Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11222 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNV2
N° de MINUTE : 24/01638
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8], [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, SARL, elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEUR
Monsieur [O] [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]
ou
[Adresse 3]
[Localité 7]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [X] [Z] est propriétaire des lots n°97 et 123 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93).
Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, a fait assigner Monsieur [O] [X] [Z] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Monsieur [O] [X] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic :
- la somme de 13 478,88 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 4 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 3 891,07 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure
civile ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [O] [X] [Z] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [O] [X] [Z], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [O] [X] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [O] [X] [Z] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2024 et fixée à l'audience du 09 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [X] [Z];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2017, 25 juin 2018, 28 juin 2019, 3 novembre 2020, 1er décembre 2021, 17 février 2022 et 26 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 28 juin 2022 au 27 juin 2025.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, faute de justifier de l'approbation des comptes de l'exercice 2015, il ne peut être fait droit aux demandes au titre de l'appel de provision du 20 décembre 2015 à hauteur de 203,50 euros, de l'appel « avance trésorerie permanente » du 20 décembre 2015 à hauteur de 129,60 euros et du « SLD FERMETURE LOCAL TRI SELECT » du 31 décembre 2015 à hauteur de 9,49 euros, soit la somme totale de 342,59 euros.
Au regard du relevé de compte établi au 04 octobre 2023, qui précise l'ensemble des mouvements au débit et au crédit relatifs aux charges de copropriété et aux appels de fonds travaux dudit compte au cours de la période du 20 décembre 2015 au 04 octobre 2023, Monsieur [Z] est redevable de la somme de 13.478,88 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [O] [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.136,29 euros (13.478,88 – 342,59) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 3.891,07 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 novembre 2019.
Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de constitution dossier huissier du 22 août 2017 à hauteur de 350 euros, les frais de constitution dossier avocat du 06 septembre 2017 à hauteur de 350 euros, les frais de mise en demeure du 31 octobre 2018 à hauteur de 22,50 euros, les frais de transmission dossier huissier du 03 novembre 2018 à hauteur de 280 euros, les frais de transmission dossier huissier du 31 décembre 2018 à hauteur de 280 euros, les frais de transmission dossier huissier du 18 mars 2019 à hauteur de 290 euros, les frais facturés par la société LA CROIX MALO le 30 avril 2019 à hauteur de 380 euros, les frais “SCP DUBOIS FONTAINE” du 24 mai 2019 à hauteur de 174,24 euros et les frais “LCM-DOSSIER AVOCAT” du 14 novembre 2019 à hauteur de 65 euros.
De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre de “envoi mise en demeure” du 09 mars 2020 d'un coût de 42,50 euros, de “LCM TRANSMISSION AVOCAT” du 21 décembre 2020 d'un coût de 290 euros et de “LCM TRANSMISSION HUISSIER” du 11 mars 2022 d'un coût de 290 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.
En outre, en l'absence de justification de l'envoi de la mise en demeure du 06 décembre 2022 facturée 50 euros et du 07 août 2022 facturée 50 euros, il ne peut être fait droit aux demandes formulées à ce titre.
Enfin, il convient également de déduire les frais de «LCM TRANSMISSION HUISSIER » du 24 août 2023, à hauteur de 290 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 25 mars 2022, à hauteur de 185,40 euros, ainsi que de celle du 03 octobre 2023, à hauteur de 196,43 euros, dont il est justifié.
Monsieur [O] [X] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 381,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [O] [X] [Z] n'a procédé à aucun règlement de ses charges de copropriété entre le 20 décembre 2015 et le 04 octobre 2023 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [O] [X] [Z] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Sa carence est d'autant plus injustifiée que Monsieur [Z], qui n'habite pas dans ses lots au vu de l'adresse à laquelle les appels de fonds ainsi que l'assignation lui ont été signifiés, a vocation à percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [O] [X] [Z], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [X] [Z] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [O] [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, la somme de 13.136,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [O] [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, la somme de 381,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [O] [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [O] [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LA CROIX MALO, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [X] [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
