Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/06097

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 29 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06097 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUG7 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 NOVEMBRE 2022 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 22/31105 APPELANT : Monsieur [N] [L] né le 14 Décembre 1966 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Pierre MOULIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMEE : SARL GBXE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 889.550.919, dont le siège social est [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me LLORCA Ordonnance de clôture du 15 Mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 MAI 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GREGORI, Conseiller et Madame Nelly CARLIER, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Myriam GREGORI, conseiller et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE : Aux termes d'un acte reçu le 14 janvier 2022 par Maître [C] [F], notaire à [Localité 6], la SARl GBXE a consenti à M. [N] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n° 15 et 16 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour le prix de 295 000 €. Cette promesse de vente soumise à l'accomplissement de conditions suspensives générales et particulières a été consentie pour une durée expirant le 14 avril 2022, sa réalisation étant subordonnée, soit à la signature de l'acte authentique de vente, soit à la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai et suivie de la signature de l'acte authentique. La promesse de vente prévoyait le versement par M. [N] [L] à la comptabilité du notaire d'une indemnité d'immobilisation de 15000 € dans le délai de dix jours suivant la signature de l'acte, ainsi qu'une clause pénale aux termes de laquelle la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique, dans l'hypothèse où toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte seraient remplies et ne satisferait pas à ses obligations exigibles, devrait verser à l'autre partie une somme de 29 500 € à titre de dommages et intérêts. Par acte authentique du 30 mai 2022, le notaire a retranscrit les déclarations des parties aux termes desquelles elles ont indiqué ne pas entendre conclure la vente dont s'agit, en raison de la non-réalisation de la condition suspensive portant sur la division des lots, la SARL GBXE ajoutant que les fonds ne sont pas en comptabilité du notaire et que le versement de l'indemnité d'immobilisation a été tardif. Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2022, M. [N] [L] a fait assigner la SARL GBXE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir au principal sa condamnation à lui verser une provision au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 17 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a : - dit n'y avoir lieu à référé ; - renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; - dit n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire devant le juge du fond en application des dispositions de l'article 873-1 du Code de procedure civile ; - dit n'y avoir lieu a application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - laissé la charge des dépens à M. [N] [L]. Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 6 décembre 2022, M. [N] [L] a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 9 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [N] [L] demande à la Cour : * réformer l'Ordonnance rendue le 17 novembre 2022 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier, en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé. - renvoyé les parties à mieux se pourvoir. - dit n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire devant le juge du fond. - dit n`y avoir lieu à application des dispositions de l`article 700 du CPC. - laissé à M. [N] [L] la charge des dépens. *En conséquence, - réformer l'Ordonnance rendue le 17 novembre 2022 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier, en ce qu'elle a rejeté la demande de M. [N] [L] tendant au remboursement provisionnel de la somme de 15. 000 € représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation par lui réglée dans le cadre de la promesse unilatérale signée le 14 janvier 2022 ; - condamner, en conséquence, la société GBXE à payer à M. [N] [L] la somme de 15.000 € à titre provisionnel ; - donner acte à M. [N] [L] de ce qu'il entend saisir le juge du fond d'une action tendant au paiement d'une somme de 29.500 € au titre de la clause pénale visée dans la promesse unilatérale ; - débouter la société GBXE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société GBXE à payer à M. [N] [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les dépens distraits au profit de la SCP Argellies-Apollis, avocat soussigné, dans les conditions prévues aux articles 699 et suivants du CPC. Dans le dernier état de ses écritures signifiées par la voie électronique le 30 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL GBXE demande à la Cour de : - confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions. - condamner M. [L] à payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. MOTIFS : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En l'espèce, il y lieu à titre liminaire de relever que M. [L] ne maintient en cause d'appel que sa demande en paiement d'une provision de 15 000 € au titre du remboursement d'une indemnité d'immobilisation qu'il a versée à la SARL GBXE, via la comptabilité du notaire, en execution d'un acte authentique du 14 janvier 2022 contenant promesse unilatérale de vente. M. [L] ne sollicite plus, en effet, la condamnation de la SARL GBXE à lui verser la somme de 29 500 € en vertu d'une clause pénale contenue dans ce même acte, puisqu'il se contente à cet égard de demander à la cour de lui donner acte de ce qu'il entend saisir le juge du fond d'une action tendant au paiement de cette somme à ce titre et qu'il ne demande pas davantge l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. M. [L] fait valoir que le remboursement de l'indemnité d'immobilisation n'est pas sérieusement contestable dés lors que la vente promise n'a pu se concrétiser en raison de la non-réalisation d'une des conditions suspensives prévues à l'acte et relative à l'autorisation de division des lots à acquérir, condition à la charge de la SARL GBXE, les termes de l'acte lui permettant dans cette situation d'obtenir restitution de l'indemnité versée. La SARL GBXE oppose l'existence de contestations présentées comme sérieuses sur le principe même de cette créance tenant d'une part à l'absence de toute faute de sa part dans la non-réalisation de la condition suspensive et d'autre part à la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait de la non-réalisation de la vente. Il ressort de l'acte authentique du 14 janvier 2022 que : - l'intégralité de la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant notamment en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l'acte et ce même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. (Page 11-paragraphe 3. b) - ' toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte - ....... - et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant' ( page 