Cour d'appel, 21 décembre 2023. 21/03230

épublique Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/03230 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TV3T Jugement (N° 19/02345) rendu le 06 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune APPELANTS Madame [F] [V] née le 13 janvier 1969 à [Localité 38] (Maroc) demeurant [Adresse 1] [Localité 25] M. [H] [E] né le 15 mai 1954 à [Localité 30] et Madame [D] [K] épouse [E] née le 04 octobre 1969 à [Localité 35] demeurant ensemble [Adresse 29] [Localité 22] représentés par Me Xavier Brunet, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué substitué à l'audience par Me Charlotte Dehay, avocat au barreau de Béthune. Monsieur [O] [L] né le 27 juin 1984 à [Localité 31] et Madame [T] [M] née le 21 novembre 1985 à [Localité 32] demeurant ensemble [Adresse 28] [Localité 22] intervenants volontaires représentés par Me Xavier Brunet, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué substitué à l'audience par Me Charlotte Dehay, avocat au barreau de Béthune. INTIMÉS Madame [Z] [X] née le 22 mai 1972 demeurant [Adresse 3] [Localité 24] S.C.I. Bully prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 27] représentées par Me Mohamed-Akli Zakenoune, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué. Monsieur [R] [B] né le 18 août 1952 à [Localité 36] et Madame [J] [W] épouse [B] née le 07 décembre 1953 à [Localité 34] demeurant ensemble [Adresse 14] [Localité 23] représenté par Me Hortense Fontaine, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué. S.A.R.L. Edifices Immobiliers prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 7] [Localité 21] représentée par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué. M. [U] [C] né le 04 novembre 1980 à [Localité 33] et Madame [A] [C] née le 13 juin 1978 demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 26] défaillants, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 10 août 2021 (PV de recherches selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile) La S.A.R.L. Société d'investissement et locatif prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 6] [Localité 24] défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 7 septembre 2021 à l'étude d'huissier. DÉBATS à l'audience publique du 18 septembre 2023, après rapport oral de l'affaire par Samuel Vitse Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er septembre 2023 **** Par acte notarié du 5 juin 2009, M. et Mme [B] (les époux [B]), la Société d'investissement et locatif ainsi que la société Edifices immobiliers ont vendu à M. et Mme [E] (les époux [E]) un terrain cadastré section AR [Cadastre 12], situé [Adresse 37] à [Localité 22]. Par acte notarié du 7 juillet 2011, les époux [B], la Société d'investissement et locatif ainsi que la société Edifices immobiliers ont vendu à Mme [V] un terrain situé dans la même rue, cadastré section AR [Cadastre 15], issu de la division de la parcelle cadastrée section AR [Cadastre 10], le reliquat de cette parcelle, cadastré section AR [Cadastre 16], étant la propriété de M. et Mme [C] (les époux [C]). Par acte notarié du 4 octobre 2019, M. [L] et Mme [M] sont devenus propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée section AR [Cadastre 11], laquelle appartenait précédemment à M. [S] et Mme [P], qui en avaient fait l'acquisition par acte notarié du 7 juillet 2011. Mme [X] est quant à elle propriétaire d'un ensemble immobilier, également situé [Adresse 37], cadastré section AR [Cadastre 13], AR [Cadastre 17], AR [Cadastre 20] et AR [Cadastre 19], ainsi que d'un terrain attenant cadastré section AR [Cadastre 18], sur lequel est édifié un immeuble appartenant à la société Bully, dont elle détient des parts. Par actes délivrés les 24, 27 et 29 mai 2019, puis les 3 et 21 juin suivants, Mme [V] et les époux [E] ont assigné les époux [B], la Société d'investissement et locatif, la société Edifices immobiliers, les époux [C], Mme [X] et la société Bully devant le tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir celui-ci constater qu'ils sont convenus, avec les époux [B], la Société d'investissement et locatif ainsi que la société Edifices Immobiliers, de la vente des parcelles cadastrées section AR [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5] moyennant le prix d'un euro, l'acte de vente à intervenir devant mentionner que lesdites parcelles ne sont grevées d'aucune servitude au profit de Mme [X] et/ou de la société Bully. Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a : - accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de Mme [V] et des époux [E] ; - déclaré ceux-ci irrecevables en leur action ; - dit n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ainsi que sur toutes autres demandes principales et reconventionnelles ; - condamné les demandeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 15 juin 2021, Mme [V] et les époux [E] ont relevé appel de l'ensemble des chefs du jugement. Dans leurs dernières conclusions remises le 4 mai 2022, Mme [V] et les époux [E], ainsi que M. [L] et Mme [M], volontairement intervenus à l'instance, demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - juger qu'ils sont convenus avec les époux [B], la Société d'investissement et locatif ainsi que la société Edifices immobiliers d'une vente portant sur les parcelles cadastrées section AR [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5], au prix d'un euro ; - juger que la vente et parfaite ; - condamner les époux [B], la Société d'investissement et locatif ainsi que la société Edifices immobiliers à signer l'acte de vente ; - juger en tout état de cause qu'ils sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section AR [Cadastre 8], AR [Cadastre 9] et AR [Cadastre 5] ; - juger que l'acte de vente devra mentionner que les parcelles précitées ne sont grevées d'aucune servitude au profit de Mme [X] et/ou de la société Bully ; - juger que la signature de l'acte de vente devra intervenir dans le délai de trente jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard durant un délai de 60 jours ; - condamner les intimés aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure. Dans leurs dernières conclusions remises le 9 mai 2022, les époux [B] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris et notamment constater le défaut d'intérêt à agir de Mme [V] et des époux [E] ; En cas d'infirmation de ce chef et statuant à nouveau, - A titre principal, déclarer prescrite l'action des appelants et déclarer en conséquence ceux-ci irrecevables en leurs demandes ; - A titre subsidiaire, débouter les appelants de leurs demandes ; - A titre infiniment subsidiaire, dire que si la vente était ordonnée, elle ne pourrait intervenir qu'avec la mention de la servitude de passage au profit de Mme [X] et de la société Bully, telle que reprise dans l'acte sous seing privé en date du 5 mai 2017 ; - En tout état de cause, condamner in solidum les appelants et intervenants volontaires aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de procédure. Dans ses dernières conclusions remises le 11 mai 2022, la société Edifices immobiliers demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir et dit n'y avoir lieu de statuer sur toutes autres demandes principales et reconventionnelles ; En cas d'infirmation de ces chefs et statuant à nouveau, - A titre principal, déclarer l'action prescrite ; - A titre subsidiaire, constater que n'est pas établie la preuve d'une vente forcée et constater au besoin que la société société Edifice immobiliers s'en rapporte à justice sur une telle vente, sauf à rejeter la demande d'astreinte ; - En réponse à la demande reconventionnelle de Mme [X], constater que celle-ci et la société Bully bénéficient d'une servitude sur la parcelle cadastrée section AR [Cadastre 18] et que l'éventuel acte de vente à intervenir devra mentionner l'existence d'une telle servitude ; - En tout état de cause, condamner Mme [V] et les époux [E] aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de procédure. Dans ses dernières conclusions remises le 16 novembre 2021, Mme [X] demande à la cour de : - A titre principal, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action irrecevable ; - A titre subsidiaire, constater qu'elle s'en rapporte sur la vente des parcelles litigieuses et dire que l'éventuel acte de vente à intervenir devra mentionner l'existence d'une servitude au profit du fonds cadastré section AR [Cadastre 18] ; - En tout état de cause, condamner les demandeurs aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. Les époux [C] et la Société d'investissement et locatif n'ont pas constitué avocat. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 1er septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Pour la bonne compréhension du litige, il convient à titre liminaire d'observer que les parcelles précédemment citées forment un lotissement. Celles qui constituent l'objet du litige (AR [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5]) permettent d'accéder à la voie publique. Les appelants et intervenants volontaires soutiennent qu'ils en sont devenus propriétaires à la suite d'une vente consentie par les lotisseurs moyennant le prix d'un euro, dont ils demandent à la cour de constater la perfection et d'ordonner la réitération. 1. Sur les fins de non-recevoir Celles-ci sont tirées du défaut d'intérêt à agir (1.1) et de la prescription (1.2). 1.1 Sur le défaut d'intérêt à agir Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'espèce, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mise en cause de l'ensemble des colotis a été régularisée, dès lors que M. [L] et Mme [M], qui viennent aux droits de M. [S], sont volontairement intervenus à l'instance d'appel et qu'il n'est pas établi que d'autres colotis n'auraient pas été mis en cause, ce dont il résulte que le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef. Si les époux [B] soutiennent également que l'action engagée pourrait ne pas respecter les conditions posées par les statuts de l'association syndicale libre qu'auraient créée les colotis, la preuve de l'existence d'une telle association, qui leur incombe en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, n'est pas rapportée, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de l'inobservation de prétendues conditions pour ester en justice ne peut être accueillie. 