Tribunal judiciaire, 27 février 2026. 22/00205

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE JUGEMENT DU : 27/02/2026 Chambre : CIVILE Nature : Contradictoire N° Jugement : 26/25 N° RG 22/00205 N° Portalis DB2O-W-B7G-CPQX DEMANDEUR : S.A.S. SODEREV TOUR [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [P] [B] [L] [T] [W] [Adresse 2] [Localité 2] (BELGIQUE) Monsieur [U] [N] [Y] [E] [W] [Adresse 3] [Localité 2] (BELGIQUE) Tous représentés par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE substituée par Me TOURREILLE, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et Me Olivier ESCHWEILER, du cabinet EP LAW, avocat plaidant au barreau de Belgique COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort : Lors des débats, du délibéré et du prononcé : Président : [...] assisté lors des débats de [...] et lors du prononcé de [...], Greffières DÉBATS : Audience publique du : 12 Décembre 2025 Délibéré annoncé au : 27 Février 2026 Exécutoire délivré le : 27-02-2026 Expédition délivrée le : à : Me MURAT et Me CHOMETTE. à : EXPOSE DU LITIGE : Vu l’acte signifié par huissier de justice le 17/12/2021 par lequel la S.A.S. SODEREV TOUR a assigné M. [U] [W] et Mme [P] [W] devant le présent tribunal aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues en suite du congé délivré par ces derniers le 18/3/2019 pour le 18/12/2019 avec refus de renouvellement du bail commercial conclu à effet du 19/12/2008 portant sur leur appartement T4 avec parking situé dans la résidence de tourisme [Adresse 4] à [Localité 3], selon des montans arrêtés par leurs dernières conclusions respectivement à 38 499,09 € et 4 749,89 € par an, contre 1 € en attente de pièces comptables pour l’indemnité d’éviction et 9 333 € par an pour l’indemnité d’occupation demandés en défense ; Vu le jugement du Tribunal de céans du 7/7/2023 ayant : - ordonné à la S.A.S. SODEREV TOURde produire l’attestation comptable des chiffres d’affaires relatifs à la résidence concernée pour les exercices clos postérieurs à 2019-2020 ; - ordonné une expertise confiée à M. [R] [K] pour évaluer les indemnités réclamées ; - rejeté la demande de M. [U] [W] et Mme [P] [W] en indemnité d’éviction provisionnelle ; - condamné la S.A.S. SODEREV TOUR à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 9 333 € par an à compter du 19/12/2019 jusqu’à libération des lieux, sous déduction des sommes versées sur justificatifs ; - rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens ; Vu le rapport d’expertise déposé le 15/7/2024 ; Vu les dernières conclusions de la S.A.S. SODEREV TOUR reçues le 17/12/2024 par lesquelles elle a demandé in fine de voir, au visa des articles L 145-14 et -28 du code de commerce : - fixer l’indemnité d’éviction à 51 333 € en retenant : § un montant de 44 637 € pour l’indemnité compensant le préjudice causé par la perte du fonds selon la méthode hôtelière correspondant à l’usage de la profession, non retenue sans motif par l’expert, soit selon la moyenne des chiffres d’affaires des trois derniers exercices 2018, 2019 et 2020 des 109 lots exploités reflétant seuls une activité normale non impactée par la pandémie et un coefficent de 4 sur la fourchette usuelle de 2 à 5 tenant compte de la rareté et du grand intérêt commercial du lot concerné ; § une indemnité pour trouble commercial de 2 232 € selon le taux usuel de 5 % du prix de remplcament du fonds ; § des frais de remploi de 4 464 € selon le taux usuel de 10% de l’indemnité globale ; - fixer l’indemnité d’occupation à 7 534,12 € par an sur la base du loyer annuel de 11 590,96 € avec application d’un correctif de 35 % tenant compte de la précarité du maintien dans les lieux privant de visibilité à long terme la mise à disposition d’un bien très recherché et rapidement réservé d’une année sur l’autre ; - fixer les périodes d’indemnité d’occupation aux périodes du 18/12/2019 au 13/3/2020, du 3/6/2020 au 29/10/2020 et du 3/6/2021 à la libération des lieux, par exclusion des périodes intermédiaires pendant lesquelles l’exploitation du bien a été altérée par les décisions gouvernementales liées à la pandémie du Covid, caractérisant un cas de forme majeure ayant rendu impossible l’exécution des obligations contractuelles et devant suspendre celle concernant le loyer, représentant entre 30 et 40 % voire 50 % du chiffre d’affaires, ainsi que retenu par de nombreuses décisions judiciaires, par l’expert ayant estimé que les chiffres d’affaires des périodes d’interdiction sanitaire étaient altérés et non