12- c ). La promesse unilatérale de vente est soumise à l'accomplissement de conditions suspensives particulières, parmi lesquelles figure l'autorisation de division des lots et d'établissement d'un modificatif à l'état descriptif de division par un accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité , le promettant s'engageant à ce titre à convoquer l'ensemble des copropriétaires dans les meilleurs délais afin de faire approuver cette autorisation (page 15). Il n'est pas contesté que par courrier en date du 12 avril 2022, le conseil de la SARL GBXE a informé M. [L] qu'une assemblée générale a été convoquée par le syndic pour le 19 avril 2022 et que les 3/4 des copropriétaires s'opposent à la division des lots faisant l'objet de la condition suspensive selon plusieurs attestations jointes, de sorte que la SARL GBXE considère que la promesse de vente ne peut être régularisée. La SARL GBXE verse aux débats la justification de cette convocation de l'assemblée générale intervenant postérieurement au délai d'expiration de la levée de l'option fixée au 14 avril 2022. Elle ne produit pas, en revanche, la décision de l'assemblée générale statuant sur la demande d'autorisation de division, qui viendrait confirmer cette opposition des copropriétaires, ainsi qu'il l'affirme, décision qui serait en tout en état de cause également postérieure à l'expiration du délai de levée de l'option et que l'appelant ne remet d'ailleurs pas en cause dans ses écritures. Les parties s'accordent, en conséquence, sur le fait que l'assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2022 a voté contre la demande d'autorisation de division des lots en cause. Il n'est pas davantage contestée que la vente ne s'est pas réalisée, ainsi que le confirme l' acte authentique du 30 mai 2022 aux termes duquel les deux parties ont déclaré ne pas entendre conclure cette vente. M. [L] se fonde sur les stipulations claires de la promesse de vente qui ne nécessitent aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et desquelles il ressort que l'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire doit être intégralement restituée par le promettant si l'une au moins des conditions supsensives stipulées à l'acte venait à défaillir, ce qui est le cas, en l'espèce pour ce qui concerne la condition suspensive portant sur l'autorisation de division des lots et ayant défaillie, peu important à cet égard que le défaut d'autorisation de l'assemblée générale ne soit pas imputable à la SARL GBXE, cette imputabilité n'étant pas exigée dans l'appréciation de la défaillance de la condition suspensive. M. [L] ne se fonde pas, en effet, sur l'hypothèse citée in fine par le paragraphe c) qui exige la preuve d'une non-réalisation de la vente imputable au seul promettant. Il importe peu également que la SARL GBXE se soit engagée uniquement à faire convoquer l'assemblée générale, la condition suspensive stipulée à l'acte portant bien sur l'obtention de l'autorisation de division, condition figurant comme étant déterminante pour M. [L] pour la réalisation de la vente, ainsi que développé sur une page entière dans l'acte. Il ressort d'ailleurs de l'acte authentique du 30 mai 2022 que la SARL GBXE a reconnu la défaillance de cette condition suspensive ( ' Suite à l'assemblée générale de copropriété, nous avons eu un refus d'autorisation de la copropriété en date du 19 avril 2022..... En amont de ladite assemblée générale, nous avons reçu un refus de division du lot, ce que nous avions transmis par courrier d'avocat du 12 avril 2022.... De ce fait, la condition suspensive portant sur la division n'a pas pu être réalisée') Il importe peu, enfin, que cette condition suspensive ait été imposée à la SARL GBXE, dés lors que cette dernière a accepté librement de signer la promesse de vente contenant cette condition suspensive et faisant loi entre les parties. En conséquence, la condition suspensive portant sur l'obtention de l'autorisation de division étant défaillante, cette défaillance suffit à rendre l'obligation de restitution de l'indemnité d'immobilisation non sérieusement contestable et c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il était élevé une contestation sérieuse relative à l'imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive supposant l'analyse des clauses contractuelles et une appréciatipon de leur application ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés. Au surplus, l'acte du 14 janvier 2022 prévoit en page 16 qu'à défaut pour le bénéficiaire d'avoir renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive et en l'absence de l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires sur la demande de division, la promesse de vente sera caduque. La caducité de la promesse de vente, loin de constituer une contestation sérieuse comme le soulève l'intimée, confirme au contraire le caractère non sérieusement contestable de l'obligation de la SARL GBXE de restituer l'indemnité d'immobilisation. En effet, aux termes de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. La défaillance de la condition suspensive entraîne donc la caducité de la promesse de vente liant les parties, laquelle n'a jamais produit aucun effet, obligeant ainsi la SARL GBXE à restituer l'indemnité d'immobilisation à M. [L]. Il convient, en conséquence, d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau de condamner la SARL GBXE à payer à M. [L] la somme de 15 000 € à valoir sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée aux termes de la promesse unilatérale de vente du 14 janvier 2022 devenue caduque. Sur la clause pénale Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande formée par M. [L] tendant à lui donner acte de ce qu'il entend saisir le juge du fond d'une action tendant au paiement de la somme de 29500 € au titre de la clause pénale, une telle demande ne constituant pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de nature à saisir la cour. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il est inéquitable de laisser à la charge de M. [L] les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La SARL GBXE sera condamnée à lui payer la somme de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur le même fondement par la SARL GBXE qui succombe en appel sera rejetée. La SARL GBXE sera condamnée aux dépens de première instance et de l'instance d'appel avec autorisation de recouvrement au profit de la SCP Argellies-Apollis, en application de l' article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, - infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions critiquées, Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées, - condamne la SARL GBXE à verser à M. [N] [L] une provision d'un montant de 15 000 € à valoir sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée aux termes de la promesse unilatérale de vente du 14 janvier 2022 , Y ajoutant, - condamne la SARL GBXE à verser à M. [N] [L] la somme de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette la demande formée par la SARL GBXE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SARL GBXE aux dépens de première instance et de l'instance d'appel avec autorisation de recouvrement au profit de la SCP Argellies-Apollis, en application de l' article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président