Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 22/08905

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 22/08905 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIPW N° MINUTE : Assignation du : 24 Juin 2022 JUGEMENT rendu le 13 Novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [I] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Maître Caroline PIPARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0177 DÉFENDEURS Madame [C] [S] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 8] Monsieur [K] [S] [Adresse 3] [Localité 4] Tous les deux représenté ensemble par Maître Ségolène THOMAZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1460 et par Maître Alain LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant. Décision du 13 Novembre 2024 2ème chambre civile N° RG 22/08905 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXIPW COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique. Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière, DÉBATS A l’audience du 16 septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire et en premier ressort ____________________ EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Mme [C] [S] épouse [N] et M. [K] [S] (ci-après les consorts [S]) sont propriétaires indivis des lots n°138 et 176 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9]. Ils ont confié la vente de leur bien à la société Century 21. Le 21 avril 2022, après avoir visité le bien, M. [Y] [I] a adressé à l’agence une offre d’achat au prix de 495 000 euros net vendeur. Le 22 avril 2022, Mme [C] [S] a répondu à l’agence: « je suis d’accord avec ce montant » et communiqué à M. [Y] [I] les coordonnées de leur notaire. Leurs notaires respectifs se sont mis en relation en vue de la rédaction d’une promesse de vente. Le 13 mai 2022, les consorts [S] ont renoncé à vendre leur bien à M. [Y] [I]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 mai 2022, M. [Y] [I] a mis en demeure les consorts [S] de lui proposer une date de signature d’une promesse de vente sous dix jours. Les consorts [S] n’ont pas répondu. Par exploits d’huissier en date du 24 juin 2022, M. [Y] [I] a fait assigner les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la perfection de la vente à son profit du bien situé [Adresse 1] à [Localité 9] et les voir condamner à lui payer des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral, outre une somme de 1 365 euros par mois en réparation du trouble de jouissance subi par lui. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2024, M. [Y] [I] demande au tribunal de : A TITRE PRINCIPAL : - CONSTATER que la vente est intervenue le 22/04/2022 et qu’elle est parfaite, par Mme [C] [S], épouse [N] et M. [K] [S] à M. [Y] [I], portant sur les lots n°138 et 176 d’un immeuble situé à [Localité 9]), [Adresse 1], cadastré section AS [Cadastre 7] pour une contenance de 11 a 36 ca environ, pour un prix de 495 000 euros net vendeur dû dès que le jugement sera définitif, EN CONSEQUENCE : A TITRE PRINCIPAL : - ORDONNER la régularisation de la vente par voie d’acte authentique par-devant notaire, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ; A défaut de régularisation de l’acte notarié du fait des Vendeurs dans le délai précité : - CONSTATER que le jugement à intervenir vaut acte de vente, et à la faire publier au service de la publicité foncière de Paris, - TIRER toute conséquence du refus des consorts [S] - suite à la sommation de communiquer notifiée par voie de conclusions le 21/06/2023 - de verser aux débats l’acte conclu avec le candidat choisi par leurs soins aux fins de vente du bien en cause, En complément : - CONDAMNER solidairement les consorts [S] à lui verser les sommes suivantes: 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 16 380 euros au titre de la privation de jouissance depuis le 1/08/2022, somme provisoirement arrêtée au 31/07/2023, à parfaire à raison de 1 365 euros/mois jusqu’à la date effective d’entrée en jouissance de M. [Y] [I] dans le bien litigieux ; 135 696,48 euros en réparation du préjudice financier tenant aux augmentations des intérêts bancaires, des frais de dossier et d’assurance, estimée à la date du 30/08/2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir selon les conditions financières du prêt bancaire qui pourront être octroyées selon la simulation qui sera versée aux débats à l’approche de la clôture de la présente affaire ; 5 000 euros en réparation du préjudice patrimonial, financier et moral tenant à l’augmentation de l’apport personnel de M. [Y] [I] exigé par la banque, à parfaire à la date du jugement à intervenir selon les conditions financières du prêt bancaire qui sera octroyé ; - ORDONNER la compensation entre les sommes dues par les Consorts [S] en vertu du jugement à intervenir et le prix de vente à leur verser par M. [Y] [I] ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - CONDAMNER solidairement les Consorts [S] à verser à M. [Y] [I] les sommes suivantes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à complet paiement de l’intégralité du montant dû : 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 16 380 euros au titre de la privation de jouissance depuis le 1/08/2022, somme provisoirement arrêtée au 31/07/2023, à