Cour d'appel, 08 septembre 2023. 21/02143

MINUTE N° 411/2023 Copie exécutoire à - Me Christine LAISSUE- STRAVOPODIS - Me Noémie BRUNNER Le 8 septembre 2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 8 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/02143 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSGI Décision déférée à la cour : 16 Mars 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT : Monsieur [U] [B] demeurant [Adresse 12], à [Localité 11] représenté par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la cour. INTIMÉE et APPELANTE SUR APPELS INCIDENT ET PROVOQUÉ : La S.A.S.U. IMMOTOUR, prise en la personne de son représentant légal ayant siège social chez CEFIGEST - [Adresse 1] à [Localité 10] représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour. Avocat plaidant : Me MERKLING, avocat à Strasbourg. INTIMÉE : La S.C.I. BEKTAS ayant son siège social [Adresse 8] à [Localité 10] assignée le 11 octobre 2021, par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire, n'ayant pas constitué avocat. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 Mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre Madame Myriam DENORT, conseiller Madame Nathalie HERY, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN ARRÊT rendu par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par un acte authentique reçu le 25 novembre 2015 par M. [U] [B], notaire, la société Immotour, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis auprès de la SCI Bektas un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14] (67), au prix de 350 000 euros. Cet acte mentionnait l'existence de trois servitudes : - une servitude non aedificandi et de vue au profit d'une parcelle n°[Cadastre 2], - une servitude de passage au profit d'une parcelle n°[Cadastre 4], - une servitude de passage et d'entretien de canalisations souterraines avec interdiction de planter et de construire au profit d'une parcelle n° [Cadastre 9]. Il mentionnait également l'existence de deux empiètements, l'un sur une parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 5], et l'autre sur une parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 13]. S'agissant de ce dernier empiètement, la SCI Bektas a donné mandat au notaire afin d'établir les actes nécessaires pour assurer la conformité entre l'implantation des biens existants et les limites parcellaires. Soutenant que M. [B] avait manqué à son obligation d'effectuer tous les actes nécessaires à la régularisation de la situation relative à l'empiètement sur la parcelle n°[Cadastre 13], qu'elle avait appris, après la vente, l'existence d'une servitude de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 5] mais aussi que la servitude existant au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] incluait en réalité une servitude de stationnement absolue et perpétuelle, et que la situation résultant de ces servitudes n'avait pas été solutionnée de façon satisfaisante, ce qui l'avait contrainte à renoncer à son projet initial et à revendre le bien à un prix inférieur à celui du marché, la société Immotour a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg de demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [B] et contre la SCI Bektas. Par jugement du 16 mars 1021, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Strasbourg, a : - débouté la société Immotour de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la SCI Bektas, - dit que M. [B] s'était rendu coupable de manquements engageant sa responsabilité à son égard et a condamné ce dernier à lui payer la somme de 90 660 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices qu'il lui avait causés, - condamné M. [B] seul aux entiers dépens de l'instance et ainsi qu'à payer à la société Immotour une indemnité de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Concernant l'empiètement sur la parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 13], le tribunal a estimé qu'aucun manquement à l'obligation de moyen contractée par la SCI Bektas et par le notaire, son mandataire, n'était établi et que leur responsabilité ne pouvait être engagée, et ce après avoir relevé que l'acte de vente stipulait que le vendeur ferait toutes diligences en vue d'obtenir la régularisation de la situation relative à cet empiètement et mandatait M. [B] en vue d'établir les actes nécessaires pour assurer une conformité entre l'implantation des bâtiments existants et les limites parcellaires, le dit acte précisant qu'il s'agissait d'une simple obligation de moyens et non d'une obligation de résultat. Or, le notaire démontrait notamment s'être mis en rapport avec l'usufruitière et les nues-propriétaires du terrain sur