représentatifs et par les dispositions de l’article 10 du contrat de bail visant le cas de circonstances exceptionnelles ayant les caractères de la force majeure ; - autoriser la “compensation” de l’indemnité d’occupation avec les “loyers” versés depuis le 18/12/2019 ; - condamner M. [U] [W] et Mme [P] [W] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Philippe MURAT ; Vu les dernières conclusions de M. [U] [W] et Mme [P] [W] reçues le 27/2/2025 par lesquelles ils ont demandé de voir, au visa des mêmes textes que le demandeur : - fixer l’indemnité d’éviction à 30 882 € outre 1 152 € à titre d’indemnité accessoire conformément à l’expertise, en ce qu’il convient à défaut de prendre en compte les six derniers exercices, sauf à appliquer un correctif pour les années affectées par la pandémie, ou les trois derniers, en ce qu’en l’absence de possibilité de transfert ou d’acquisition d’un nouveau fonds correspondant, aucune indemnité de remploi ne se justifie et en ce que le trouble commercial doit être limité à 1 mois d’EBE au lieu de 3 ; - fixer l’indemnité d’occupation à 9 333 € par an à compter du 19/12/2019 jusqu’à libération des lieux, sur la base du loyer annuel de 10 370 € HT corrigé de 10 % pour précarité, sans prise en compte de la période de la pandémie en ce qu’aucune annulation du loyer n’ést contractuellement prévue, que l’effet d’une stipulation en ce sens ést exclu par la jurisprudence en cas d’évènement non imputable au bailleur qui a parfaitement respecté ses obligations et que la jurisprudence écarte tout effet de la force majeure sur le paiement des loyers ; - condamner la S.A.S. SODEREV TOUR à leur payer la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens incluant les frais d’expertise et application de l’article 699 du même code, tenant compte du peu de collaboration de la S.A.S. SODEREV TOUR dans la production des pièces nécessaires relevée par l’expert ; Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 5/6/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 14/11/2025, renvoyée à celle du 12/12/2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ; MOTIVATION : -sur l’indemnité d’éviction Il est constant selon les textes invoqués et selon les parties que l’indemnité principale a pour but d’indemniser le preneur du préjudice réellement subi par la privation du local constituant l’élément attractif de clientèle de son fonds par suite du refus de renouvellement. En l’espèce, s’il est couramment employé d’en calculer la valeur vénale d’après la méthode hôtelière sur la base des ratios variables selon leurs catégories appliqués aux chiffres d’affaires des établissements hôteliers par rapport aux prix des ventes constatées, cette méthode n’est pas sacramentielle et son application pure et simple à des établissements para-hôteliers ayant des charges notamment de personnel plus réduites que les hôtels et grevant le chiffres d’affaires doit être corrigée ou recoupée en tenant compte de cette différence réelle, ce sur quoi la S.A.S. SODEREV TOUR n’offre aucun élément. Au contraire, l’expert a procédé par comparaison réelle ne nécessitant aucun correctif tiré de ce type de charges en recensant le prix de vente de 15 résidences touristiques dans des zones de forte attractivité touristique similaires sur une période représentative du marché entre 2016 et 2023 de laquelle il s’en évince que leur prix correspond en moyenne à 0,95 fois le dernier chiffre d’affaires annuel connu dont la nature des charges est donc de celles de l’établissement d’espèce. Il l’a majoré pour le porter à 1,2 pour tenir compte de ce que l’appartement en cause est d’une surface plus importante et plus rare que ceux de la moyenne. Il a par ailleurs déterminé le chiffres d’affaires HT théorique maximal de l’appartement en cause sur la période 2023 la plus proche de l’estimation à établir et correspondant pour mémoire au 2e meilleur chiffres d’affaires réalisé depuis 2018, qui s’établit sans contestation à 25 735 €. La valeur vénale du bien en cause s’établit ainsi à 30 882 € et est donc la plus représentative de la perte correspondante subie à défaut d’avoir pu, faute d’élément produit par le demandeur, déterminer plus finement la comparaison de ces 15 ventes avec le local d’espèce selon les EBE existants. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité principale sur cette base. L’expert a par ailleurs justement exclu une indemnité de remploi dès lors que la nature du bien, par sa rareté (9 lots sur 109 exploités dans la résidence) et l’impossibilité d’en trouver dans l’unité globale, ne permettra pas une réinstallation de proximité dont le défaut équivaut déjà à la totalité de la valeur vénale, de sorte qu’il est établi l’absence de préjudice complémentaire de ce chef. Seule une indemnité pour trouble commercial est justifiée sur le principe mais si elle est usellement forfaitement évaluée à 3 mois d’EBE, calculé à défaut de pièce de façon hypothétique, l’expert a l’a justement réduite à un mois, soit 1 152 €, à raison d’un préjudice moindre qu’usuellement puisque la gestion de l’éviction n’entrainera aucune recherche de nouveaux locaux ou de réorganisation interne mais seulement celle des réservations, faites au maximum une année à l’avance et qui peuvent être adaptées en limitant l’ouverture à la réservation d’un bien en toute hypothèse prisé indépendamment de celle-ci, comme le demandeur l’expose lui-même en en tirant à tort la conclusion inverse, et selon la date prévisible du jugement définitif envisageable depuis la date de clôture de la mise en état. Il y a donc lieu de statuer conformément aux valeurs expertales. -sur l’indemnité d’occupation * sur le montant L’expert a retenu une valeur locative annuelle en 2023 de 8775 €, valeur du parking exclue, réduite à 8 020 € (soit de 91,40 %) en excluant les périodes durant lesquels cette valeur est convertie en nature de droit de séjour, et une valeur locative du parking, droit de séjour inclus, pour la même année de 331 €, montant à réduire à 303 € selon la même proportion pour exclure la valeur du droit de séjour, aboutissant à un total hors valeur du droit de séjour de 8 323 € et à une proportion entre celle du parking et celle de l’appartement de 3,78 % (303/8020 x 100). Il a par ailleurs retenu une valeur locative hors valeur du droit de séjour pour l’exercice 2019, en réalité de 2020 (de décembre 2019 à décembre 2020), de 6 285 € mais hors valeur locative du parking, laquelle s’établirait proportionnellement à 238 € (6285 x 3,78/100), soit un total de 6 523 €. Il a déduit de l’écart entre les deux périodes un taux de progression de 6,28 % par an mais ce taux est erroné car il prend pour base de cet écart cinq exercices de 2019 inclus à 2023 inclus alors que l’exercice de référence est celui de 2020 (de décembre 2019 à l’été 2020 inclus) et que celui atteint en 2023 n’est que le quatrième (de décembre 2022 à l’été 2023 inclus), ce que confime l’application de ce taux au chiffre de 2020 qui aboutirait au montant de 2023 seulement pour 2024. Le taux de variation annuel s’établit en fait à 8,465 % (sur la base du montant retenu de 6 285 € hors parking pour la première année suivant la date d’effet du congé soit 2020, du 19/12/2019 au 18/12/2020, et non 2019, et celui atteint pour 2023, du 19/12/2022 au 18/12/2023, de 8 020 € hors parking dans son calcul en fin de page 32/43 de son rapport). Selon ces modalités, les indemnités annuelles devraient être respectivement de : - de décembre 2019 à décembre 2020 : 6 523 € - de décembre 2020 à décembre 2021: 7 075 € - de décembre 2021 à décembre 2022 : 7 674 € - de décembre 2022 à décembre 2023 : 8 323 € - de décembre 2023 à décembre 2024 : 9 028 € - de décembre 2024 à décembre 2025 : 9 793 € - à compter du 19/12/2025 : 10 622 € par an, sans préjudice de l’augmentation annuelle ultérieure de 8,465 % à défaut de libération des lieux en 2026. Cette méthode dite “hôtelière” est cependant fondée exclusivement sur le taux de charge de loyer (taux de pression) de 35 % pouvant être supporté par le locataire compte tenu de sa catégorie, de son état, de son emplacement et de la concurrence relativement à son chiffre d’affaire HT théorique issu des tarifs pratiqués avec décotes pour remises et application d’un taux moyen de remplissage selon les périodes été-hiver, et non selon une comparaison in concreto des prix moyens effectivement pratiqués pour des locaux similaires. Par ailleurs, il peut être questionné la réalité d’une augmentation annuelle constante de plus de 8 % de la valeur locative sur la seule base de l’augmentation de 27,59 % entre la valeur de 2020 et celle de 2023 sur une période comportant à ce jour six exercices échus et alors que l’écart de 139 132 € entre le chiffre d’affaire hébergement réel de 2019 (1 290 123 €), dernier exercice non impacté par le Covid, et celui de 2023 (1 429 255 €) n’est que de 10,78 % et traduit une progression moyenne corrélative limitée à 2,6 % par an, avec en outre une baisse cette dernière année par rapport à 2022. Aucune des parties ne