Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 24/00307 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPPX
du 22 Avril 2025
N° de minute
affaire : S.C.I. [P]
c/ Syndic. de copro. LA VIGIE, sis [Adresse 3], S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (ANA)
Expédition délivrée à
Me Sophie JONQUET
Me Jenny SAUVAGE-FAKIR
Me Olivier TAFANELLI
Me Pierre VARENNE
le
l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux Avril à 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Février 2024 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
S.C.I. [P]
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE
Rep/assistant : Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE
DEMANDERESSE
Contre :
Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice la SARL ANA
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (ANA)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSES
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SCI [P] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LA VIGIE et la SARL ANA, Administrateurs Niçois associés.
A l'audience du 4 mars 2025 à laquelle l'affaire a été retenue après plusieurs renvois, la SCI [P] représentée par son conseil demande dans ses dernières écritures reprises oralement à l'audience :
- de prendre acte qu'elle se désiste de ses demandes de communication des documents formées à l’encontre de la SARL ANA ;
- d'ordonner au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la remise sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir des pièces suivantes : factures et relevés bancaires, état des dépenses pour les années 2010 à 2020 , relevés bancaires, état des dépenses pour les années 2021 et 2022, les notifications afférentes aux procès-verbaux d'assemblée générale et le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2013 de la copropriété [Adresse 8] ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA VIGIE de ses demandes ;
- à titre subsidiaire qu'elle s'en rapporte sur la demande de médiation ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LA VIGIE à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SARL ANA de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose au soutien de ses demandes qu'elle a acquis au sein de la copropriété [Adresse 8] située à [Localité 10], trois appartements constituant les lots 2 à 4 ainsi qu'un terrain, que la copropriété se situe dans une zone considérée comme étant classée sur la liste des monuments naturels et que les tantièmes se répartissent entre trois copropriétaires, M. [I], M. [N] et elle-même. Elle expose que la SARL ANA Administrateurs Niçois associés, a été désignée aux fonctions de syndic par l'assemblée générale du 24 juillet 2019 et que lors de l'assemblée générale du 3 août 2023, elle a été désignée de son côté membre du conseil syndical. Elle précise avoir sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2023 au syndic l'accès aux comptes et plus généralement à la comptabilité du syndicat des copropriétaires pour les années 2010 à 2021 mais qu’il n'a pas daigné répondre à sa demande, qu'elle déplore de nombreux dysfonctionnements au sein de la copropriété et que le 1er mars 2024, le syndic a informé les copropriétaires qu'il donnait sa démission à compter du 1er juin 2024. Elle ajoute que la SCP [X] [V] a été désignée par une ordonnance sur requête en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de six mois et que la SARL ANA a finalement transmis des éléments comptables et les archives à l'administrateur provisoire le 3 septembre 2024 puis qu'un nouveau syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, a été désigné lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2024.
Elle soutient qu’en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance à sa demande et après en avoir donné avis au syndic de toutes les pièces et documents se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété, qu'il reçoit sur sa demande communication de tous documents intéressant le syndicat et qu'un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance de ces éléments. Elle expose qu'en l'état de la démission de la SARL ANA qui n'est plus le syndic de l'immeuble, cette dernière n'est plus en mesure de communiquer les pièces sollicitées de sorte qu'elle abandonne sa demande formée à son encontre mais qu’elle maintient sa demande envers le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic. Elle soutient justifier d'un intérêt légitime en application de l'article 145 du code de procédure civile à obtenir la communication par le syndicat des copropriétaires des pièces visées dans ses écritures car contrairement à ce que soutient ce dernier, les éléments sollicités n'ont pas été mis à la disposition du conseil syndical et que bien que l'administrateur provisoire lui ait communiqué différents éléments suite à sa demande, il lui manque encore des pièces.
Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LA VIGIE, représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l'audience :
- le rejet des demandes ;
- à titre subsidiaire ordonner une médiation ;
- condamner la SCI [P] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il expose que la VIGIE est une petite copropriété prestigieuse comprenant trois copropriétaires, que la SCI [P] est membre du conseil syndical depuis le 1er août 2023 et que depuis l'acquisition de ses appartements, elle multiplie les procédures à l'encontre son encontre, envers le syndic et les autres copropriétaires. Il indique qu'au regard des nombreux conflits, la copropriété a été successivement administrée par différents syndics et administrateur judiciaire et que la société MAVILLE IMMOBILIER a été nommée syndic lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2024. Il explique que la SARL ANA, précédent syndic, avait en son temps recueilli les documents listés dans ses écritures qui ont été mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires et que les différentes procédure initiées par la SCI KARAMAROV démontrent qu'elle est déjà en possession de nombreux documents et archives de la copropriété. Il ajoute qu'en application des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967, seul le conseil syndical et non pas chacun de ses membres, a le droit de recevoir sur sa demande, communication des documents intéressants le syndicat et qu'à aucun moment l'accès au bureau du syndic a été refusé à la SCI [P] pour consulter et prendre copie des documents de sorte qu'elle n'est pas en droit de solliciter leur communication sous astreinte. À titre subsidiaire, il indique qu’en raison de la multiplication des procédures, une médiation pourrait permettre aux parties de régler leurs différends.
La SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES “ ANA” représentée par son conseil demande dans ses écritures reprises à l'audience :
- le rejet des demandes ;
- la condamnation de la SCI KARAMAZO à lui payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose qu'elle a été le syndic de la copropriété à compter du 25 juillet 2019, que la SCI [P] a réalisé sans aucune autorisation des travaux ayant eu pour objet de clore et d'empêcher tout accès au bâtiment à usage de garage situé à proximité de la villa et se trouvant dans les parties communes et qu'elle l’a faite assigner en référé afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte à démolir l'ensemble des constructions, que la procédure est actuellement en cours et que le même jour, soit le 6 février 2024 cette dernière l'a faite assigner afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte à lui communiquer un ensemble de documents excédant la totalité des archives détenues par elle. Elle ajoute que la présente procédure qui vise à instrumentaliser le tribunal pour exercer une mesure de rétorsion à son égard dans un contexte particulièrement conflictuel est infondée et qu'en raison de son impossibilité de gérer sereinement la copropriété, elle s'est trouvée contrainte de mettre fin à son mandant à compter du 1er juin 2024. Elle précise qu'elle ne peut délivrer plus d'archives qu'elle n'en détient, que l'ancien syndic PICADO lui avait remis le 2 septembre 2019 la totalité des archives en sa possession notamment les procès-verbaux d'assemblée générale de 2013 à 2019, le règlement de copropriété, les plans, les contrats et les factures non réglées, que la demanderesse ne justifie pas de son intérêt à obtenir des archives datant de 2010 et que ses demandes sont infondées car seul le conseil syndical peut obtenir une copie des documents se rapportant à l'administration de la copropriété et non pas un membre agissant seul.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le désistement :
Selon l'article 384 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
Selon l'article 395 du code de procédure civile, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
En l'espèce, il convient de donner acte à la SCI [P] qu' elle se désiste de sa demande de communication de pièces sous astreinte formée à l'encontre de la société ANA, ancien syndic, au motif que cette dernière a mis fin à ses fonctions à compter du 1er juin 2024.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.
Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.
Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Selon l'article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues aux articles 21-1 à 21-5 et 25 a de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'aux articles 21 et 21-1 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue au même article.
Il ressort des dispositions susvisées que le conseil syndical peut prendre connaissance et copie à sa demande après en avoir donné avis au syndic, de toutes les pièces et documents se rapportant à la gestion de la copropriété et intéressant le syndicat. Toutefois, il est également prévu à l'article 26 du décret du 17 mars 1967 qu'un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, le moyen soulevé en défense tiré du fait que seul le conseil syndical peut obtenir les documents se rapportant à la gestion de la copropriété est inopérant, un membre du conseil syndical pouvant également prendre connaissance et copie des pièces intéressant le syndicat, au bureau du syndic ou dans un lieu arrêté en accord avec lui.
Il ressort des pièces versées aux débats que la copropriété la VIGIE comprend trois copropriétaires et que lors de l'assemblée générale du 1er août 2023, la SCI [P] a été désignée membre du conseil syndical à l'instar de M. [I] pour une durée d'un an.
Le 24 octobre 2023, la SCI [P] par l'intermédiaire de son conseil a sollicité du syndic la SARL ANA, la transmission de l'ensemble des documents comptables pour les années 2010 à 2021.
Il est établi que suivant une assignation du 6 février 2024 le syndicat des copropriétaires LA VIGIE, représenté par son syndic, la SARL ANA a fait assigner la SCI [P] devant le juge des référés en vue d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de remise en état des parties communes et ce sous astreinte.
Le même jour soit le 6 février 2024, la SCI [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LA VIGIE et la SARL ANA en sa qualité de syndic, devant la présence juridiction en vue d'obtenir leur condamnation à lui transmettre sous astreinte des documents comptables ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété depuis 2010.
