Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/02290

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1047 N° RG 22/02290 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UITC Jugement (N° 11-21-1217) rendu le 24 Mars 2022 par le Tribunal de proximité de Valenciennes APPELANT Monsieur [C] [D] né le 06 Avril 1961 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005397 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI Malt agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Jérôme Szafran, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 octobre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** La société civile immobilière MALT a acquis un immeuble en état d'insalubrité situé au [Adresse 1]. Par un arrêté en date du 24 août 2016, après la réalisation des travaux nécessaires, la création de nouveaux logements et après une enquête effectuée le 11 décembre 2015 par le service communal d'hygiène et de santé de Denain, le préfet du Nord constatait la résorption des causes d'insalubrité et la possibilité pour l'immeuble d'être à nouveau utilisé aux fins d'habitation. La SCI MALT et M. [D] ont conclu un contrat de bail à usage d'habitation le 30 novembre 2018. Ce dernier porte sur un appartement situé [Adresse 1]. Il ne comporte pas de clause résolutoire. Le loyer a été fixé à 550 euros, outre des charges courantes à hauteur de 30 euros. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 30 novembre 2018 en présence du bailleur et du locataire. Le 17 mars 2021, la SCI Malt était informée par la direction hygiène, santé et logement de Denain de ce qu'une enquête sanitaire allait être effectuée le 25 mars 2021 au [Adresse 1]. Le 6 avril 2021, la SCI Malt recevait de la mairie une mise en demeure de réaliser des travaux en raison d'infractions au règlement sanitaire départemental du 12 avril 1979. Elle enjoignait à la concluante d'effectuer les travaux suivants avant le 14 mai 2021 : - mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation délivrée par un professionnel qualifié, - en complément du dispositif de ventilation existant, création de grilles d'entrée d'air et étalonnage des portes dans les pièces à vivre. Dans le même temps, la CAF faisait procéder à l'intervention de [S], le 26 avril 2021, afin de réaliser un rapport sur la décence de l'appartement. Le rapport du 4 mai 2021 a conclu à la non-décence du logement et à des infractions au règlement sanitaire départemental, notamment : - l'absence de fourniture de diagnostics techniques au locataire, - désordres relatifs à l'étanchéité à l'air et à l'eau au niveau du puit de lumière, de la porte d'entrée, de la terrasse et des baies vitrées, - non-conformité du local poubelles - absence d'extincteurs dans les parties communes - risque de contact électrique au niveau du radiateur de la chambre, radiateur hors service dans le salon, écran digital hors service au niveau du radiateur de l'entrée, - ventilation défectueuse avec absence d'entrée d'air dans les pièces sèches, à savoir le séjour et la chambre, - nécessité d'un garde-corps au niveau des marches d'accès à la pelouse. Le 21 juin 2021, la CAF informait la concluante de la non-décence du logement et de la nécessité de la mise en conformité du logement à réaliser avant le 31 décembre 2022. Elle informait également les gérants de la conservation de l'allocation de logement le temps des travaux et de sa réversion après un contrôle ultérieur constatant la décence du logement. Elle insistait néanmoins sur le fait que « le locataire continuerait à payer le montant du loyer déduit du montant de l'allocation logement ». M. [D] a cessé de régler les loyers entre les mains des propriétaires. La SCI Malt a fait signifier un commandement de payer à M. [D] le 14 octobre 2021 à hauteur de 3263,22 euros. Par acte d'huissier en date du 27 octobre 2021, M. [D] a fait assigner la SCI Malt devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'enjoindre à la SCI Malt de procéder aux travaux préconisés par le rapport de l'ARS du 4 mai 2021, à peine d'astreinte à hauteur de 200 euros par jour à compter de la notification du jugement à intervenir, condamner la SCI Malt au paiement de la somme de 5 000 euros eu égard à son préjudice de jouissance, condamner la SCI Malt à payer au locataire la somme de 1 500 euros eu égard à son préjudice moral, condamner la SCI Malt au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 24 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - débouté M. [C] [D] de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la SCI Malt de réaliser les travaux visés dans le rapport de l'ARS du 4 mai 2021, sous astreinte ; - ordonné à M. [C] [D] de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution des travaux, après avoir été averti par la LRAR par la SCI Malt au moins quinze jours avant la réalisation des travaux, - débouté la SCI Malt de sa demande tendant à ce que cette obligation soit assortie d'une astreinte, - condamné la SCI Malt à payer à M. [C] [D] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, - débouté M. [C] [D] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, - débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de la demande d'expulsion qui en découlait, - condamné M. [C] [D] à payer à la SCI Malt la somme de 4 326 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2022, - autorisé M. [C] [D] à s'acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 185 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la créance deviendra exigible huit jours après réception ou première présentation d'une mise en demeure restée infructueuse, - débouté M. [C] [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [C] [D] à payer à la SCI Malt la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, - condamné M. [C] [D] aux dépens. M. [D] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 9 mai 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SCI MALT a constitué avocat en date du 6 juin 2022. Par ses dernières conclusions en date du 31 mars 2023, M. [D] demande à la cour de : - dire bien appelé, mal jugé, - infirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de sa demande d'expulsion, Et statuant de nouveau, A titre principal, - juger que M. [C] [D] , locataire, recevable et bien fondé, - enjoindre à la SCI Malt de procéder aux travaux préconisés par le rapport de l'ARS du 4 mai 2021, à peine d'astreinte à hauteur de 200 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir, - condamner la SCI Malt à payer au locataire une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, - condamner la SCI Malt à payer au locataire une somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral, A titre subsidiaire, si la juridiction de céans ne s'estimait pas suffisamment éclairée sur l'ampleur des travaux, désigner un expert avec pour mission de : - se rendre sur les lieux, - constater l'ensemble des anomalies, notamment électriques, d'étanchéité et de sécurité du locataire, dont les réparations incombent au bailleur, - détailler l'ensemble des travaux à réaliser afin de conférer au locataire une jouissance paisible des lieux loués, - condamner la SCI Malt au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Par ses dernières conclusions en date du 10 août 2023, la SCI Malt demande à la cour de: A titre préliminaire, - ordonner la radiation du rôle de l'affaire en application de l'article 524 du code de procédure civile, l'appelant ne justifiant pas avoir exécuté la décision frappée d'appel, pourtant assortie de droit de l'exécution provisoire, A titre principal, - débouter M. [C] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 en ce qu'il a débouté M. [C] [D] de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la SCI Malt de réaliser les travaux visés dans le rapport de l'ARS du 4 mai 2021, sous astreinte, ordonné à M. [C] [D] de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution des travaux, après avoir été averti par la LRAR par la SCI Malt au moins quinze jours avant la réalisation des travaux, débouté M. [C] [D] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, condamné M. [C] [D] à payer à la SCI Malt la somme de 4 326 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2022, dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la créance deviendra exigible huit jours après réception ou première présentation d'une mise en demeure restée infructueuse, débouté M. [C] [D] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, condamné M. [C] [D], A titre incident, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 24 mars 2022 en ce qu'il a condamné la SCI Malt à payer à [C] [D] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, débouté la SCI Malt de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de la demande d'expulsion qui en découlait, autorisé M. [C] [D] à s'acquitter de cette somme en vingt-trois mensualités de 185 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, condamné M. [C] [D] à la SCI Malt la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - débouter M. [C] [D] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, - ordonner la résiliation judiciaire du bail d'habitation en date du 30 novembre 2018, - ordonner l'expulsion de M. [C] [D] de l'immeuble sis [Adresse 1], - dire n'y avoir lieu à délais de paiement, - condamner M. [C] [D] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, relativement aux frais de procédure de la première instance, En tout état de cause, - condamner M. [C] [D] à une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamner M. [C] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice subi par la SCI Malt en raison de l'abus de procédure ainsi pratiqué, - condamner M. [C] [D] à la somme de 1 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Il sera rappelé que la SCI Malt a formé une demande reconventionnelle tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers. Les articles 24 III et 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige disposent que : III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. La cour ne dispose pas en l'état de la preuve de ce que le bailleur a bien notifié au représentant de l' Etat dans le département deux mois avant l'audience sa demande en résiliation judiciaire Il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats sur ce point. PAR CES MOTIFS Ordonne la réouverture des débats à l'audience du6 février 2024 à 14 heures afin d'inviter le bailleur à justifier de ce qu'il a satisfait aux formalités exigées par les dispositions de l'article 24 III et 24 IV, formalités exigées à peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ; Réserve l'ensemble des demandes. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis