Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 8]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/11021 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRWO
N° de MINUTE : 25/00727
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION SAS
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103
C/
DEFENDEUR
Monsieur [F] [T]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Mars 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [F] [T] est propriétaire des lots n°10 et 29 de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] (93).
Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, a fait assigner Monsieur [F] [T] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Monsieur [T] à lui payer les sommes suivantes :
o 21.849,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 inclus,
o 1.914,55 euros au titre des frais nécessaires,
o 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 3.384 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
CONDAMNER Monsieur [T] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes auxquelles il sera condamné ;
ORDONNER l’anatocisme ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [T], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [T] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2024 et fixée à l'audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [T];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2015, 09 octobre 2015, 29 novembre 2016, 31 octobre 2017, 19 septembre 2018, 04 juin 2018, 20 février 2020, 18 novembre 2021, 22 novembre 2022 et 18 janvier 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les contrats de syndic en vigueur du 04 juin 2019 au 31 décembre 2020, du 20 février 2020 au 31 décembre 2021, du 09 février 2021 au 31 décembre 2022, du 18 novembre 2021 au 31 décembre 2023 et du 04 octobre 2023 au 31 décembre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 3.247,77 euros se décomposant comme suit :
frais de mise en demeure du 28 novembre 2016 de 39,78 euros,frais de poste du 28 novembre 2016 de 5,19 euros,frais de mise en demeure impayée du 30 mars 2017 de 47,27 euros,frais « M [G] AFF [T] » du 08 novembre 2017 de 432 euros,frais de « vacation huissier » du 27 novembre 2017 de 175,10 euros,frais « M. [L] AFF [T] » du 05 janvier 2018 de 162,28 euros,frais « M. [L] AFF [T] » du 05 janvier 2018 de 376,17 euros,frais de mise en demeure saisie immobilière du 21 février 2018 de 48,20 euros,frais de mise en demeure « cpte débit » du 13 mars 2018 de 48,20 euros,frais « MD M. [T] REGLEMENT FORT DEBIT » du 19 octobre 2018 de 42,84 euros,frais « MD M. [T] REGLEMENT FORT DEBIT » du 19 octobre 2018 de 5,36 euros,frais « MD M. [T] REGLEMENT DENON PV AG » du 19 octobre 2018 de 42,84 euros,frais « MD M. [T] REGLEMENT DENON PV AG » du 19 octobre 2018 de 5,36 euros,frais « MD ACM CONSTATEL 2e SINISTRE ISL » du 29 octobre 2018 de 42,84 euros,frais « MD ACM CONSTATEL 2e SINISTRE ISL » du 29 octobre 2018 de 5,36 euros,frais « MD MME [U] SINISTRE [T] [M] » du 29 octobre 2018 de 42,84 euros,frais « MD MME [U] SINISTRE [T] [M] » du 29 octobre 2018 de 5,36 euros,frais « MD MR [T] REGLEMENT REGULARISER DETTE » du 29 octobre 2018 de 42,84 euros,frais « MD MR [T] REGLEMENT REGULARISER DETTE » du 29 octobre 2018 de 5,36 euros,frais de mise en demeure du 19 avril 2019 de 50,18 euros,frais de mise en demeure du 03 septembre 2020 de 43,20 euros,frais de mise en demeure du 26 novembre 2020 de 43,20 euros,frais de mise en demeure avocat du 19 mars 2021 de 192 euros,frais de mise en demeure du 21 mai 2021 de 48 euros,frais de suivi contentieux recouvrement du 31 août 2021 de 192 euros,frais de mise en demeure du 25 novembre 2021 de 48 euros,frais de mise en demeure du 25 mai 2022 de 48 euros,frais de suivi de dossier transmis avocat du 17 octobre 2022 de 192 euros,frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 de 48 euros,frais de mis en demeure par avocat du 29 décembre 2022 de 192 euros,frais de suivi dossier transmis avocat du 12 juillet 2023 de 192 eurosfrais de suivi dossier transmis avocat du 08 janvier 2024 de 192 euros.
Il convient également d'ôter les appels de provisions et de fonds travaux du 3ème trimestre 2024, faute de justifier en procédure de l'approbation du budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, soit la somme de 459,04 euros (436,97 euros + 22,07 euros).
En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 3 avril 2024 a donc été de 49.118,50 euros (52.825,31 – 3.247,77 – 459,04) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 28.677,15 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.441,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.914,55 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne précise toutefois pas quels frais composent cette somme et, par conséquent, ne permet pas de pouvoir déterminer si le recouvrement des frais qu'il sollicite est bien fondé. Le décompte faisant apparaître des appels pouvant être considérés par ce dernier comme relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 3.247,77 euros, seuls les frais dont les factures sont versées en procédure pourront être pris en compte.
En l'état des pièces transmises, il est ainsi justifié de la facturation des frais suivants :
frais d'affranchissement du 17 août 2020 de 5,33 euros,frais de mise en demeure du 03 septembre 2020 de 43,20 euros,frais de mise en demeure du 26 novembre 2020 de 43,20 euros,frais de mise en demeure avocat du 19 mars 2021 de 192 euros,frais de mise en demeure du 21 mai 2021 de 48 euros,frais de suivi contentieux recouvrement du 31 août 2021 de 192 euros,frais de mise en demeure du 25 novembre 2021 de 48 euros,frais de mise en demeure du 25 mai 2022 de 48 euros,frais de suivi de dossier transmis avocat du 17 octobre 2022 de 192 euros,frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 de 48 euros,frais de mis en demeure par avocat du 29 décembre 2022 de 192 euros,frais de suivi dossier transmis avocat du 12 juillet 2023 de 192 eurosfrais de suivi dossier transmis avocat du 08 janvier 2024 de 192 euros.Soit une somme totale de 1.435,73 euros.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 novembre 2022.
Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais d'affranchissement du 17 août 2020 de 5,33 euros,les frais de mise en demeure du 03 septembre 2020 de 43,20 euros,les frais de mise en demeure du 26 novembre 2020 de 43,20 euros,les frais de mise en demeure avocat du 19 mars 2021 de 192 euros,les frais de mise en demeure du 21 mai 2021 de 48 euros,les frais de suivi contentieux recouvrement du 31 août 2021 de 192 euros,les frais de mise en demeure du 25 novembre 2021 de 48 euros,les frais de mise en demeure du 25 mai 2022 de 48 euros,les frais de suivi de dossier transmis avocat du 17 octobre 2022 de 192 euros,
Ainsi que le syndicat des copropriétaires le précise, il ne peut être pris en compte les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 192 euros du 29 décembre 2022, ces derniers correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.
De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure du 24 novembre 2022, d'un coût de 48 euros, faute de justifier de l'envoi de ladite mise en demeure à Monsieur [T] selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Enfin, il convient également de déduire les frais de « suivi dossier transmis avocat » des 12 juillet 2023 et 08 janvier 2024, d'un coût unitaire de 192 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [F] [T] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Pantin du 20 juillet 2017. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [F] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [T], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [T] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, la somme de 20.441,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 21 mai 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