lequel l'immeuble empiétait, dès la fin de l'année 2015, les avoir régulièrement relancées et leur avoir soumis un projet d'acte de vente et de constitution de servitude, s'étant heurté au refus catégorique, exprimé le 12 février 2017, de l'une des deux nues-propriétaires. Sur la servitude de passage établie au profit de la parcelle n°[Cadastre 5], le tribunal a relevé qu'il était établi et non contesté que l'acte authentique du 6 février 2002 par lequel la SCI Bektas avait acquis le bien immobilier finalement rétrocédé à la société Immotour, contenait, en sa page 10, un paragraphe relatif à cette constitution de servitude, dont l'existence n'était pas mentionnée au livre foncier. Il a retenu l'existence d'une faute, tant de la SCI Bektas, qui avait fait une déclaration inexacte dans l'acte du 25 novembre 2015, relative à l'absence de servitude, à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi ou de celle relatée à l'acte de vente, que de M. [B], qui s'était contenté de consulter le Livre foncier et de s'en remettre aux déclarations de la SCI Bektas, alors qu'il lui incombait de procéder à toutes les vérifications et de réaliser toutes les recherches nécessaires à l'établissement d'un acte comportant des mentions parfaitement exactes, et alors qu'une lecture attentive de l'acte du 6 février 2002 aurait suffi à l'informer complètement et, ainsi, à informer valablement la société Immotour. Sur la servitude dont bénéficiait la parcelle n°[Cadastre 3], le tribunal a relevé que l'acte du 25 novembre 2015 mentionnait l'existence, au profit de la parcelle n°[Cadastre 3], d'une servitude de passage figurant sur un acte du 26 avril 2001, alors qu'il s'agissait en réalité d'une « servitude de passage et de stationnement absolue et perpétuelle », aussi longtemps que le rez-de-chaussée de l'immeuble serait affecté à un usage commercial ou professionnel. Or, M. [B] s'était contenté de retranscrire les mentions incomplètes du Livre foncier, sans vérifier le contenu de l'acte du 26 avril 2001, ce qui constituait également une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la société Immotour. De plus, si le notaire faisait valoir qu'il avait 'uvré pour obtenir un aménagement de la servitude, qu'un accord aurait été trouvé sous son égide et que la demanderesse était seule à l'origine de sa non finalisation, le tribunal a relevé que la chronologie des démarches démontrait que les pourparlers engagés entre la SASU HM-Investissement et la société Immotour n'avaient pas abouti, sans que leur échec, en l'absence de solution viable et satisfaisante pour les deux parties, puisse être imputé à la demanderesse. S'agissant du préjudice de la société Immotour, le tribunal a tout d'abord indiqué que cette dernière ne pouvait valablement former aucune demande au titre de l'empiètement, dès lors qu'elle avait acquis l'immeuble en étant parfaitement informée de son existence et des risques auxquels il l'exposait, et que le prix qu'elle avait payé en tenait compte. Par ailleurs, il a relevé que, par un acte authentique du 16 décembre 2016, le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 5] avait consenti gratuitement à restreindre la servitude dont bénéficiait son fonds afin de la limiter un droit de passage à pied, que la société Immotour avait cédé le bien en cause le 13 octobre 2017, au prix de 435 000 euros, l'acte de vente mentionnant que les parties, compte tenu de la situation de l'immeuble au regard de l'empiètement et des servitudes, et notamment de l'absence de jouissance exclusive des parkings, et alors qu'il négociait cette vente depuis environ un an, avait fixé le prix de vente, de 600 000 euros initialement à 435 000 euros, à titre transactionnel et définitif. Ces éléments étant les seuls dont il disposait, le tribunal a fixé le préjudice relatif à la réduction de la valeur du bien immobilier du fait des servitudes, telles qu'elles subsistaient lors de la revente, à 15 % de la valeur du bien sans les servitudes, soit 90 000 euros. En revanche, il a considéré que les taxes foncières, liées à la qualité de propriétaire du bien, ainsi que les cotisations d'assurance, ne pouvaient constituer un préjudice pouvant donner lieu à réparation. Il en était de même des honoraires du cabinet de géomètre expert Archimed, que la demanderesse avait exposés à hauteur de 1 650 euros, dans la mesure où il n'était pas suffisamment établi que les travaux correspondants, réalisés en mars 2016 par ce cabinet, l'avaient été en pure perte. En revanche, le tribunal a retenu les honoraires du même cabinet d'un montant de 660 euros, relatifs à un relevé topographique du 22 mars 2019 expliquant l'impossibilité de réaliser les parkings conformément au projet débattu entre la demanderesse et la société HM-Investissement. Mais il a rejeté la demande formée à hauteur de 72 000 euros au titre du « résultat manquant par an » de 35 000 euros. M. [B] a interjeté appel de ce jugement le 20 avril 2021, cet appel portant sur les dispositions relatives à la déclaration de sa responsabilité et à chacune des condamnations prononcées à son encontre. Bien que régulièrement assignée par acte signifié le 11 octobre 2021, déposé à l'étude de l'huissier de justice, la SCI Bektas n'a pas constitué avocat en appel. Le présent arrêt sera donc rendu par défaut. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 06 septembre 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 19 avril 2022, M. [B] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 90 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que l'ensemble des frais et dépens et que la cour, statuant à nouveau, déboute la société Immotour de l'ensemble de ses demandes et la condamne aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] admet que la mission du notaire est de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu'il reçoit et de leur donner une pleine efficacité en conseillant ses clients et en les informant sur la portée et les conséquences des engagements souscrits, mais il souligne que cette obligation se limite aux engagements des parties résultant de l'acte qu'il dresse, n'ayant pas à s'immiscer dans leurs relations entre elles ou avec des tiers. Concernant les empiétements, il soutient avoir agi avec diligence, énumérant ses démarches à l'égard de chacune des nues-propriétaires de la parcelle en cause ainsi qu'à l'égard du géomètre. Il estime avoir rempli son obligation qui était une obligation de moyens et que la société Immotour avait parfaitement connaissance du risque qu'elle prenait. Sur la servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 6], il souligne que celle-ci n'a pas été inscrite au Livre foncier, où il a effectué les vérifications nécessaires, et qu'il ne pouvait donc douter de la véracité des déclarations de la SCI Bektas. Il ne lui appartenait pas de pousser davantage ses investigations. De plus, il a obtenu que le droit de passage en cause soit réduit à un passage à pied, à l'exclusion de tout véhicule, celui-ci ne diminuant pas la valeur de l'immeuble acquis par la société Immotour, qui avait comme unique projet d'utiliser cette parcelle comme parking, ce dont le passage à pied ne la prive pas. Il précise également avoir adressé une copie de l'acte à la société Immotour dès qu'il en a eu le retour du service des impôts, après enregistrement. S'agissant de la servitude de passage et de stationnement au bénéfice de la parcelle [Cadastre 4], M. [B] indique avoir pu trouver un accord avec le notaire de la société HLM investissement, accord validé par les deux parties lors d'une réunion du 15 septembre 2016, puis par les signatures sur le courier du notaire de la société HLM investissement, les parties ayant finalement décidé de fixer le prix de vente à un montant symbolique et non plus à 20 000 euros. Cependant, alors qu'il attendait un procès-verbal d'arpentage et le prix de cession, aucune suite n'a été donnée à ses demandes. Il ajoute que les propos du président de la société HM Investissement rapportés par la société Immotour dans un courriel du 25 septembre 2018, selon lequel la radiation de la servitude n'était pas possible, sont faux, contredits par le rapport du géomètre, dont il résulte qu'il était parfaitement possible de réaliser des places de parking. De plus, la société Immotour a vendu des places de parking et le règlement de copropriété établi le 13 octobre 17, suite à la division intervenue, attribue à chaque local trois places de parking, sans restriction liée à l'existence de la servitude de stationnement au profit de la parcelle [Cadastre 4] qui était liée à l'activité de restauration exercée antérieurement. Tout en contestant toute faute, M. [B] soutient que, si une faute devait être retenue à son encontre, elle n'est reliée par aucun lien de causalité direct avec le préjudice de la société Immotour, dans la mesure où il n'y a aucune perte d'emplacement de parking, contrairement aux allégations de cette dernière. Il conteste également le préjudice invoqué par la société Immotour, soulignant qu'en matière de responsabilité délictuelle, seule une perte de chance pourrait être indemnisée, soit en l'occurrence celle d'avoir acquis le bien immobilier à un prix moins élevé que celui négocié avec la SCI Bektas, qui était de 350 000 euros. Il souligne que la société Immotour a cependant réalisé en deux ans une plus-value de 115 000 euros, le prix de vente prétendu de 600 000 