parfaire à raison de 1.365 euros/mois jusqu’au jugement à intervenir, augmentée de 5 mois à compter dudit jugement 135 696,48 euros en réparation du préjudice financier tenant aux augmentations des intérêts bancaires, des frais de dossier et d’assurance, estimée à la date du 30/08/2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir selon les conditions financières qui pourront être octroyées selon la simulation qui sera versée aux débats à l’approche de la clôture de la présente affaire ; 5 000 euros en réparation du préjudice patrimonial, financier et moral tenant à l’augmentation de l’apport personnel de M. [Y] [I] exigé par la banque, à parfaire à la date du jugement à intervenir selon les conditions financières du prêt bancaire qui sera octroyé ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - DIRE que les sommes mises à la charge des Consorts [S] produiront intérêts au taux légal avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; - CONDAMNER solidairement les Consorts [S] à lui verser la somme de 9 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER solidairement les Consorts [S] aux entiers dépens de l’instance et autoriser Me Caroline PIPARD à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de : - Débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, - Ecarter l’exécution provisoire de plein droit en ce qui concerne l’intégralité des demandes formulées par M. [I] à leur encontre, A TITRE RECONVENTIONEL : - Condamner M. [I] au paiement de la somme provisoire totale de 6 767,71 euros (soit 3 176,025 au titre des charges de copropriété à la date du 02/01/2024 + 89,50 +269,41 euros au titre de l’assurance Habitation + 1 582,50 euros au titre de la taxe foncière arrêté à la date du 31/12/2023 + 1 343 euros au titre de la taxe sur logement vacant année 2023 + factures EDF 64,12 euros/12 mois soit 32,06 euros pour 6 mois jusqu’au 31 décembre 2022 + 95,36 + 67,37 + 112,51 euros soit un total provisoire de 307,30 euros sous réserves de plus à parfaire à la date du jugement à intervenir euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par application des dispositions de l'article 1240 du Code Civil somme qui sera à parfaire à la date du jugement à intervenir. - Condamner M. [I] au paiement de la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, - Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal des condamnations à intervenir au vu de l'article 1343-2 du Code Civil pour l'ensemble des préjudices sollicités - Condamner M. [I] au paiement de la somme de 9 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront les frais de procès-verbal de constat d'huissier de JURIS actes en date du 20 juillet 2022. - Ordonner l'exécution provisoire de plein droit par application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile pour les demandes de condamnations formulées à l'encontre de M. [I]. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions et qui ne sont exposés que succinctement ci-après. L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023. Par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture pour permettre le respect du principe contradictoire. La clôture est ensuite intervenue le 18 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la perfection de la vente M. [Y] [I] demande au tribunal de constater la perfection de la vente par les consorts [S] à son profit, le 22 avril 2022, du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] au prix net vendeur de 495 000 euros et partant, de les condamner sous astreinte à signer l’acte authentique de vente ou à défaut, de dire que le jugement vaudra vente et de l’autoriser à le publier. Il fait essentiellement valoir sur le fondement des articles 1113 et 158 et suivants du code civil que : - Son offre du 21 avril 2022 était précise s’agissant de l’objet de la vente et du prix et manifestait sa volonté d’acquérir le bien, - Cette offre a été acceptée par Mme [S] le 22 avril 2022 qui a manifesté sa volonté de signer l’acte de vente puisqu’elle lui a communiqué les coordonnées de leur notaire, - Elle reconnaît elle-même s’engager par cette acceptation puisqu’elle qualifie elle-même l’échange de consentements intervenu de « promesse de vente », - Les volontés se sont donc rencontrées dès le 22 avril 2022, l’acceptation de Mme [S] ayant été donnée au nom des deux vendeurs, cette dernière étant titulaire d’une procuration de son père valant mandat exprès en date du 4 mars 2022 : en effet en autorisant sa fille à rechercher un acquéreur et à signer les contrats pour la vente de leur bien, M. [K] [S] l’a nécessairement autorisée à mener les négociations en vue de la vente et signer l’acte de vente, - A aucun moment elle n’a mentionné devoir recueillir le consentement de son père, - Aucune condition suspensive relative à la signature d’un acte notarié n’était prévue, la communication des coordonnées du notaire traduisant la volonté de formaliser l’accord parfait survenu, - Par courriel du 25 avril 2022, l’agence a transmis les modalités de la vente au notaire sans mentionner de condition suspensive, - Les vendeurs ne démontrent pas qu’il ait fait une seconde offre plus élevée qui révoquerait la première, seule l’agence ayant interrogé ses clients par SMS en date du 13 mai 2022 sur un prix plus important, sans l’engager lui-même. Les consorts [S] concluent au rejet de cette demande et font valoir que : - L’acceptation du 22 avril 2022 par Mme [S] conditionnait la vente à la rédaction d’un compromis de vente préalable, de sorte que les parties étaient au seul stade de pourparlers, - Mme [S] devait par ailleurs recueillir l’accord de son père sur l’offre proposée par M. [Y] [I], ce qui ressort du courriel adressé par elle à l’agence, - M. [K] [S] n’avait pas donné mandat à sa fille pour vendre le bien mais seulement pour régulariser le mandat de vente, la vente elle-même restant conditionnée à son accord, - M. [Y] [I] leur a fait une seconde offre pour un prix de 507 000 euros et a donc renoncé à sa première proposition du 21 avril 2022, l’agence n’aurait pas pris l’initiative de proposer une offre plus importante sans voir obtenu préalablement les instructions de son client, soit M. [I]. Sur ce Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. L’article 1118 du même code dispose en outre que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Enfin, l’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. En l’espèce, dans son offre adressée le 21 avril 2022 à l’agence, M. [Y] [I] propose d’acquérir le bien objet du mandat de vente confié à la société Century 21 au prix net vendeur de 495 000 euros « se répartissant avec un apport de l’ordre de 160 000 euros et le complémentaire issu d’un prêt ». Dans son courriel en réponse à l’agence du 22 avril 2022, Mme [C] [S] a indiqué : « je suis d’accord avec ce montant », ce dont il résulte qu’un accord est intervenu sur la chose et le prix. Toutefois, elle n’a pas pour autant exprimé sa volonté d’être liée dans les termes de l’offre dès lors qu’en communiquant les coordonnées de son notaire, elle a manifestement entendu subordonner son accord définitif à la vente à la signature d’un avant-contrat notarié, précisant les autres éléments essentiels du contrat que la chose et le prix, pouvant notamment porter sur les modalités de financement de l’acquisition et d’obtention du prêt par l’acquéreur qui, s’agissant d’une vente d’un bien immobilier, constituent un élément essentiel du consentement du vendeur. Il n’est pas contesté par M. [Y] [I] que les parties avaient entendu signer un avant-contrat, étant observé que par son courrier du 20 mai 2022, il a mis en demeure les vendeurs de lui proposer une date de signature d’une promesse de vente et non un acte de vente, ce dont il se déduit qu’il se réservait lui-même, la possibilité de ne pas conclure la vente. Dans ces conditions, l’accord sur le prix de Mme [C] [S] en date du 22 avril 2022 ne saurait s’analyser en une acceptation au sens de l’article 1118 du code civil mais seulement comme l’acceptation d’entrer en négociations avec M. [Y] [I] sur la base de ce prix de vente, aucun accord de volontés des parties sur l’ensemble des conditions essentielles de la vente n’étant intervenu à cette date. En conséquence et sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens en demande et en défense, la demande de M. [Y] [I] tendant à voir constater la perfection de la vente à son profit au 22 avril 2022 sera donc rejetée, de même que sa demande subséquente de condamnation des défendeurs à signer un acte de vente ou de dire que le jugement vaut acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière. Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [I] M. [Y] [I] soutient sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil que les vendeurs ont manqué à leur obligation contractuelle de signer l’acte de vente et engagent ainsi leur responsabilité. Il demande leur condamnation solidaire à lui payer des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, la compensation de ces sommes avec sa propre dette au titre du prix de vente d’un montant de 495 000 euros et la capitalisation des intérêts. A titre subsidiaire, il se fonde sur l’article 1240 du code civil et soutient que les consorts [S] ont engagé à son égard leur responsabilité délictuelle pour avoir en toute mauvaise foi, choisi de mener l’opération avec d’autres acquéreurs pour conclure la vente à un prix supérieur alors que selon les apparences ils s’étaient engagés à son égard, faisant preuve d’une négligence coupable et pour avoir mis en terme au processus de vente de manière brutale et expéditive, outre le fait qu’ils ne se sont pas manifestés mais ont attendu les multiples relances de l’agence, Mme [S] n’ayant par ailleurs pas précisé qu’elle devait recueillir l’accord de son père. Les consorts [S] concluent au rejet des demandes de M. [I]. Ils font essentiellement valoir qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle ou délictuelle en refusant de réaliser la vente au profit de ce dernier, dès lors qu’ils n’étaient pas engagés s’agissant de simples pourparlers et qu’ils n’ont pas davantage commis de faute délictuelle en mettant un terme à leurs négociations. Sur ce Il résulte des motifs qui précèdent que les consorts [S] ne s’étant pas engagés à vendre leur bien à M. [I], ils n’ont commis aucun manquement contractuel en refusant de signer avec lui un acte de vente, étant rappelé qu’il les d’ailleurs mis en demeure de lui proposer une promesse de vente et