critique pour autant cette méthode et son résultat et le taux de “pression” retenu est précisément celui invoqué par la S.A.S. SODEREV TOUR comme correspondant à la charge usuelle des loyers supportée par les résidences de tourismes, quoique développé pour critiquer les données économiques erronées ayant fondé l’avis du ministère public prétendument retenu à cet égard par les arrêts de Cour de Cassation rendus à propos de la force majeure durant la crise sanitaire du Covid. Pour autant, la S.A.S. SODEREV TOUR ne revendique pas le bénéfice de ce calcul mais offre de fixer pour toutes les périodes l’indemnité sur la base unique du montant annuel de 11 590,96 € qu’aurait atteint le loyer selon ses clauses antérieures, en le réduisant à 7 534,12 € seulement par l’effet d’une décôte pour précarité de 35 %, parfaitement inadaptée à l’espèce en présence d’un droit au maintien dans les lieux si peu précaire qu’il persiste depuis plus de 6 ans, qu’il n’est fait état d’aucun investissement que le preneur, ne supportant par ailleurs aucune charge exhorbitante de droit commun, aurait eu à exposer sans pouvoir l’amortir sur une durée suffisante ou dont il aurait dû se dispenser en supportant un moindre rendement, que les réservations sont faites au maximum une année à l’avance, que la S.A.S. SODEREV TOUR invoque précisément par ailleurs le caractère rare et prisé du type de bien en cause permettant sa location sans délai de réservation important et qu’il dispose de tous moyens de prévisibilité issus des délais de procédure incluant le temps de l’expertise s’imposant de fait eu égard à ses propres contestations. M. [U] [W] et Mme [P] [W] demandent quant à eux une fixation annuelle uniforme selon le montant contractuel initial de 10 370 € HT en acceptant un abattement pour précarité de 10 % le réduisant à 9 333 €, conforme aux usages quoique non justifié en l’espèce pour les raisons sus-citées et dès lors que la S.A.S. SODEREV TOUR bénéfice de surcroît déjà d’une indemnité pour le trouble commercial généré par la précarité n’existant qu’à l’approche de la date d’effet prévisible du départ des lieux à la suite du présent jugement. Le juge est par ailleurs tenu par les règles de l’utra et infra petita lui interdisant de statuer au-delà des obligations demandées par leur créancier et en-deça de celles offertes par leur débiteur. Il y a donc lieu de considérer que la S.A.S. SODEREV TOUR offre pour base de détermination de la valeur locative sur toute la période le montant correspondant à un loyer annuel de 11 590,96 €, qu’aucun abattement de précarité n’est justifié pour réduire l’indemnité d’occupation en découlant, que M. [U] [W] et Mme [P] [W] limitent leur demande à un montant inférieur, de 9 333 € HT par an, et qu’il s’impose donc de retenir ce dernier. * sur les périodes d’application Comme l’avait apprécié dans ses motifs le précédent jugement et que la Cour de Cassation l’a posé de façon formelle et générale, l’obligation au paiement des loyers, ou celle de payer l’indemnité s’y subsituant, n’est pas en elle-même rendue impossible par la force majeure ayant empêché le preneur d’exploiter sa clientèle durant les périodes d’interdiction en lien avec la pandémie du Covid, les baisses de chiffres d’affaire, essentiellement traduites par les résultats de l’exercice du 31/10/2020 au 31/10/2021 en baisse de 72 % par rapport à celui de 2019-2020, étant ponctuelles sans pouvoir ainsi affecter les éléments de détermination de la valeur locative intrinséque, relevant des nécessités de gestion des risques par l’exploitant aux résultats duquel le bailleur n’est pas associé lorsqu’ils sont positifs et n’ont pas à peser sur lui dans le cas inverse dans un système juridique et économique de libre entreprise capitalistique qui n’est démocratiquement légitimé qu’à l’aune des risques supportés, sauf disposition légale d’interprétation stricte, et la seule obligation du bailleur juridiquement consacrée en conséquence de délivrer et maintenir un bien conforme en soi à l’exploitation prévue étant respectée. Par ailleurs, la clause de suspension stipulée au bail, qui s’appliquerait néanmoins selon la loi dérogatoire acceptée par les parties ayant bien prévu la supension même de l’obligation de payer le loyer, et non de sa seule exécution, en cas de force majeure affectant les possibilités d’exploitation du local, soit par hypothèse dans le cas où le bailleur n’en est pas à l’origine, est dépourvue d’objet en l’absence de loyer dont l’obligation a cessé à l’effet du congé