Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 23/00731 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IGMO
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
S.A. HLM 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]
prise en son agence de [Localité 4], [Adresse 1]
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]
comparant à l’audience du 5 octobre 2023
Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 3]
comparante à l’audience du 5 octobre 2023
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier
En présence de [B] [O], Auditeur de justice
DEBATS : à l’audience du 06 Juin 2024
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat du 26 janvier 2021, la SAHLM 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 649,69 € charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la SAHLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] le 15 juin 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la SAHLM 3F GRAND EST a fait assigner Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.
A l’audience du 5 octobre 2023, la SAHLM 3F GRAND EST a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 janvier 2021 consenti à Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] pour les locaux sis Logement n°1481 – [Adresse 3] est acquise,
- Constater la résiliation du bail à compter du 15 août 2022 et en tout état de cause,
Subsidiairement,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, des locaux sis, Logement n°1481 – [Adresse 3] dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 15 août 2022 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- Condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 1762,81 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 février 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2022 sur la somme de 1173,40 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 15 juin 2022 pour un montant de 102,61 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,
- Condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.
A cette audience, Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] indiquent que la dette a été annulée par la Banque de France et qu’actuellement ils ne payent plus le loyer. Ils indiquent n’avoir pas d’activité professionnelle, percevoir le RSA et les allocations familiales pour un montant mensuel de 1095 € et avoir deux enfants mineurs à charge. Ils mentionnent vouloir rester dans le logement et vouloir verser une somme pour y rester.
Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 12 octobre 2023.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 novembre 2023.
Par jugement avant dire droit du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a invité les parties à produire la décision rendue par la commission de surendettement, a invité les parties et notamment la SAHLM 3F GRAND EST à formuler des observations sur le montant final de la créance effacée et à produire un décompte actualisé du compte locataire.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 février 2024, puis après un renvoi a été retenue à l’audience du 6 juin 2024.
A cette audience, la SAHLM 3F GRAND EST a repris ses conclusions du 30 janvier 2024 dans lesquelles elle demande au juge de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 janvier 2021 consenti à Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] pour les locaux sis Logement n°1481 – [Adresse 3] est acquise,
- Constater la résiliation du bail à compter du 15 août 2022 et en tout état de cause,
Subsidiairement,
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, des locaux sis, Logement n°1481 – [Adresse 3] dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 15 août 2022 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- Condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 1835,50 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 février 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2022 sur la somme de 1173,40 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner conjointement et solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 15juin 2022 pour un montant de 102,61 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,
- Condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.
Elle précise produire la décision de recevabilité de la commission de surendettement mais contester le rétablissement personnel envisagé. Elle produit un décompte à jour duquel il ressort que les locataires n’ont procédé à aucun versement.
Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R], bien que régulièrement informés de l’audience de renvoi faisant suite au jugement avant dire droit, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 16 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la SAHLM 3F GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 16 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 9.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juin 2022, pour la somme en principal de 1173,40 € correspondant à un solde de loyers et charges de janvier 2021 et aux loyers et charges mensuels jusqu’au mois de mai 2022.
La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur les locataires lesquels d'une part, ne contestent pas la situation d'impayés et d'autre part, ne rapportent pas la preuve de paiements autre que ceux décomptés par leur bailleur.
Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la SAHLM 3F GRAND EST n'a enregistré que deux paiements pour la somme totale de 550 €.
Il est donc établi que Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] ne sont pas acquittés des causes du commandement.
Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de leur situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 15 août 2022 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 15 juin 2023.
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, il convient de rappeler qu'à défaut d'avoir repris au jour de l'audience, le paiement du loyer et des charges, Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] sont exclus du bénéfice des dispositions de ce texte.
Par conséquent la décision d'orientation vers un rétablissement personnel est sans emport sur le jeu de la clause résolutoire mais également sur les délais de paiement.
Depuis le 15 août 2022 à minuit, Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.
Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.
En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (à titre informatif loyer et provisions sur charges de janvier 2023 incluant l’APL : 356 euros) laquelle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.
Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.
La fixation d’une indemnité d’occupation participe de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.
Enfin, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à la SAHLM 3F GRAND EST la somme de 1762,81 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 10 février 2023, indemnité d’occupation de janvier 2023 incluse.
Sur la demande de délais de paiement
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version d'application immédiate aux procédures en cours et résultant de la loi du 27 juillet 2023, le locataire n'est admis à solliciter des délais de paiement qu'à la condition d'être en situation d'apurer sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.
Tel n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (90,71€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (11,90€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SAHLM 3F GRAND EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge chargé des contentieux de la protection,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2021 entre la S.A. HLM 3F GRAND EST et Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] concernant un appartement à usage d’habitation au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 août 2022 à minuit et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;
DEBOUTE Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de leur demande de délais de paiement ;
ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande d’astreinte présentée par la S.A.HLM 3F GRAND EST;
CONDAMNE Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] solidairement à la S.A. HLM 3F GRAND EST la somme de 1762,81 € (mille sept cent soixante-deux euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 février 2023, indemnité d’occupation de janvier 2023 incluse ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées (dernier loyer et provisions sur charges de janvier 2023 incluant l’APL : 356 euros) et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
CONDAMNE Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] solidairement à payer à la S.A. HLM 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant ;
DEBOUTE la S.A. HLM 3F GRAND EST du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] et Monsieur [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (90,71€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (11,90 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTE la S.A. HLM 3F GRAND EST de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