euros n'étant justifié par aucun élément objectif, alors que la société Immotour n'avait effectué aucune amélioration ni aucuns travaux dans l'immeuble vendu. Il souligne l'absence de perte d'emplacement de parking, affirmant que la crèche qui a remplacé le commerce bénéficiaire de la servitude de stationnement, n'utilise plus celle-ci, ayant installé ses propres emplacements de parking. De plus, le préjudice ne peut être constitué par la diminution du prix de revente de l'immeuble du fait de la servitude de stationnement, dès lors que celle-ci existait, ayant simplement été oubliée, si bien que ce prix n'aurait pas pu être augmenté. La société Immotour ne démontre pas non plus que le prix auquel elle a acquis le bien aurait pu être réduit si elle avait eu connaissance de la situation. Elle a présenté son offre dans le cadre de l'adjudication forcée immobilière, à un montant inférieur de 100 000 euros à celui mentionné sur l'annonce légale et son préjudice est purement hypothétique. La somme allouée par le tribunal n'est nullement proportionnée à ce qui ne correspond pas même au non-usage de 6 ou 8 places de stationnement. Les règlements des taxes et primes d'assurance ne peuvent constituer des préjudices devant être supportés par le notaire, dans la mesure où il n'est pas démontré que le délai de vente soit lié à une faute de sa part, l'immeuble étant très atypique et complexe. Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 30 août 2022, la société Immotour sollicite le rejet de l'appel de M. [B] ainsi que la confirmation du jugement déféré dans la limite des appels incidents et provoqués, dont elle sollicite qu'ils soient déclarés recevables et bien fondés. Elle sollicite ainsi l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a limité la condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 90 600 euros en réparation des préjudices qu'il lui a causés et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Bektas, mais aussi que la cour, statuant à nouveau dans cette limite : - condamne M. [B] à lui payer la somme globale de 370 263 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses manquements à ses obligations d'efficacité et de conseil, - condamne solidairement la SCI Bektas et M. [B] à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation du seul préjudice lié à l'absence de résolution de la question de l'empiètement, En tout état de cause : - déboute M. [B] de l'intégralité de ses demandes, - condamne in solidum M. [B] et la SCI Bektas à lui payer 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. La société Immotour soutient que M. [B] a commis des fautes en ne mentionnant pas, dans l'acte de vente, la servitude de stationnement au profit du propriétaire de la parcelle [Cadastre 4], ainsi que la servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 6], ayant ainsi manqué à ses devoirs de conseil et d'efficacité. Si, par la suite, la servitude au profit de la parcelle [Cadastre 5] a pu être réduite à un passage à pied, elle évoque une gêne persistante du fait de l'impossibilité d'utiliser désormais les deux emplacements de parking privatifs qui était les seuls subsistant. De plus, elle reproche également à M. [B] de ne lui avoir transmis l'acte modificatif de la servitude que le 31 juillet 2017, plus de trois mois après le début de la procédure, et ce malgré une mise en demeure du 3 mars 2017, alors que cet acte avait été enregistré en janvier 2017, soutenant que ce retard est également fautif. Elle souligne que le notaire aurait pu constater l'existence de cette servitude seulement en consultant l'acte par lequel la SCI Bektas avait acquis le bien immobilier le 6 février 2002, cet acte étant également constitutif de cette servitude. En effet, les vérifications du notaire ne peuvent se réduire à la lecture du Livre foncier, spécialement lorsqu'il existe un acte de vente précédant dont la prise de connaissance pouvait l'informer complètement sur l'existence d'une servitude. La responsabilité de la SCI Bektas ne peut non plus exonérer le notaire de sa propre responsabilité, alors qu'il lui appartenait de s'assurer de l'efficacité de son acte. S'agissant de la servitude de passage et de stationnement en faveur de la parcelle [Cadastre 3], la société Immotour soutient que M. [B] a commis une faute, comme l'a relevé le tribunal, en retranscrivant simplement les mentions portées au Livre foncier, sans vérifier le contenu de l'acte du 26 avril 2001. Elle souligne que les négociations entamées avec la société HM investissement n'ont pas abouti dans la mesure où les conditions financières posées par cette dernière étaient inacceptables (20 000 euros + 3 emplacements de parking) et elle souligne