Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 23/14105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à MeTOURNIER-[Localité 7] Copies certifiées conformes délivrées le: à MeTOURNIER-[Localité 7] ■ Charges de copropriété N° RG 23/14105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D6L N° MINUTE : Assignation du : 06 Novembre 2023 JUGEMENT rendu le 03 Juillet 2025 DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CHAMORAND, SAS, [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0636 DÉFENDEUR La SCI SFL, prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 4] [Localité 5] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Décision du 03 Juillet 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D6L Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, DÉBATS À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI SFL est propriétaire du lot de copropriété n°2 d'un immeuble situé au [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement à la SCI SFL de payer la somme de 20 731,66 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 2 mars 2023. Par exploit d'huissier signifié le 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la SCI SFL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 23 mai 2024. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de : - condamner la SCI SFL au paiement de la somme de 20 651,72 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juillet 2023, et avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; - condamner la SCI SFL au paiement de la somme de 640,76 euros, au titre des frais de recouvrement ; - condamner la SCI SFL au paiement de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI SFL au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de la présente assignation ; - condamner la SCI SFL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit. Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Décision du 03 Juillet 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D6L Citée suivant les modalités de l'article 654 du code de procédure civile (remise de l'acte au représentant légal), la SCI SFL n’a pas comparu à l'instance. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 octobre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A – Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SFL est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Décision du 03 Juillet 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D6L Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2020, 15 juin 2021, 27 avril 2022 et 9 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 4 juillet 2023. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SFL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 20 651,72 euros. La SCI SFL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 juillet 2023. B – Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 640,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Décision du 03 Juillet 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D6L Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure qu'il dit avoir exposés le 9 février 2022, le 25 novembre 2022 et le 2 mars 2023, par la production des bordereaux d'accusés de réception. Les frais exposés pour un commandement de payer constituent en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de remise de dossier à l'huissier ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence, la SCI SFL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 208,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI SFL de ses obligations. À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI SFL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de février 2021. Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. Il conviendra en conséquence de condamner la SCI SFL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Conformément à la demande formée par le syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera dû à compter de la signification de l'acte introductif d'instance. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI SFL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. En application de l'article 695 du code de procédure civile, ceux-ci comprendront les frais d'assignation. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI SFL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, Condamne la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de : - 20 651,72 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 4 juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 ; - 208,76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 ; - 2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ; - 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne la SCI SFL au paiement des entiers dépens de l’instance ; Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025. La Greffière Le Président