et ne peut être étendue directement à l’indemnité d’occupation légalement prévue après ce terme. Du reste, l’indemnisation du préjudice réellement subi par le bailleur ne pouvant reprendre la totale disposition des lieux durant l’exercice du droit du preneur au maintien dans les lieux implique celle de la perte de possibilité de louer selon une valeur locative fixée indépendamment de toute clause exhorbitante de droit commun dans un sens ou l’autre. Pour mémoire au regard de l’argument sans portée juridique invoqué par le demandeur, le fait que l’expert exclue à bon droit la prise en compte des périodes d’exploitation du fonds pendant la pandémie pour le calcul de l’indemnité d’éviction n’est pas la réciprocité de son exclusion sans base légale de l’indemnité d’occupation corrélative, la seule réciprocité à retenir étant que l’indemnité d’occupation due au bailleur est fixée selon la valeur locative qui aurait permis de conclure un loyer non dérogatoire indépendamment des effets ponctuels de la pandémie sur l’exploitation du preneur tout comme l’indemnité d’éviction due par ce dernier est fondée sur la valeur du fonds conservée indépendamment des mêmes effets. Il y a donc lieu de fixer l’obligation de payer l’indemnité d’occupation fondée sur la valeur locative sur toute la période de maintien de mise à disposition des lieux. * sur la demande de compensation La compensation étant le mode d’extinction de créances réciproques, elle est sans objet quant au seul mécanisme demandé, qui correspond simplement à l’imputation sur le montant désormais dû à titre définitif des sommes éventuellement versées, de surcroît non constitutives de loyers précisément éteints, au titre de l’indemnité provisionnellement due depuis le maintien dans les lieux. - sur les frais irrépétibles et les dépens En application de l’articles 696 du code de procédure civile,la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, si le coût de l’instance incombe en principe au bailleur de sorte à indemniser le preneur de tous frais liés à la perte de son fonds et si une expertise est nécessaire à cet effet, au-delà du manque de pièces initiales produites par son créancier, compte tenu de la complexité technique d’établissement de l’indemnité d’éviction, l’expertise a aussi été rendue nécessaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, qui plus est offerte à un prix s’avérant dérisoire, et la poursuite de l’instance a été rendue nécessaire par la contestation infondée de l’indemnité d’éviction pourtant offerte conformément au rapport d’expertise retenu comme par celle infondée d’un abattement de précarité pour l’indemnité d’occupation assise sur une valeur locative de base sur laquelle les parties étaient pourtant d’accord. Il y a donc lieu de partager par moitié entre les parties les dépens, qui intégrent de droit les frais d’expertise, et de condamner le demandeur succombant pour l’essentiel après expertise à payer une participation de 1 500 € au surcroît de frais irrépétibles exposés en défense. - sur l’exécution provisoire En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire. Tel est le cas en l’espèce, sans contestation des parties, ce qu’il y a lieu de constater. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics, FIXE l’indemnité d’éviction due par M. [U] [W] et Mme [P] [W] à la S.A.S. SODEREV TOUR aux somme de 30 882 € à titre d’indemnité principale et de 1 152 € à titre d’indemnité accessoire ; FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SODEREV TOUR à M. [U] [W] et Mme [P] [W] à la somme annuelle de 9 333 € outre TVA éventuelle, à compter du 19/12/2019 inclus jusqu’à remise à disposition complète des lieux occupés par la S.A.S. SODEREV TOUR ; ORDONNE l’imputation sur cette indemnité d’occupation des sommes nettes de charges versées par la S.A.S. SODEREV TOUR à titre provisonnel pour la période échue à compter du 19/12/2019, sur justificatif ou quittance régulière ; REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. SODEREV TOUR et de M. [U] [W] et Mme [P] [W] ; CONDAMNE la S.A.S. SODEREV TOUR à payer à M. [U] [W] et Mme [P] [W] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; CONDAMNE la S.A.S. SODEREV TOUR, d’une part, et M. [U] [W] et Mme [P] [W], d’autre part, à la moitié des dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Philippe MURAT et Me Elodie CHOMETTE. Ainsi jugé et prononcé le 27 février 2026, la minute étant signé par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière. La Greffière Le Président