qu'elle n'aurait jamais acquis l'ensemble immobilier si elle avait eu connaissance de ces servitudes. Elle conteste toute inaction de sa part dans les négociations avec la société HM investissement, dont le président indique que la radiation de cette servitude était impossible, le permis accordé à cette dernière en tenant compte, ainsi que le futur bail de la crèche et le terrain étant trop exigu pour supporter le projet de bornage. De plus, le relevé topographique du cabinet de géomètre Archimed confirmait l'impossibilité technique de mettre en 'uvre le soit disant accord. S'agissant des conséquences de cette faute, elle indique que, contrairement aux allégations du notaire, le règlement de copropriété mentionne la servitude de stationnement au profit de la parcelle [Cadastre 3], précisant que les parkings, sauf celui attaché au lot numéro 1, constituent des parkings communs. Concernant l'empiètement sur la parcelle [Cadastre 13], la société Immotour reproche à M. [B], mandaté expressément selon l'acte de vente en vue d'établir les actes nécessaires pour assurer une conformité entre l'implantation des bâtiments existants et les limites parcellaires, de ne pas avoir respecté cet engagement et de n'avoir jamais justifié volontairement de ses diligences, alors qu'il était tenu d'effectuer tous les actes nécessaires pour assurer la pleine efficacité de l'acte. Or, la situation n'a jamais été réglée et elle-même a dû rappeler le notaire à ses devoirs à plusieurs reprises, ayant même dû réclamer en référé qu'il justifie des actes entrepris à ce titre. La société Immotour invoque également un manquement du notaire rédacteur de l'acte à son devoir de conseil, outre son devoir d'efficacité. Concernant ses préjudices, la société Immotour invoque la perte de 12 emplacements de parkings privatifs d'une valeur de 7 500 euros chacun, soit 90 000 euros au total, ainsi que l'incapacité dans laquelle elle se trouve de commercialiser des logements et locaux au prix du marché, en l'absence de parking. Elle évalue la perte subie à ce titre à 25 000 euros par appartement et 100 000 euros pour le local professionnel, d'où un préjudice total de 290 000 euros. Elle ajoute que, se voyant contrainte à revendre l'ensemble immobilier, elle a dû consentir à une décote du prix de 165 000 euros (de 600 000 euros à 435 000 euros) au terme des négociations avec l'acquéreur, au regard de l'empiètement et des servitudes, et notamment de l'absence de jouissance exclusive des parkings. Elle met en compte également : - des frais d'assurance afin d'assurer le bien sous le régime de la copropriété, alors même que sa commercialisation n'a pu avoir lieu, soit 3 000 euros pour les années 2016 et 2017. - les taxes foncières de ces deux années, indiquant avoir dû les régler en pure perte, - les honoraires du géomètre aux fins de mise en copropriété, qui ne lui seront d'aucune utilité, ce projet tenant compte de 12 emplacements de parking privatif, - les honoraires du géomètre relatifs au relevé topographique du 22 mars 2019, - une perte de taux de rendement de 35 000 euros par an, soit 72 000 euros sur les deux années, indiquant avoir vu ces fonds bloqués par cet investissement malheureux pendant deux ans, sans avoir pu les réemployer dans un autre projet (taux de 6 % par an). Par ailleurs, la société Immotour soutient que la SCI Bektas a commis une faute en faisant une déclaration inexacte, omettant de révéler l'existence de la servitude en faveur de la parcelle [Cadastre 5]. Elle estime à 100 000 euros le préjudice subi du fait du seul non règlement de la question de l'empiètement, soutenant que la SCI Bektas doit être condamnée solidairement avec M. [B] au règlement de ce montant à titre de dommages-intérêts. * Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties constituées en appel, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées. MOTIFS I ' Sur les demandes de la société Immotour A ' Sur les responsabilités relatives à l'empiètement Le tribunal a rappelé les termes de l'acte de vente du 25 novembre 2015 concernant l'empiètement sur la parcelle cadastrée section 1 n°[Cadastre 13], qui démontrent que l'acquéreur a été informé de manière parfaitement claire et complète sur l'existence de cet empiètement ainsi que sur ses conséquences possibles, mais aussi qu'il en a été tenu compte dans l'accord relatif au prix de vente du bien. Ainsi que le tribunal l'a justement retenu, M. [B] produit copie de différentes pièces justifiant de ses démarches aux fins de régularisation de la situation relative à l'empiètement sur la parcelle n°[Cadastre 13]. Il s'agit d'un courrier adressé à Mme [R] [H] dès le 1er décembre 2015, lui exposant la situation et lui demandant de lui faire part de son accord de principe et de celui de ses filles pour procéder à un arpentage du terrain aux fins de mise en conformité de la situation juridique avec l'implantation réelle et pour constituer des servitudes réciproques d'écoulement des eaux pluviales, d'un rappel du 22 décembre 2015. Il justifie d'un rendez-vous pris pour Mme [R] [H] à son étude le 2 mars 2016 par l'intermédiaire de la CCM, Mme [H] étant malentendante. Par une lettre du 25 octobre 2016, il lui a transmis un projet d'acte de vente (portant sur une surface de 13 ca de parcelle surbâtie) et de constitution de servitude d'égout des toits. Par une lettre du 4 janvier 2017 faisant suite à un entretien au domicile de Mme [R] [H] du 16 décembre 2016, M. [B] a demandé à cette dernière de prendre rendez-vous pour signer une procuration afin de régulariser les actes. Parallèlement, le 16 mars 2016, le notaire avait écrit à Mme [Z] [H], résidant aux Etats-Unis, et à Mme [C] [H], un courrier semblable à celui adressé à Mme [R] [H] le 1er décembre 2015. Il a échangé avec Mme [Z] [H] des courriels le 17 mars 2016, suite à sa demande d'informations complémentaires, et les a toutes deux relancées le 27 avril 2016. Il justifie également avoir adressé, le 8 février 2017, le projet d'acte de vente et de constitution de servitude d'égout des toits à Mme [Z] [H]. Le 12 février 2017, Mme [C] [H], qui avait vraisemblablement reçu elle aussi ce projet, a écrit à M. [B] qu'en sa qualité de nue-propriétaire en indivision de la parcelle avec sa s'ur, elle le priait, suite à ses appels téléphoniques et aux messages laissés sur son répondeur, de cesser de la « harceler », exprimant fermement son refus de vendre une partie de leur bien. Il résulte donc de ces éléments que l'appelant justifie avoir effectué toutes les diligences qui pouvaient lui incomber auprès de Mesdames [H], leur ayant donné toutes les explications nécessaires, les ayant relancées à plusieurs reprises et ayant poursuivi ses démarches jusqu'à l'élaboration d'un projet d'acte de vente de la portion de parcelle objet de l'empiètement, ainsi qu'à la constitution de la servitude d'égout de toits, afin de régulariser la situation. Contrairement aux reproches de la société Immotour, il justifie donc avoir respecté son engagement et avoir effectué tous les actes nécessaires pour assurer la pleine efficacité de l'acte du 25 novembre 2015, ses démarches n'ayant échoué que par le refus catégorique de Mme [C] [H], l'une des deux nues-propriétaires en indivision, exprimé le 12 février 2017, de céder une partie de leur propriété familiale. De même, les démarches du notaire démontrent que la SCI Bektas l'avait bien mandaté à cette fin et qu'elle avait donc elle-même rempli ses obligations à ce titre. Toutes les diligences possibles ayant été accomplies, c'est à bon droit que le tribunal a estimé qu'aucun manquement à l'obligation de moyen contractée par la SCI Bektas et par le notaire, son mandataire, n'était établi et que, de ce fait, leur responsabilité ne pouvait être engagée à ce titre. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce chef de demande. B ' Sur la responsabilité de M. [B] concernant les servitudes au profit des parcelles n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 3] Ainsi que l'a retenu le premier juge, la lecture de l'acte authentique du 6 février 2002 par lequel la SCI Bektas avait acquis le bien immobilier cédé ultérieurement à la société Immotour permet de constater que cet acte avait constitué une servitude de passage avec tous véhicules' ou autres choses nécessaires sur cette parcelle, au profit de la parcelle voisine n°[Cadastre 5]. Cette servitude n'ayant pas été inscrite au Livre foncier, c'est par une juste appréciation de cette situation que le tribunal a relevé que la SCI Bektas avait commis une faute en déclarant, dans l'acte de vente du 25 novembre 2015, n'avoir créé aucune servitude et qu'à sa connaissance, il n'en existait aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi ou de celles relatées à cet acte de vente, étant souligné qu'elle ne pouvait ignorer l'existence de la servitude qu'elle avait elle-même antérieurement constituée. Par ailleurs, M. [B], en sa qualité de notaire instrumentaire de l'acte de vente du 25 novembre 2015, ne pouvait ignorer le contenu de l'acte du 6 février 2002, qu'il a inévitablement eu en sa possession, s'agissant du titre de propriété de la venderesse. La consultation de celui-ci lui incombait nécessairement, s'agissant d'une vérification élémentaire à sa charge dans le cadre de la vente entre les parties. Il a donc commis une faute en s'abstenant d'une telle lecture, qui lui aurait permis de découvrir l'existence de la