Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/08263

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à: - Me Jean FOIRIEN délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/08263 N° Portalis 352J-W-B7H-C2ARJ N° MINUTE : Assignation du : 08 Juin 2023 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008 DÉFENDEUR Monsieur [H] [J] L’immobilière [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] non- représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08263 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ARJ DÉBATS A l’audience publique du 19 Septembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [H] [J] est propriétaire d’un bien immobilier, représentant le lot 1 du descriptif de division du règlement de copropriété d’un immeuble sis [Adresse 5]. A ce titre, il est redevable des charges de copropriété afférentes audit lot. Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société Maville Immobilier, a assigné Monsieur [H] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 33 053,72 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023 ; - 672 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - 2.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil ; - 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a actualisé ses demandes comme suit : « CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son Syndic, la Société Maville Immobilier, la somme de 22 932,92 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1 er janvier 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023 ; CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 996 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil ; CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ORDONNER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. CONDAMNER Monsieur [H] [J] aux entiers dépens, incluant le coût de l’assignation pour 76,92 € » Ces conclusions d’actualisation n’ont pas été notifiées par commissaire de justice au défendeur non comparant. Toutefois, l’actualisation de la créance de charges étant faite à la baisse et donc dans l’intérêt du défendeur, il en sera tenu compte. L’assignation du 8 juin 2023 a été signifiée par remise à l’étude. Monsieur [H] [J] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 25 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre 2024, puis mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08263 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ARJ - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [H] [J] est bien propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - les relances gracieuses - les mises en demeure RAR du 02/03/2023 + AR - le décompte de charges arrêté au 25/05/2023 - la facture Maville Immobilier mise en demeure 02/03/2023 - la facture Maville Immobilier suivi contentieux 25/05/2023 - les justificatifs des appels de fonds (charges, travaux et régularisations) du 4ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023) - le procès-verbal d’assemblée générale du 26/02/2020 - le procès-verbal d’assemblée générale du 05/07/2021 - le procès-verbal d’assemblée générale du 18/05/2022 - le procès-verbal d’assemblée générale du 11/07/2022 - le procès-verbal d’assemblée générale du 19/09/2022 - le procès-verbal d’assemblée générale du 13/03/2023 - une attestation de non-recours - le mandat de syndic Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [H] [J] est débiteur de la somme en principal de 22 932,92 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 (pièce n°16 du syndicat des copropriétaires). Monsieur [H] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 22 932,92 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure reçue le 6 mars 2023. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite en outre le paiement de la somme de 996 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (pièces n°5, 6 et 17 du syndicat des copropriétaires). En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard, - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08263 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ARJ - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, il sera observé que seuls les frais de mise en demeure d’un montant de 72 euros (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires) sont nécessaires au recouvrement de la créance. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [J] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [H] [J] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur les demandes accessoires Monsieur [H] [J] succombant, sera condamné aux dépens incluant le coût de l’assignation pour 76,92 €. Monsieur [H] [J] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 22 932,92 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure reçue le 6 mars 2023; CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux dépens incluant le coût de l’assignation pour 76,92 € ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 La Greffière La Présidente