Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.C.I. [Adresse 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jean FOIRIEN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/04784 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHW
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 27 mars 2025
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], Représenté par son syndicat MA VILLE IMMOBILIER - [Adresse 4]
représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008
DÉFENDERESSE
S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier d’audience,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 janvier 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffierde délibéré
Décision du 27 mars 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04784 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHW
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] est propriétaire du lot n°14 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI [Adresse 5] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 avril 2021 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice MAVILLE IMMOBILIER :
- 1 606,69 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2021 pour la période du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2019 sur la somme de 538,69 euros due à cette date, du 3 mars 2020 sur la somme de 427,20 euros, et du 6 février 2021, jour de l'assignation, sur le surplus,
- 154,83 euros à titre des frais nécessaires au recouvrement,
- 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice MAVILLE IMMOBILIER, a par acte d' huissier de justice en date du 6 août 2024, fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 3541,74 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2022,
- 1368 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de sa demande, il fait valoir que la SCI [Adresse 5] ne paye pas les appels de charges depuis plusieurs années, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise qu’un appel de carence a du être effectué auprès de l’ensemble des copropriétaires.
Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI [Adresse 5] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
En application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
En vertu de l’article 14-1 de ce texte, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 prévoit par ailleurs que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande:
- une attestation de propriété concernant l'immeuble et relatif au lot n°14,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024
- la répartition individuelle de charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 février 2021, 30 juin 2021, 7 juin 2022, 25 mai 2023, 2 avril 2024 comportant :
o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024,
o vote des travaux suivants : ratification de travaux urgents de remplacement de la descente d’eau et de la colonne d’alimentation (AG du 2 avril 2024 résolution 12 – somme appelée le 1er janvier 2024),
- un certificat de non recours des dites assemblées générales,
- un état récapitulatif de la créance au 1er juillet 2024,
- quatre courriers de mise en demeure envoyés en lettre simple,
- trois courriers de mises en demeure en recommandé avec accusé de réception,
- deux mises en demeure par avocat par courriers recommandés avec accusé de réception,
- le contrat de syndic.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3541,74 euros, portant sur la période du 1er janvier 2021 (1er trimestre 2021 inclus) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus).
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 3541,74 euros.
Cette somme ne produira pas intérêt à compter de la mise en demeure du 9 juin 2022 qui n’a pas été envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception mais de l’assignation.
Sur la demande en remboursement des frais exposes par la copropriété
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires exposés par une copropriété pour obtenir le paiement des charges dues doivent être intégralement remboursés par le copropriétaire défaillant.
Par frais nécessaires, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, telles qu'une mise en demeure ou une sommation de payer, indispensables à la mise en œuvre du privilège prévu à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Les frais de relance avant mise en demeure, de contentieux ou encore de gestion ne peuvent en revanche être considérés comme des frais nécessaires au sens de ce texte. Ces frais font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Il en est de même des frais de suivi de procédure et des honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou l'avocat, et ce d'autant plus en l'espèce que le contrat de syndic ne prévoit leur facturation au copropriétaire concerné qu'en cas de diligences exceptionnelles qu'il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de démontrer, la simple transmission d’une facture n’étant pas de nature à démontrer l’exécution de diligences exceptionnelles.
Le choix du syndicat des copropriétaires de multiplier les courriers de mise en demeure et/ou relances avant d'introduire l'action en justice, alors que persiste la situation d'impayés ne saurait en revanche peser sur le débiteur dès lors que cette multiplication n'est pas nécessaire.
En l'espèce, outre les frais de remise du dossier à l'huissier qui n'ont, tel que précédemment exposé, pas lieu d'être mis à la charge du copropriétaire défaillant, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 5] à prendre en charge les frais de trois mises en demeure dont il n’est justifié que pour une seule l’envoi en courrier recommandé. Seule l'expédition de cette mise en demeure, dont le coût sera fixé à 20 euros, doit être considérée comme nécessaire.
Il convient en conséquence de condamner la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, le surplus de la demande ne correspondant pas à de tels frais au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Sur les dommages-intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, il est établi que la SCI [Adresse 5] ne paye pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années. Elle a déjà été condamnée à ce titre. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Un appel de carence a dû être effectué. Enfin, de nombreuses mises en demeure et courriels lui ont été envoyés tel que cela figure en procédure, sans reprise des paiements de sa part.
La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les demandes accessoires
La SCI [Adresse 5], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il apparaît en outre équitable d'allouer au demandeur la somme de 1500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l'exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, n'a lieu d'être écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort ;
CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice MAVILLE IMMOBILIER les sommes de :
- 3541,74 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2024 pour la période du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 20 euros à titre des frais nécessaires au recouvrement,
- 1000 euros au titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice MAVILLE IMMOBILIER la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 5] aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.
La greffière, La juge