1.2 Sur la prescription Aux termes de l'article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, l'action tend à voir constater l'existence d'une vente immobilière, de sorte qu'elle a pour objet la reconnaissance d'un droit réel immobilier et se trouve ainsi soumise à la prescription trentenaire. Il résulte des pièces produites que la note de présentation du lotissement auquel appartiennent les parcelles litigieuses est en date du 9 mai 2007, ce qui exclut manifestement l'acquisition de la prescription trentenaire. La fin de non-recevoir tirée de la prescription ne peut donc être accueillie. 2. Sur la vente des parcelles litigieuses Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon l'article 1591 du même code, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il résulte des textes précités que la vente n'est parfaite que si les parties sont convenues d'un prix déterminé ou à tout le moins déterminable. En l'espèce, les parcelles dont la vente est invoquée appartiennent à un lotissement dont la note de présentation, en date du 9 mai 2007, précise que le plan de composition définit le découpage des lots ainsi que l'accès qui sera mis en indivision entre les trois lots à créer. Le programme des travaux, établi le même jour et contresigné par les lotisseurs, mentionne à son tour que les trois lots à créer seront desservis par l'intermédiaire d'un accès mis en indivision. Il n'est pas contesté qu'un tel accès correspond à l'assiette des parcelles litigieuses, soit celles cadastrées section AR [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5]. Si le principe d'une rétrocession de ces parcelles s'infère des documents précités, il est cependant contredit par l'acte notarié du 5 juin 2009 ayant postérieurement constitué une servitude de passage sur lesdites parcelles, un tel acte mentionnant que les parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 5] d'une contenance de 01 a 10 ca, AR n° [Cadastre 8] pour une contenance de 54 ca et AR n° [Cadastre 9] pour une contenance de 02 a 88 ca formant une voie d'accès à la [Adresse 37] demeureront la propriété du lotisseur (souligné par la cour). Si les lotisseurs avaient persisté dans leur intention de rétrocéder les parcelles litigieuses, ils n'auraient pas prévu une telle mention dans l'acte ni non plus du reste grevé celles-ci d'une servitude de passage. A supposer même, pour les seuls besoins de la discussion, qu'un accord soit intervenu sur l'objet de la vente litigieuse, aucun élément produit ne permet en toute hypothèse de se convaincre d'un accord sur le prix. En effet, les pièces (note de présentation/programme de travaux) propres à étayer un accord sur la chose ne font aucunement référence à un prix déterminé ni même déterminable, condition essentielle à la perfection de la vente. Il importe peu qu'un projet d'acte de vente établi en 2018 ait fixé le prix des parcelles litigieuses à un euro, dès lors qu'il n'est pas démontré que l'établissement d'un tel projet participait d'un accord des lotisseurs sur le prix, étant observé que sa rédaction apparaît consécutive aux lettres des 4 décembre 2017 et 16 juillet 2018 du conseil des appelants invitant leur notaire instrumentaire à lui adresser un projet d'acte, à une époque où le présent litige était né, ce qui témoigne d'une initiative unilatérale, exclusive d'une rencontre de volontés. Il y a donc lieu de rejeter l'ensemble des demandes des appelants et intervenants volontaires tendant à les déclarer propriétaires des parcelles litigieuses. 3. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'issue du litige commande de confirmer le jugement entrepris du chef des dépens et frais irrépétibles, de même qu'elle justifie de condamner les appelants et intervenants volontaires aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande formée au même titre étant rejetée. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'action formée par Mme [V] et les époux [E] ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevable l'action formée par Mme [V], les époux [E], M. [L] et Mme [M] ; Rejette leurs demandes tendant à constater l'existence d'une vente portant sur les parcelles litigieuses, à ordonner sa réitération sous astreinte et à les juger propriétaires indivis de telles parcelles ; Les condamne à payer une somme de 1 000 euros aux époux [B] et une somme de même montant à Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [V] ainsi que les époux [E] à payer une somme de 1 000 euros à la société Edifices immobiliers au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes formées par Mme [V], les époux [E], M. [L] et Mme [M] au même titre ; Les condamne aux dépens d'appel. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet