Cour d'appel, 10 mai 2023. 21/01538

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 10 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01538 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O46H Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2020 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 20-001525 APPELANT : Monsieur [C] [Z] né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIME : Monsieur [G] [T] né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 6] (Algérie) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] non représenté signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 4 avril 2021 à étude Ordonnance de clôture du 06 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, en remplacement du Président de chambre empêché, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Le 15 juin 2014, [C] [Z] a donné à bail à [G] [T] un local d'habitation situé à [Localité 5], composé d'une pièce d'environ 15 m², contre un loyer mensuel de 270 euros, charges comprises. Le 8 novembre 2019, [C] [Z] a donné congé à [G] [T] pour motifs sérieux et légitimes, en rappelant que les loyers d'avril à novembre 2019 étaient restés impayés et que le locataire n'avait pas fourni son assurance habitation. Le 1er juillet 2020, le locataire a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux dans le logement. Le 31 août 2020, [C] [Z] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 540 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'août 2020 inclus, et de justifier l'attestation d'assurance, et visant la clause résolutoire prévue au bail. Le 12 octobre 2020, [C] [Z] a fait assigner [G] [T] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, fixer une indemnité mensuelle d'occupation et le condamner à payer la somme de 5 100 euros à titre de dommages et intérêts, notamment. Subsidiairement, il a fait valoir la validité du congé délivré. Selon le bailleur, la résiliation du bail était fondée sur le défaut d'assurance, précision faite qu'au jour de l'audience, il n'y avait plus d'impayés de loyers. [G] [T] a conclu au débouté du bailleur en justifiant de son assurance et d'avoir payé les loyers sollicités. Reconventionnellement, il a sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi et d'exécuter sous astreinte les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, en se fondant sur un rapport d'indécence du 29 juillet 2020. Il a fait valoir que [C] [Z] ne pouvait pas faire délivrer de congé pour le 25 mai 2020 alors que le bail venait à échéance le 14 juin 2020. Les causes du commandement ont été régularisées. Selon le locataire, le bailleur aurait interrompu la fourniture d'eau chaude pour le faire partir et aurait délibérément cessé d'encaisser les chèques de loyers. Il a précisé qu'il n'était pas contre l'idée de quitter les lieux dans ce contexte mais qu'il ne trouvait aucune location correspondant à sa situation. Le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif : Déboute [C] [Z] de l'intégralité de ses demandes ; Enjoint à [C] [Z] de réaliser dans les lieux loués, les travaux suivants : mise aux normes de l'installation électrique desservant les lieux loués, fourniture des moyens de production d'eau chaude sanitaire et la mise en place d'une ventilation suffisante dans le logement ; Dit qu'il n'y a pas lieu à prononcer une astreinte accompagnant cette obligation, qui doit être réalisée dans les plus brefs délais ; Condamne [C] [Z] à payer à [G] [T] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subie ; Rejette les autres demandes plus amples ou contraires de [G] [T] ; Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; Laisse les dépens à la charge de [C] [Z]. Le jugement relève qu'il n'est pas contesté que les loyers ont été payés dans les délais du commandement et que l'attestation d'assurance a été produite dans le mois de celui-ci. Dès lors, le commandement de payer n'a pas été infructueux. Le jugement expose, outre la difficulté sur la date du terme du bail, adoptée dans le congé, que la justification du congé n'est pas suffisante dans la mesure où le locataire a régularisé ses impayés, sans que ne soit produit d'historique de compte. Le bailleur ne justifie pas non plus avoir réclamé préalablement l'assurance habitation, ni que le locataire n'était pas assuré pendant toute la durée du bail. En ce qui concerne l'état des lieux, le jugement constate que le rapport du service d'hygiène et santé de la ville de [Localité 5] établit que les lieux ne répondent pas un caractère de décence tenant à l'habitabilité, aux équipements électriques et sanitaires et à l'aération. Au vu du caractère récent du diagnostic et de la mise en demeure du locataire, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Il en résulte néanmoins un préjudice de jouissance pour le locataire. [C] [Z] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 mars 2021. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2023. Les dernières écritures pour [C] [Z] ont été déposées le 30 septembre 2022. [G] [T], qui n'a pas été signifié à personne, n'a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera rendu par défaut. Le dispositif des écritures pour [C] [Z] énonce : Réformer la décision entreprise, en toutes ses dispositions ; Ordonner l'expulsion immédiate de [G] [T] ; Condamner l'intimé à payer à [C] [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux ; Débouter l'intimé de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées ; Subsidiairement, réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions et, en conséquence, faisant droit aux demandes de l'appelant, ordonner la résiliation judiciaire pour défaut d'assurance, l'expulsion immédiate de [G] [T], condamner l'intimé à payer au concluant une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux, condamner l'intimé à payer au concluant la somme de 5 100 euros à titre de dommages-intérêts et débouter l'intimé de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Très subsidiairement, réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions et, en conséquence, faisant droit aux demandes de l'appelant, ordonner l'expulsion de l'intimé et le condamner à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 5 100 euros pour résistance abusive et injustifiée, ainsi qu'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au dernier loyer à compter de la résiliation du bail, et débouter l'intimé de toutes ses demandes, fins et conclusions, sur le fondement de la validité du congé délivré ; A titre infiniment subsidiaire, réformer la décision entreprise et ordonner la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave de [G] [T] à ses obligations contractuelles ; Condamner l'intimé à payer au concluant la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Rejeter toute demande de délais ; Débouter l'intimé de toutes ses demandes fins et conclusions ; Autorisant l'appelant à faire séquestrer dans tel garde-meuble de son choix aux frais et risques des défendeurs tous objets trouvés dans les lieux et ce en garantie des indemnité d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; Condamner l'intimé à rembourser au requérant le montant des sommes qui pourraient être réclamées par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2021. [C] [Z] soutient que le bail est résilié en application de la clause résolutoire qu'il contient, du fait du défaut de paiement des loyers de [G] [T] et de son absence de justification d'une assurance locative. Il affirme que son commandement est demeuré infructueux, l'intimé n'ayant nullement justifié d'une assurance locative en cours de validité pour le logement objet du bail pour l'année 2020 et les années précédentes. L'assurance versée aux débats court à compter d'une date postérieure au délai du commandement. Le bailleur souligne que le défaut de paiement du loyer et le défaut d'assurance constituent des manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles. Il avance que l'intimé n'a jamais été assuré jusqu'à l'expiration du délai du congé. [C] [Z] soutient que [G] [T] fait preuve d'une résistance abusive. Le bailleur fait valoir que [G] [T] s'est maintenu dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré pour motif sérieux et légitime, et en vue de réaliser des travaux pour changer la destination des lieux. Il subit donc un préjudice puisqu'il est dans l'impossibilité de réaliser les travaux envisagés, pour lesquels il avait reçu les autorisations administratives. Subsidiairement, [C] [Z] fait valoir que la cour d'appel ne dispose pas d'un pouvoir d'appréciation lorsque le locataire ne justifie pas avoir satisfait l'obligation d'assurance contre les risques locatifs. Il s'appuie sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 novembre 1995, qui déclare qu'une attestation d'assurance adressée par le locataire avec effet rétroactif ne pouvait être prise en considération pour faire échec à une clause résolutoire dès lors que le contrat n'avait été souscrit qu'après expiration du délai imparti. Or, l'attestation d'assurance court à compter du 19 juin 2020, soit postérieurement à la date de fin du congé. Très subsidiairement, [C] [Z] sollicite la résiliation du bail du fait du congé délivré. Il souligne que [G] [T] ne conteste pas le congé mais uniquement la date d'expiration du congé. Quel que soit la date retenue, il est