Dans un courrier du 1er mars 2024, la SARL ANA, a indiqué mettre fin à son contrat trois mois après la réception de la présente, au motif que la situation conflictuelle et la quantité indécente d'assignations ne lui permettait plus d'administrer les parties communes de l'immeuble sereinement et que le climat délétère entre les deux copropriétaires enlisait son cabinet dans un conflit qui ne la concerne pas.
Par mail du 6 mai 2024, la SARL ANA par l'intermédiaire de son conseil a indiqué à M. [J] se présentait comme ayant reçu procuration de la demanderesse pour effectuer la visite et obtenir les pièces, qu'un rendez-vous a été proposé pour le 7 mai 2024 dans les locaux du syndic afin de consulter les pièces sollicitées, que le syndic a accepté de le recevoir pour consulter les éléments comptables afférents aux comptes qui seront soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale, que les états comptables sont disponibles sur l'extranet de la copropriété et que les pièces évoquées font l'objet d'une procédure actuellement pendante et seront le cas échéant communiquées dans le cadre de cette instance selon son issue.
Dans un mail en réponse du 7 mai 2024, M. [J], a répondu qu'il confirmait sa présence dans les locaux de la société le jour même, qu'il prenait acte que le syndic indiquait être en possession des procès-verbaux d'assemblée générale de 2013 à 2019 ainsi que de certains relevés de compte, état des dépenses et factures demandés dans le cadre de son précédent courrier et de la procédure en cours et qu’il vérifierai lors de sa venue la présence de ces pièces.
Il n’est cependant pas justifié des suites de cette visite.
Dès lors, force est de relever ainsi que l'indique le syndicat des copropriétaires LA VIGIE qu'il n'est pas rapporté la preuve que l'accès au bureau du syndic aurait été refusé à la SCI [P] pour consulter et prendre copie des documents de la copropriété.
En outre, il est établi que la SCP [V] [X] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété suivant une ordonnance du 18 juin 2024 pour une durée de six mois puis que lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2024, la SAS MAVILLE IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic.
La SCI [P] reconnait dans ses écritures que suite à la cessation du mandat de syndic de la SARL ANA, cette dernière a transmis à la SCP [V] [X] es qualité d’administrateur provisoire, les documents en sa possession le 3 septembre 2024 puis que l'administrateur provisoire lui a communiqué une partie des éléments sollicités notamment les procès-verbaux d'assemblée générale de 2010 à 2023 tout en faisant valoir que certaines pièces à savoir les factures, relevés bancaires et les états des dépenses pour les années 2010 à 2020, les relevés bancaires et les états des dépenses pour les années 2021 et 2022, la notification des procès-verbaux d'assemblée générale de 2010 à 2020 ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale de 2013 sont manquants.
Il ressort toutefois d'un mail de l'administrateur provisoire du 19 novembre 2024 puis du 17 décembre 2024, que ce dernier a bien adressé à la SCI [P] la situation comptable ainsi que ses annexes puis lui a transmis le lien des archives dématérialisées de la copropriété.
Or, bien que la SCI [P] soutienne que certaines pièces sont manquantes, force est relever qu'elle ne verse aucun justificatif en ce sens et qu'il ressort des éléments susvisés que les archives dématérialisées transmises par le précédent syndic lui ont été adressées, via un lien de téléchargement.
En outre, le syndicat des copropriétaires de la copropriété la VIGIE ainsi que l'ancien syndic la SARL ANA exposent que l'ensemble des documents en leur possession ont déjà été mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires et que les pièces comptables sont tenues à la disposition de la société demanderesse avant chaque assemblée générale, la SARL ANA précisant avoir transmis l'intégralité des pièces qui étaient en sa possession à l'administrateur judiciaire et ne pas détenir d'autres pièces, à l'instar du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments et de la transmission des archives de la copropriété et des éléments comptables en cours de procédure à la SCI [P], le syndicat des copropriétaires de la VIGIE exposant ne pas détenir d'autres pièces que celles déjà transmises à cette dernière, qui ne démontre pas de surcroît que l’accès au bureau du syndic pour consulter et obtenir copie des pièces lui aurait été refusé, il convient de rejeter la demande de communication de pièces sous astreinte.
Sur les demandes accessoires :
L'équité commande au vu de la nature du litige, de son issue et des circonstances de l'espèce, de rejeter l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties supportera ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,
CONSTATONS que la SCI [P] se désiste de sa demande de communication de pièces sous astreinte formée à l’encontre la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES ANA ;
REJETONS la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI [P] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ;
REJETONS les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chacune des parties supportera ses propres dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