servitude de passage en cause. En revanche, alors qu'il a obtenu ultérieurement la modification de la servitude en servitude de passage à pied exclusivement, le caractère tardif de la transmission de cet acte modificatif à la société Immotour ne peut être valablement reproché au notaire. En effet, cette dernière ayant signé cet acte modificatif, elle en avait donc nécessairement connaissance. Aucune faute ne peut donc être retenue à ce titre à la charge de l'appelant. S'agissant de la servitude de stationnement au profit de la parcelle n°[Cadastre 3], M. [B] ayant uniquement retranscrit les inscriptions incomplètes du Livre foncier qui ne mentionnaient qu'une servitude de passage, le tribunal a retenu là encore à juste titre que le notaire ne pouvait se contenter de retranscrire les mentions erronées du Livre foncier, sans vérifier le contenu de l'acte du 26 avril 2001, constitutif de la servitude de passage et de stationnement absolue et perpétuelle au profit de la parcelle n°[Cadastre 3], sur le bien ultérieurement cédé à la SCI Bektas puis à la société Immotour, et ce quand bien même cet acte n'était pas celui par lequel la SCI Bektas avait elle-même acquis le bien immobilier constituant le fonds servant. D'ailleurs, cette servitude était également mentionnée dans l'acte de vente du 6 février 2002, si bien qu'une simple lecture de cet acte lui aurait également permis d'en avoir connaissance. En effet, ainsi que le soutient l'intimée, le notaire est tenu de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; or, l'existence de servitudes conditionne, au moins partiellement, l'efficacité de l'acte de vente du fonds servant. Dès lors, en se dispensant de telles vérifications, M. [B] a compromis l'efficacité de l'acte de vente du 25 novembre 2015, en ne permettant pas à l'acquéreur de connaître les atteintes à son droit de jouissance du bien acheté constituées par ces servitudes conventionnelles. C- Sur la réparation des préjudices de la société Immotour La faute de M. [B], conjuguée à celle de la SCI Bektas constituée par le silence de cette dernière sur ces servitudes dont elle avait parfaite connaissance, ne fut-ce que parce que celle constituée au profit de la parcelle n°[Cadastre 3] était aussi mentionnée dans l'acte du 6 février 2002, a causé à la société Immotour, acquéreur du fonds servant, un préjudice consistant en une perte de chance de réaliser la marge qu'elle escomptait à la revente du bien, soit une perte de chance d'acquérir ce bien moins cher afin de réaliser cette marge. En effet, il apparaît, à la lecture du dossier, que le bien acquis par la société Immotour était destiné à la revente, effectivement réalisée, à l'occasion de laquelle cette dernière a effectué une marge moindre que celle à laquelle elle aurait pu prétendre sans l'existence des servitudes en cause au profit des parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5]. En effet, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'empiètement sur la parcelle n°[Cadastre 13], qui avait été pris en compte pour la fixation du prix de vente initial. De plus, la servitude au profit de la parcelle n°[Cadastre 5] ayant pu être limitée en accord avec le propriétaire du fonds dominant, son impact a donc été réduit. En revanche, l'existence des servitudes a eu un impact sur les places de parking, qualifiées de parties communes d'après le règlement de copropriété finalement adopté le 13 octobre 2017, dont les copropriétaires qui se les sont vus affecter ont pu user librement, sous réserve, notamment, du respect des servitudes grevant la propriété. La perte de chance de réaliser la marge escomptée du fait de l'existence des servitudes en cause peut être évaluée au taux de 60 %, étant observé qu'il n'est nullement démontré que le prix de revente de 600 000 euros envisagé au début des négociations avec le premier acquéreur potentiel fût conforme au prix du marché à la date de cette mise en vente et qu'il n'est pas justifié de travaux effectués avant la cession du bien immobilier le 13 octobre 2017. Le prix d'achat ayant été de 350 000 euros et le prix de revente effectif s'étant élevé à 435 000 euros, alors que le prix de vente projeté s'élevait à 600 000 euros, le taux de perte de chance retenu doit s'appliquer au différentiel entre la marge escomptée, de 250 000 euros, et la marge réalisée, de 85 000 euros, soit au montant de 165 000 euros (250 000 ' 85 000). Il en résulte qu'il y a lieu de retenir un montant de manque à gagner de 99 000 euros, lequel est supérieur à celui retenu par le premier juge.  Par ailleurs, comme l'a fort justement relevé le tribunal, les taxes foncières et cotisations d'assurance, qui sont liées à la qualité de propriétaire du bien immobilier que l'intimée ne remet pas en cause et qui a été effective jusqu'à la revente du bien immobilier litigieux, ne peuvent être incluses dans le préjudice causé à cette dernière par la faute du notaire. Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'esquisse réalisée le 20 janvier 2016 par le Cabinet Archimed, géomètre expert, de 1 650 euros, dans la mesure où, suite à la découverte des servitudes, cette esquisse n'a plus pu être utilisée en l'état, comme le soutient l'intimée, au vu de la découverte des conséquences des servitudes de passage, s'agissant des parkings extérieurs. Une nouvelle esquisse a d'ailleurs été réalisée le 4 octobre 2017. Il en va de même des frais de relevé topographique réalisé par le géomètre expert le 22 mars 2019, de 660 euros, lequel, ainsi que l'a relevé le tribunal, a mis en évidence l'impossibilité de réaliser les places de parking prévues initialement. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il n'a retenu que les frais de relevé topographique et l'ensemble des frais de géomètre sera inclus dans son préjudice, soit au total 2 310 euros. Enfin, s'agissant du préjudice relatif à la perte de rendement liée au blocage des fonds pendant deux ans jusqu'à la revente du bien le 13 octobre 2017, ayant interdit à la société Immotour, selon elle, tout réemploi dans un nouveau projet pendant ce délai, il doit être souligné que l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle aurait pu revendre immédiatement ce bien au prix de vente envisagé et de ce que celui-ci correspondait au prix du marché. Elle ne démontre avoir reçu aucune offre d'achat ferme de ce montant, mais seulement que des négociations ont eu lieu. En effet, le seul document qu'elle produit est un courrier du représentant de la SCI ADEL du 6 juin 2017 évoquant tout au plus des visites de mai 2016 et sa volonté de ne pas donner suite à son « projet d'acquisition dans les conditions prévues » au vu de « multiples découvertes de problème et de servitudes » que la venderesse ne lui avait pas signalés. Il ajoute que le prix de vente de 600 000 euros ne correspond pas à la réalité du marché et que sa meilleure offre ferme, sans condition suspensive, est de 420 000 euros, avec garantie, par le vendeur, de la régularisation de l'empiètement de la propriété, qui en assume toute la responsabilité. En conséquence, il est démontré que des négociations étaient en cours avec cette SCI, seul candidat acquéreur dont l'existence est établie, mais nullement du délai dans lequel la vente aurait pu aboutir. Par ailleurs, l'appelante ne justifie pas non plus du taux de rendement invoqué. Elle ne rapporte donc pas la preuve d'un préjudice certain, relatif au blocage des fonds, en relation causale directe avec la faute du notaire retenue. Dès lors, la demande de la société Immotour portant sur ce poste de préjudice n'est pas fondée et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Il résulte donc de l'ensemble des développements qui précèdent que le préjudice de la société Immotour s'élève en réalité au montant de 101 310 euros et que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a limité la condamnation de M. [B] au montant de 90 660 euros. II - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Le jugement déféré n'étant que très partiellement infirmé en ses dispositions principales et les condamnations prononcées à l'encontre de M. [B] étant alourdies, ce jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par la société Immotour et M. [B] à l'occasion de la première instance. Pour les mêmes motifs, l'appelant assumera la totalité des dépens de l'appel. Dès lors, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais exclus des dépens qu'il a engagés en appel. C'est pourquoi sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. En revanche, il sera condamné à verser à la société Immotour la somme de 2 000 euros sur le même fondement et au même titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par défaut, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 16 mars 2021, sauf en ce qu'il a condamné M. [U] [B] à payer à la SASU Immotour la somme de 90 660 euros à titre de dommages et intérêts, l'INFIRME sur ce seul chef, Statuant à nouveau sur le chef infirmé et ajoutant au dit jugement, CONDAMNE M. [U] [B] à verser à la SASU Immotour la somme de 101 310 euros (cent un mille trois cent dix euros), à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens d'appel, CONDAMNE M. [U] [B] à verser à la SASU Immotour la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel, REJETTE la demande de M. [U] [B] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'il a engagés en appel. Le greffier, La présidente,