démontré que [G] [T] n'était pas assuré à ces dates. [C] [Z] soutient que le locataire est de mauvaise foi puisqu'il était redevable de quatre mois de loyers et n'avait pas assuré le logement. Il ajoute qu'il a rencontré une autre personne dans le logement alors que le bail interdit au locataire de laisser la disposition des lieux. Il ajoute que [G] [T], qui loue une simple chambre, a ajouté un second lit dans sa chambre, des appareils de cuisson et une machine à laver, ce qui est contraire aux dispositions du bail. Cette surcharge de l'installation électrique aurait pu engendrer un sinistre, alors même que le locataire n'était pas assuré. En ce qui concerne l'indécence du logement alléguée par le locataire, [C] [Z] souligne que l'état des lieux d'entrée démontre la parfaite décence des lieux. Il rappelle que le loyer est portable et non quérable, il n'avait donc pas à « aller chercher » son loyer. MOTIFS 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur, et toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, étant précisé qu'il résulte de ces dispositions d'ordre public que seul le défaut d'assurance et non le défaut de justification de la souscription d'une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit. Le premier juge a retenu que les loyers avaient été payés et l'attestation d'assurance produite dans les délais du commandement délivré le 31 août 2020, de sorte qu'il n'était pas demeuré infructueux. Or, si [G] [T] a justifié au moyen de la production d'une attestation, de ce qu'il avait effectivement assuré le logement pris à bail à compter du 19 juin 2020, il ne justifie toutefois pas de ce que le logement était assuré pour la période antérieure alors que le bailleur est en droit de solliciter la justification rétroactive d'une assurance des lieux loués dès lors que l'obligation d'assurance prend effet dès la remise des clés. Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté [C] [Z] de sa demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en application de cette clause, de constater la résiliation du bail pour défaut d'assurance. Il s'ensuit que l'expulsion de [G] [T] sera ordonnée et il sera condamné à payer à [C] [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation, en ce compris les charges et accessoires, à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux. 2. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive [C] [Z] échouant à démontrer en quoi [G] [T] aurait résisté de façon abusive à son action, outre le fait qu'il ne justifie pas d'un préjudice qui pourrait être en lien avec cette résistance, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de ses prétentions indemnitaires. 3. Sur la demande de réformation des autres dispositions du jugement [C] [Z] demande à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. Au terme de la partie intitulée « D- Sur la mauvaise foi du requis », la cour relève que [C] [Z] ne motive en réalité l'infirmation du jugement qu'en ce qu'il a mis à sa charge des travaux de mise aux normes, si bien qu'à défaut de critique argumentée, les autres chefs du jugement ne pourront qu'être confirmés. Sur ces travaux et en l'état du « diagnostic-constat décence » du service d'hygiène et santé de la ville de [Localité 5] du 29 juillet 2020, qui a conclu que le logement donné à bail ne présentait pas un caractère de décence tenant à l'habitabilité, aux équipements électriques et sanitaires, et à l'aération, il lui appartenait de justifier devant la cour de la réalisation des travaux de remise aux normes de l'installation électrique, ainsi que la mise à disposition de moyens de production d'eau chaude sanitaire et la mise en place d'une aération et ventilation suffisante, ce dont il s'abstient. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a enjoint [C] [Z] de réaliser ces travaux. 4. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. [G] [T] sera condamné aux dépens de l'appel. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté [C] [Z] de sa demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, que soit en conséquence ordonnée son expulsion et que soit fixée une indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié et de le condamner à son paiement à compter de la résiliation et ce jusqu'au départ effectif des lieux ; Statuant à nouveau, CONSTATE la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut d'assurance ; ORDONNE l'expulsion de [G] [T] ; CONDAMNE [G] [T] à payer à [C] [Z] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail, jusqu'à son départ effectif des lieux ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ; CONDAMNE [G] [T] aux dépens de l'appel. Le greffier, Le président,