Texte intégral
MINUTE N° 342/2024
Copie exécutoire
à Me HARNIST
Le 25 septembre 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04523 -
N° Portalis DBVW-V-B7G-H7DL
Décision déférée à la cour : 16 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [N] [P] épouse [H]
demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]
représentée par Me Dominique HARNIST, Avocat à la cour
INTIMÉE :
La S.A.R.L. RUBLOU prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1] à [Localité 4]
non représentée, régulièrement assignée le 21 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Myriam DENORT, Conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE
ARRÊT réputé contradictoire
- prononcé publiquement, après prorogation le 3 juillet 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffère, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La copropriété sise [Adresse 1] [Adresse 2] à [Localité 4] comprend au rez-de-chaussée et au sous-sol des locaux commerciaux appartenant à deux propriétaires distincts :
- Mme [N] [P] épouse [H] est propriétaire des lots numéros 1, 2 et 26, la SARL Rublou y exploitant un fonds de commerce de restauration
- la SCI Wial est propriétaire des lots numéros 24 et 25 dans lesquels est également exploité un local commercial.
Suite à la découverte d'une fuite ayant impacté la répartition des charges d'eau au sein de la copropriété, le syndic a décidé d'imputer l'intégralité des charges d'eau froide relatives au compteur « commerces » à Mme [P].
Par actes d'huissier de justice délivrés les 19 et 25 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait attraire Mme [P], la SCI Wial et le syndic, la SAS Nexity Lamy, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir condamner, à titre principal, Mme [P] à lui payer la somme de 35 872,04 euros, subsidiairement, Mme [P] et la SCI Wial à lui payer respectivement les sommes de 14 806,92 euros et 21 065,12 euros, encore plus subsidiairement la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 35 872,04 euros.
Par acte d'huissier de justice délivré le 8 septembre 2020, Mme [P] a fait attraire la SARL Rublou devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir condamner cette dernière à la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard s'il ne devait pas être fait droit à sa demande d'appel en garantie formulée à l'encontre de la société Nexity Lamy.
Par jugement du 16 novembre 2022, le tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a notamment :
condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 12 825,03 euros au titre du solde de charges arrêté au 08 avril 2021 ;
déclaré recevable la demande de Mme [P] tendant à être garantie par la SAS Nexity Lamy de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard ;
rejeté :
la demande de Mme [P] tendant à être garantie par la société Nexity Lamy de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard,
la demande de Mme [P] tendant à être garantie par la société Rublou de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard,
la demande de la société Nexity Lamy tendant à être garantie par la société Rublou de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard ;
condamné Mme [P] et la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] - [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [P] et la société Nexity Lamy aux dépens ;
débouté les parties de 1'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.
Le tribunal a, tout d'abord, indiqué qu'il était établi que la surconsommation d`eau des commerces entre 2014 et 2016 résultait de la négligence de Mme [P], en particulier du défaut d'entretien du chauffe-eau litigieux et que cette dernière devait en répondre en application de la clause d'aggravation des charges présente au règlement de copropriété.
Il a ensuite retenu que Mme [P] était responsable à hauteur de 40 % de la perte de chance d'éviter pour les deux commerces une surconsommation d'eau sur la période comprise entre le 10 mars 2014 et fin juillet 2015.
Il a alors condamné Mme [P] à payer la somme de 12 825,03 euros au syndicat des copropriétaires au titre du solde des charges dû au 8 avril 2021.
Sur l'appel en garantie de Mme [P] à l'encontre de la société Rublou, après l'avoir déclaré recevable et rappelé les dispositions de l'article 1147 du code civil, le tribunal a indiqué qu'ayant été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires le solde de l'ensemble des charges de copropriété lui incombant et non seulement le solde des consommations d'eau, celle-ci était mal fondée à appeler en garantie son locataire pour l'ensemble des sommes par elle dues au syndicat des copropriétaires, dont elle n'alléguait ni ne justifiait qu'elles étaient récupérables dans leur intégralité.
Il a ajouté que Mme [P] ne justifiait pas des sommes déjà réclamées à son locataire entre 2014 et 2019 et, le cas échéant, payées et l'a donc déboutée de son appel en garantie.
Mme [P] a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 14 décembre 2022 en précisant que cet appel tendait à l'annulation, respectivement l'infirmation, à tout le moins la réformation du jugement entrepris en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à être garantie par la SARL Rublou de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard.
L'instruction a été clôturée le 7 novembre 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2023, Mme [P] demande à la cour de :
déclarer son appel bien-fondé ;
y faisant droit,
infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de son appel en garantie à l'encontre de la société Rublou ;
et statuant à nouveau sur ce point :
condamner la SARL Rublou à la garantir de toute condamnation prononcée à son égard tant en principal qu'en accessoires ;
en conséquence :
condamner la SARL Rublou à lui payer :
une somme de 12 825,03 euros avec intérêts légaux à dater du 16 novembre 2022,
les frais et indemnités d'article 700 du code de procédure civile de première instance ;
condamner la SARL Rublou à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
Mme [P] expose que le bail commercial conclu avec la société Rublou le 30 juin 2010 a fixé les charges et conditions que le preneur s'obligeait à exécuter notamment aux termes de ses articles 4-1 et 4-12.
Elle entend rappeler que le ballon d'eau chaude desservant le local commercial loué par la société Rublou, implanté au sous-sol dans une partie commune, s'est révélé être fuyard et a été à l'origine d'une considérable surconsommation d'eau.
