Localité 4] défaillant Madame [Z] [D] épouse [N] [Adresse 1] [Localité 4] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Karima BRAHIMI, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière, présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Dates de la visite des lieux : 27 Juin 2023 ; 03 Octobre 2023 ; 05 Décembre 2023 Date des débats : 27 Février 2024 ; 07 Mai 2024 ; 11 Juin 2024 Date de la mise à disposition : 06 Août 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [C] [N] est titulaire d'un contrat de location daté du 05 avril 2020 portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Le contrat mentionne un appartement de type T2 de 35m2. Il est renvoyé aux procès-verbaux de transport judiciaire sur les lieux des 07 juin 2023 et 05 décembre 2023 (annexés au présent jugement), pour une description des lieux. La communauté d'Agglomération Plaine Commune et la Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci-après dénommée "SOREQA") ont signé un traité de concession le 13 novembre 2018 ayant pour objet le traitement multisites de l'habitat indigne, l'immeuble en litige faisant partie de cette opération. Le traité de concession a délégué à la SOREQA l'exercice du droit de préemption urbain. Par acte de vente du 25 juillet 2022, la SOREQA a acquis par voie de préemption l'appartement occupé par Monsieur [C] [N] et son épouse Madame [Z] [D], et a souhaité, suite à cette acquisition, procéder à leur éviction définitive en application des dispositions des l'article L314-2 du code de l'urbanisme et des articles L423-2 et L423-3 et suivants du code de l'expropriation. Par une requête datée du 31 mars 2023 et reçue le 03 avril 2023, la SOREQA a sollicité la fixation de ses obligations à l'égard de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [D]. Par ordonnance du 27 avril 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 27 juin 2023. Par ordonnance du 03 octobre 2023 fixant la nouvelle date de visite des lieux, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 05 décembre 2023. La SOREQA a notifié ces décisions à Monsieur [C] [N] et à Madame [Z] [D] par actes de commissaire de justice délivrés le 06 juin 2023, à étude, et le 02 novembre 2023, à tiers présent. Monsieur [C] [N] était présent lors du premier transport sur les lieux et absent lors du second. Madame [Z] [D] était absente lors des deux transports sur les lieux. Dans son dernier mémoire récapitulatif enregistré au greffe de l'expropriation le 08 février 2024 et notifié à Monsieur [C] [N] le 12 février 2024, la SOREQA sollicite la fixation de ses obligations à l'égard de Monsieur [C] [N] de la manière suivante : - de fixer l'indemnité à revenir à Monsieur [C] [N] au titre de son éviction des locaux qu'il occupe sis [Adresse 1] à [Localité 4] à néant, toutes causes de préjudices confondues, - de juger que la SOREQA n'a pas d'obligation de relogement à l'encontre de Monsieur [C] [N] conformément aux dispositions prévues par les articles L423-1, L423-2 et L423-3 du code de l'expropriation, L314-1 et L314-2 du code de l'urbanisme. Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [D] n'ont pas constitué avocat. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé expressément aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 27 février 2024 et mise en délibéré au 26 mars 2024 Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre à Monsieur [C] [N] et à Madame [Z] [D] de constituer avocat et renvoyé l'affaire à l'audience du 07 mai 2024, audience renvoyée une ultime fois au 11 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I / Sur les textes applicables L'article L314-2 du code de l'urbanisme dispose, dans son premier alinéa, que : Si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L.322-1du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...). L'article L423-2 du code de l'expropriation précise, dans son premier alinéa, que : S'il est tenu à une obligation de relogement, l'expropriant en est valablement libéré par l'offre aux intéressés d'un local correspondant à leurs besoins et n'excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. L'article L314-3 du code de l'urbanisme précise dans son premier alinéa et dans l'hypothèse d'une éviction provisoire, dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources (...). Le code de l'urbanisme, dans le 1er alinéa de l'article L314-1, étend le champ d'application des obligations qu'il définit aux articles suivants à la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le troisième livre, intitulé Aménagement foncier, et à la personne qui bénéficie d'une expropriation. Ce même article précise, dans son second alinéa, que les occupants visés s'entendent au sens de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que des preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. Le juge de l'expropriation connaît, en application des dispositions de l'article L423-3 du code de l'expropriation : - des contestations relatives au relogement des locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, lesquelles sont instruites et jugées conformément aux dispositions du livre III, - de la fixation du montant de l'indemnité de déménagement et, s'il y a lieu, de celui d'une indemnité de privation de jouissance. II / Sur la détermination des obligations de la SOREQA envers Monsieur [C] [N] et son épouse Madame [Z] [D] En l'espèce, le droit de relogement de Monsieur [C] [N] est contesté de même que son droit à indemnisation. La SOREQA soutient qu'initialement elle souhaitait procéder au relogement des locataires, que cependant, souhaitant s'assurer de la réalité de l'occupation des lieux par Monsieur [N] et sa famille, elle a saisi le juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins d'obtention d'un droit de faire constater, par huissier de justice, les conditions d'occupation du logement. La SOREQA soutient que le procès-verbal de constat du 08 septembre 2023 est sans équivoque et que Monsieur [C] [N] ne réside pas dans les lieux et réalise une sous-location de l'appartement. La SOREQA en déduit que Monsieur [N] ne peut être considéré comme occupant les lieux conformément aux dispositions de l'article L521-1 du code de l'urbanisme et qu'en conséquence aucune indemnité n'est proposée. La SOREQA ajoute que les conditions de l'article L314-2 du code de l'urbanisme ne sont pas acquises et qu'elle est par conséquent libérée de son obligation de relogement. En l'espèce, la SOREQA transmet l'ordonnance du juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, datée du 24 juillet 2023, commettant la SELARL Juris Grand Paris, huissier de justice, aux fins notamment de constater les conditions d'occupation et d'habitation du logement en litige. La SOREQA produit le procès-verbal de constat dressé le 08 septembre 2023 par Maître [X], commissaire de justice, indiquant clairement que lors de sa visite, trois personnes étaient présentent sur les lieux, Messieurs [C] [L], [P] [G] et [E] [S] et que Monsieur [L] a expliqué au commissaire de justice qu'il occupe cet appartement avec Messieurs [P] [G] et [E] [S] contre le versement d'un loyer de 500 euros par mois à Monsieur [N]. Le commissaire de justice a en outre constaté la présence de deux lits superposés et d'un canapé lit. En ce qui concerne les bénéficiaires du droit au relogement, la lecture des textes précités montre qu'y figure une condition tenant à l'occupation du logement. Or, en l'espèce, au regard des constatations du commissaire de justice, il apparaît que Monsieur [N], certes titulaire d'un contrat de location daté du 05 avril 2020 portant sur l'appartement en litige, n'occupe pas les lieux. En outre, il semble également que Monsieur [N] sous-loue cet appartement à trois personnes et ce alors que le contrat de bail ne prévoit pas une telle possibilité. En outre, le tribunal observe qu'il n'a jamais été possible de visiter le logement. En effet, lors du transport sur les lieux du 27 juin 2023, Monsieur [C] [N] bien que présent ne disposait pas des clefs de son appartement, et lors du transport sur les lieux du 05 décembre 2023, ni Monsieur [C] [N] ni Madame [Z] [D] n'étaient présents, seul le père de Monsieur [C] [N] était présent mais ne disposait pas des clefs. Le tribunal s'interroge sur l'absence de possession des clefs du logement en litige par Monsieur [C] [N] (ou son père le représentant lors du deuxième transport) pourtant propriétaire. Dès lors que Monsieur [N] n'occupe pas le logement en litige, les conditions de l'article L314-2 du code du code de l'urbanisme ne sont pas réunies, et l'obligation de relogement prévue à cet article n'est par conséquent pas applicable à Monsieur [N] et son épouse, étant par ailleurs relevé qu'aucune demande de relogement n'a été formulée par Monsieur [N] et son épouse. S'agissant de l'indemnisation, en l'absence de demande de Monsieur [N] et de Madame [D], les obligations de la SOREQA seront fixées selon ses offres, à savoir : une indemnité fixée à néant. III/ Sur les dépens L'article L312-1 du code de l'expropriation dispose que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. Conformément aux dispositions de l'article L312-1 précité la SOREQA, expropriante, supportera seule les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant par décision réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort et susceptible d'appel, ANNEXE à la présente décision les procès-verbaux de transport des 27 juin 2023 et 05 décembre 2023, DIT que la SOREQA n'a pas d'obligation de relogement à l'égard de Monsieur [C] [N] et de son épouse Madame [Z] [D] en application des dispositions des articles L314-1 et L314-2 du code de l'urbanisme, L423-2 du code de l'expropriation et L521-1 du code de la construction et de l'habitation, FIXE l'indemnité due à Monsieur [C] [N] et à son épouse Madame [Z] [D] à néant, DIT que les dépens de la présente procédure sont à la charge de la SOREQA, au besoin l'y condamne. Fait à Bobigny, le 06 août 2024 Cécile PUECH Karima BRAHIMI Greffière Vice-présidente