non de signer un acte de vente. La demande principale de M. [Y] [I], fondée sur la responsabilité contractuelle des vendeurs, sera donc rejetée. Il reproche à titre subsidiaire aux consorts [S] d’avoir mis fin abusivement aux pourparlers en ce qu’ils auraient mené leurs négociations de mauvaise foi, en négociant la vente en parallèle avec d’autres acquéreurs et en rompant leurs échanges brutalement. Toutefois, il ne saurait être reproché aux consorts [S] d’avoir mené des pourparlers en parallèle avec d’autres acquéreurs, dès lors qu’ils n’étaient pas engagés vis-à-vis de M. [I], étant observé au surplus que le mandat de vente confié à la société Century 21 n’était pas exclusif. En outre, si Mme [C] [S] a effectivement accepté d’entrer en pourparlers avec M. [Y] [I] le 22 avril 2022, elle ne s’était pas engagée à lui vendre le bien et elle a mis fin rapidement à leurs négociations, dès le 13 mai 2022, soit moins d’un mois après les premiers échanges, par l’intermédiaire de l’agence Century 21 qui était leur mandataire. Contrairement à ce qu’affirme M. [I], il n’est pas démontré que l’agence a dû relancer les vendeurs à de multiples reprises, alors qu’il ressort au contraire des SMS constatés par procès-verbal d’huissier du 20 juillet 2022 que le 13 mai 2022 à 16h14, l’agence a écrit aux consorts [S] : « je viens d’échanger avec M. [I] qui a fait l’offre il y a quelques jours. Il a finalisé le dossier avec sa banque il ne manque plus que le compromis e ce côté-là. Quant aux notaires, ils sont déjà en contact, ils ont toutes les pièces et tout peut avancer très rapidement. Que souhaitez-vous faire ? » et que Mme [S] a immédiatement répondu, le même jour à 17h51 qu’ils ne souhaitaient pas donner suite à l’offre de M. [I]. Dès lors, même si le refus de vendre des consorts [L] a pu générer une déception importante chez M. [I] qui avait poursuivi ses démarches en vue de l’obtention de son prêt et de la rédaction d’un avant-contrat, aucun retard ni aucun comportement abusif ou fautif des consorts [S] n’est pour autant caractérisé. En conséquence, la demande de M. [Y] [I] de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle sera également rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [S] Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les consorts [S] demandent au tribunal de condamner M. [I] au paiement de la somme provisoire totale de 6 767,71 euros avec capitalisation des intérêts en réparation de leur préjudice financier, soit : - 3 176,025 au titre des charges de copropriété à la date du 02 janvier 2024, - 358,91 euros au titre de l’assurance habitation, - 1 582,50 euros au titre de la taxe foncière arrêté au 31 décembre 2023, - 1 343 euros au titre de la taxe sur logement vacant pour l’année 2023, - 307,30 euros au titre des factures EDF. Ils demandent également la condamnation de M. [I] à leur verser la somme de 35 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir qu’en raison de l’assignation en vente parfaite délivrée par M. [Y] [I], la vente au profit d’un autre acquéreur n’a pas pu être régularisée et qu’en attendant, ils continuent d’exposer l’ensemble des dépenses liées au bien et subissent un préjudice moral important, la vente de leur bien devenant incertaine, alors que d’importants droits de succession doivent être payés, afférents à ce bien. Sur ce Les consorts [S] reprochent à M. [I] de les avoir abusivement assignés en justice en vue de voir constater la perfection de la vente à son profit. Toutefois, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, les consorts [S] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute, qui ne peut résulter de la seule assignation et de la publication de celle-ci, M. [Y] [I] ayant pu se méprendre sur ses droits. Par ailleurs, ils ne démontrent pas que la vente du bien au profit d’un tiers n’a pas pu se réaliser en raison de la présente procédure, dès lors qu’ils se contentent de verser aux débats l’offre de M. [F] au prix de 505 000 euros dont ils ont été destinataires le 12 mai 2022, aucun élément postérieur n’étant produit de nature à renseigner le tribunal sur les motifs pour lesquels il n’y aurait pas été donné suite. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires M. [Y] [I], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer aux consorts [S] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort Rejette les demandes de M. [Y] [I] tendant à : - Constater la perfection au 22 avril 2022 de la vente par Mme [C] [S], épouse [N] et M. [K] [S] à son profit portant sur les lots n°138 et 176 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], cadastré section AS numéro [Cadastre 7], - Ordonner la régularisation de la vente par acte authentique dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, - A défaut, constater que le jugement à intervenir vaut acte de vente et devra être publié au service de la publicité foncière de Paris, Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par M. [Y] [I], Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [C] [S] épouse [N] et M. [K] [S], Condamne M. [Y] [I] aux dépens, Condamne M. [Y] [I] à payer à Mme [C] [S] épouse [N] et M. [K] [S] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 13 novembre 2024 La Greffière La Présidente