Elle soutient que, par application du contrat de bail les liant, le preneur était tenu d'entretenir les lieux et de régler au titre des charges locatives l'intégralité de ses consommations, de sorte que c'est à tort que le tribunal a estimé qu'elle aurait commis une faute alors que c'était à son locataire d'entretenir les lieux avec ses éléments d'équipement et d'assumer le paiement des charges individuelles.
S'agissant des charges de copropriété, Mme [P] invoque les dispositions contractuelles qui démontrent que la charge liée à la consommation d'eau est récupérable en son intégralité sur le locataire, le bailleur n'étant tenu qu'aux gros travaux de réparation résultant des dispositions de « l'article 606 », de sorte que la société Rublou doit la garantir à hauteur de la somme de 12 825,03 euros telle que fixée par le jugement entrepris, soulignant que ce dernier a commis une erreur en fixant ce montant comme étant dû par elle au titre de l'ensemble des charges de copropriété alors qu'il correspond à elle seule à la surconsommation afférente aux lots occupés par la société Rublou.
Elle argue de ce qu'elle ne pouvait justifier de mises en demeure adressées à son locataire avant la présente procédure puisqu'elle contestait intégralement les montants qui lui étaient réclamés par le syndicat des copropriétaires ; elle s'est, en revanche, adressée en vain à son locataire quant à ce problème le 11 février 2019.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées le 21 mars 2023 à la société Rublou à sa personne, celle-ci n'ayant pas constitué avocat.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de Mme [P] aux conclusions transmises à la date susvisée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est indiqué que la société Rublou n'ayant pas constitué avocat, il sera statué par arrêt réputé contradictoire. Non comparante, elle est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Sur l'appel en garantie de la société Rublou
Aux termes de l'article 4 du bail commercial du 30 juin 2010 liant Mme [N] [P] à la société Rublou, le preneur doit entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et supporter :
d'une part, toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradation résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle et, d'autre part, les réparations telles que résultant des dispositions des articles 605 et 1754 du code civil,
les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil, celles définies par l'article 1755 du code civil restant à la charge du bailleur.
Cet article met également à la charge du preneur toute consommation personnelle d'eau selon les indications des compteurs et relevés sans que le bailleur en soit responsable.
Le jugement entrepris a retenu que la surconsommation d'eau avait été générée par l'existence d'une fuite d'eau affectant, à compter de l'année 2014, le chauffe-eau appartenant à Mme [P], équipement privatif se trouvant dans une partie commune, cette fuite ayant été réparée par la société Rublou tel que cela ressort d'un courrier du 4 février 2019 adressé par le conseil de Mme [P] au syndicat des copropriétaires.
Mme [P] ayant été condamnée par le jugement entrepris à payer la somme de 12 825,03 euros au syndicat des copropriétaires au titre du solde des charges de copropriété dû au 8 avril 2021, elle est en droit, au regard de l'article 4 du bail commercial la liant à la société Rublou, d'appeler cette dernière en garantie pour le paiement de la somme afférente à la surconsommation d'eau.
Mme [P] justifie par les comptes individuels de charges de ce que les charges récupérables liées à l'eau pour les années 2014, 2015 et 2016, s'élevaient à 18 002,44 euros (3 076,30 € + 12 132,10 € + 2 794,04 €) auquel s'ajoutent les reports de consommation d'eau pour 2015 et pour 2016 tel qu'indiqués dans le relevé de
compte du 8 avril 2021 pris pour base de calcul par le premier juge soit 21 065,12 euros (17 121,93 € + 3 943, 19 €) ; le total obtenu est de 39 067,56 euros dont il convient de déduire :
les charges dues usuellement à savoir hors période de fuite du chauffe-eau telles que figurant dans le décompte de charges de 2018 : 1 097,34 euros ([ 182,89 € +70,80 € +112,09 €] x 3)
les avoirs du 2 juillet 2020 et du 14 octobre 2020 tels qu'apparaissant dans le relevé de compte du 8 avril 2021 : 17 781,54 euros (5 667,36 € + 12 114,18 €).
Le total ainsi obtenu est de 20 188,68 euros duquel doivent encore être déduites les sommes fixées par le jugement entrepris à savoir, d'une part, la somme de 4 349,01 euros correspondant aux dommages et intérêts mis à la charge du syndic au titre de la surconsommation d'eau et, d'autre part, celle de 1 534,14 euros correspondant à la part de consommation d'eau imputable à la SCI WIAL sur les années 2015 et 2016, de sorte que le montant dû au titre des charges d'eau est de 14 305,53 euros.
L'appel en garantie ne pouvant avoir lieu que dans la limite de la somme retenue par le jugement entrepris, il a lieu de faire droit à la demande de Mme [P] tendant à condamner la société Rublou à la garantir de sa condamnation à payer la somme de 12 825,03 euros en principal au syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d'eau de cette société au 8 avril 2021 et avec les intérêts.
Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Mme [P] n'a pas demandé l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de condamnation de la société Rublou à lui payer une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que la cour n'est pas saisie de ce chef de demande.
La société Rublou est condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à Mme [P] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 16 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [N] [P] tendant à être garantie par la SARL Rublou de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son égard ;
Statuant de nouveau sur ce seul point :
CONDAMNE la SARL Rublou à garantir Mme [N] [P] de sa condamnation à payer la somme en principal de 12 825,03 euros (douze mille huit cent vingt-cinq euros et trois centimes) au syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d'eau au 8 avril 2021 prononcée par le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 16 novembre 2022 et avec les intérêts ;
Y ajoutant :
CONDAMNE la SARL Rublou aux dépens de la procédure d'appel ;
CONDAMNE la SARL Rublou à payer à Mme [N] [P] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.
La greffière, La conseillère,
